Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 15 octobre 2024

N° RG 24/00470 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKUM





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.C.I. LES PRES DE LA CLOCHE

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[F] [C] [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 réputée contradictoire

 DU 15 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES PRES DE LA CLOCHE (RCS CHARTRES n°848 792 875)
dont le siège social est sis 12 Résidence les Châtelliers - 28160 FRAZÉ
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentés par Madame [N] [V] et Monsieur [L] [Y] en leur qualtié de gérant
Tous deux comparants en personne



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [C] [E]
née le 23 Décembre 1977 à TREICHVILLE
demeurant 7 rue de la Cloche - Etage 1 - 28400 ARCISSES - MARGON
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 

























EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 7 octobre 2021, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE a donné à bail à Madame [F] [E] un appartement situé au 7 rue de la Cloche à 28400 MARGON, pour un loyer mensuel de 450 euros et 5 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE a fait signifier à Madame [F] [E] par acte de commissaire de justice un premier commandement de payer le 22 février 2023 pour la somme de 2.081,92 euros visant la clause résolutoire insérée au bail, puis un second commandement de payer le 24 janvier 2024 pour la somme de 2.515,18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE a ensuite fait assigner Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES statuant en référé pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement. La SCI LES PRES DE LA CLOCHE sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [F] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier,
- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme de 2.672,80€ arrêté à la date du 5 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens de la débitrice. 

A l’audience du 10 septembre 2024, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE - représentée par ses gérants, Mme [V] [N] et Monsieur [Y] [L]- reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 2.875 euros au jour de l’audience, indiquant qu’il n’y a plus eu de paiement depuis le mois de mai 2024.

A l'appui de ses prétentions, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que 
Madame [F] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [F] [E] n’est ni présente ni représentée.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l'espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 





Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. 

I. SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 10 septembre 2024.

Par ailleurs, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 23 février 2023 et 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024.

En conséquence, l’action est recevable. 

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l'espèce, le bail conclu le 7 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII CLAUSE RESOLUTOIRE) et un premier commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2023, pour la somme en principal de 2.081,92 € suivi d’un second commandement de payer le 24 janvier 2024 pour la somme de 2.515,18 €. Si le premier commandement a été suivi d’effet, le second est demeuré infructueux pendant plus de deux mois conformément au délai prévu par le bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date. 

Madame [F] [E], non comparante, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation. Par ailleurs, le paiement du loyer n'a pas repris, ce qui ne permet pas d'envisager de lui accorder des délais de paiement, faute d'éléments sur ses possibilités à respecter un échéancier.



Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [F] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LES PRES DE LA CLOCHE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [F] [E] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE produit un décompte démontrant que Madame [F] [E] reste devoir la somme de 2.875 € à la date du 7 septembre 2024.

Madame [F] [E], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.875 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.515,18 € à compter du commandement de payer (24 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [F] [E] sera également condamnée au-delà au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, à Madame [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES PRES DE LA CLOCHE, Madame [F] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, 
DECLARONS la SCI LES PRES DE LA CLOCHE recevable en son action,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2021 entre la SCI LES PRES DE LA CLOCHE et Madame [F] [E] concernant le logement situé au 7 rue de la Cloche à 28400 MARGON sont réunies à la date du 24 mars 2024;
CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 24 mars 2024;
ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES PRES DE LA CLOCHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Madame [F] [E] à verser à la SCI LES PRES DE LA CLOCHE à titre provisionnel la somme de 2.875 € (deux-mille-huit-cent-soixante-quinze euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2024 sur la somme de 2.515,18 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Madame [F] [E] à payer à la SCI LES PRES DE LA CLOCHE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Madame [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
CONDAMNONS Madame [F] [E] à verser à la SCI LES PRES DE LA CLOCHE une somme de 200 € ( deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;



RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN