Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
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N° RG 24/01425 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZO25

Minute : 24/148 





S.C.I. LANCIO SNEC
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS


C/

Monsieur [U] [O]
Monsieur [W] [O]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2024



DEMANDEUR :

S.C.I. LANCIO SNEC
[Adresse 4], [Localité 5]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [O]
[Adresse 9], [Localité 11]
comparant en personne

Monsieur [W] [O]
[Adresse 2], [Localité 10]
non comparant, ni représenté





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024,par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame Coraline BONAVENTURE.
Copie exécutoire : Me Laure BELMONT
Copie certifiée conforme : défendeurs
Le 07/10/2024


RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 septembre 2017, la SCI LANCIO SNEC a donné à bail à Monsieur [U] [O] et Madame [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] [Localité 11], pour un loyer mensuel de 1.140 € et 50 € de provision sur charges.

Monsieur [W] [O] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, par acte en date du 14 septembre 2017. 

Madame [E] [C] a quitté l’appartement au mois d’avril 2019, ce dont elle a informé la SCI LANCIO SNEC. 

Des loyers étant demeurés impayés à compter du mois de mars 2023, la SCI LANCIO SNEC a fait signifier à Monsieur [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 août 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [W] [O] le 30 août 2023. 

La SCI LANCIO SNEC a ensuite fait assigner Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 28 mai 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SCI LANCIO SNEC - représentée par Maître Laure BELMONT - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [O] ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 18.524,53 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI LANCIO SNEC consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Monsieur [U] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Il déclare percevoir un salaire mensuel de 2.500 € et avoir un enfant à charge. Monsieur [U] [O] demande également d’ordonner à la SCI LANCIO SNEC de lui communiquer les quittances pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2023. 

Bien que convoqué par acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 28 mai 2024, Monsieur [W] [O] n’est ni présent, ni représenté. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI LANCIO SNEC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 15 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 août 2023, pour la somme en principal de 6.036,35 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2023.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI LANCIO SNEC produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [O] reste lui devoir la somme de 18.524,53 € à la date du 29 août 2024. 

Elle justifie également du cautionnement solidaire consenti par Monsieur [W] [O] le 14 septembre 2017.

Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [U] [O] reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la SCI LANCIO SNEC cette somme de 18.524,53 €, à titre provisionnel.

A défaut pour la bailleresse de solliciter les intérêts de retard sur la dette locative, ils ne seront pas accordés, étant précisé que le commandement de payer les loyers n’ayant pas été dénoncé dans les 15 jours à la caution, cette dernière ne saurait, en tout état de cause, être tenue au paiement des intérêts et pénalités de retard. 

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de la bailleresse, Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [U] [O] et de Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES QUITTANCES DE LOYER :

Selon l’article 21 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu”.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats que le loyer a cessé d’être payé à compter du mois de mars 2023, de sorte qu’il convient d’ordonner à la SCI LANCIO SNEC de transmettre gratuitement à Monsieur [U] [O] les quittances de loyer du mois d’avril 2019 au mois de février 2023. 

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LANCIO SNEC, Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2017 entre la SCI LANCIO SNEC et Monsieur [U] [O] et Madame [E] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] [Localité 11] sont réunies à la date du 16 septembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] à verser à la SCI LANCIO SNEC à titre provisionnel la somme de 18.524,53 € (décompte arrêté au 29 août 2024, incluant août 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LANCIO SNEC puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] soient solidairement condamnés à verser à la SCI LANCIO SNEC une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

ORDONNONS à la SCI LANCIO SNEC de transmettre gratuitement à Monsieur [U] [O] les quittances de loyer du mois d’avril 2019 au mois de février 2023 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] à verser à la SCI LANCIO SNEC une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Monsieur [W] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,