Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

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DE SAINT OUEN
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N° RG 24/01850 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZGK

Minute : 24/164





Monsieur [P] [C]
Représentant : Me Laurence ATTALI-MULLER, avocat au barreau de PARIS


C/

Monsieur [H] [J]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2024



DEMANDEUR :

Monsieur [P] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Laurence ATTALI-MULLER, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame Coraline BONAVENTURE.
Copie exécutoire : Me Laurence ATTALI-MULLER
Copie certifiée conforme : Monsieur [H] [J]
Le 07/10/2024




RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 juin 2022, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [H] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1.175 € et 95 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 février 2024. 

Il a ensuite fait assigner Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 11 juin 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, Monsieur [P] [C] - représenté par Maître Laurence ATTALI-MULLER - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [J] sous astreinte de 77,22 € par jour de retard ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés sur place dans tel lieu qu’il plaira au bailleur ; et de condamner le défendeur au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 11.293,74 € avec les intérêts au taux de 10 %, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10 %, outre une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il demande également la condamnation de Monsieur [H] [J] à payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation de l’appartement. Monsieur [P] [C] s'oppose à l'octroi de tout délai et souligne que le paiement du loyer courant n’est pas repris. Il sollicite également le rejet de la demande tendant à la déduction du cautionnement payé en début de bail.

Monsieur [H] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il souhaite rester dans les lieux mais ne demande aucun délai de paiement ou pour quitter les lieux. Il sollicite que le cautionnement qu'il prétend avoir payé d’un montant de 5.980 € soit déduit du montant de l’arriéré locatif. 

Monsieur [H] [J] est autorisé à justifier du paiement de cette somme de 5.980 € dans les dix jours, par note en délibéré. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

Aucune note en délibéré n’a été adressée au juge dans le délai de dix jours.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, Monsieur [P] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 2 juin 2022 contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 8.151,74 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [H] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [P] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [J] reste devoir la somme de 11.293,74 € à la date du 1er septembre 2024.

Monsieur [H] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. En revanche, il sollicite que la somme de 5.980 €, qu'il prétend avoir payée à titre de cautionnement, soit déduite de l'arriéré locatif. Selon l'article "CAUTIONNEMENT" du contrat de bail, ce contrat a été consenti moyennant le paiement de la somme de 5.875 € à titre de garantie, en sus du paiement d'un dépôt de garantie de 1.175 €. Ce "cautionnement" étant à l'évidence un dépôt de garantie, qualifié de "cautionnement" afin de contourner la limitation légale du montant du dépôt de garantie prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (un mois de loyer en principal), il n’avait pas à être sollicité et obtenu par le bailleur. Le décompte versé aux débats ne permettant pas d’apprécier si cette somme de 5.875 € a déjà été déduite de la dette locative, ce que le bailleur ne soutient du reste pas, elle sera déduite de l'arriéré locatif sollicité, le surplus de la dette étant sérieusement contestable pour cette raison. 

Monsieur [H] [J] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.418,74 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (12 février 2024), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


Monsieur [H] [J] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [C] du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Rien ne justifie de fixer le taux des intérêts de retard à 10 % ou de majorer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation de 10 %. Cette majoration apparaît manifestement excessive, dès lors que Monsieur [P] [C] ne justifie d'aucun préjudice particulier en sus de celui lié au retard de paiement ou à l'impossibilité de relouer son bien. 

Il n'est pas non plus justifié de condamner le défendeur à payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation de l’appartement. Aucun moyen n'est d'ailleurs invoqué au soutien de cette demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [C] et de la siutation respective des parties, Monsieur [H] [J] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2022 entre Monsieur [P] [C] et Monsieur [H] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, Monsieur [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande d'astreinte ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel la somme de 5.418,74 € (décompte arrêté au 1er septembre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (12 février 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à Monsieur [P] [C] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

REJETONS le surplus des prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,