Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 5]

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N° RG 24/01586 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTQH

Minute : 24/162





Etablissement OPH COMMUNAUTAIRE [Adresse 7]
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290


C/

Monsieur [G] [Y]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2024



DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7]
[Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]
[Adresse 2]
comparant en personne





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame [I] [W], Greffier stagiaire.
Copie exécutoire : Me Emmanuel SOURDON
Copie certifiée conforme : Monsieur [G] [Y]
Le 07/10/2024





RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 septembre 2005, auquel a succédé un autre contrat du 7 janvier 2016, la société OGIF, aux droits de laquelle se trouve l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7], a donné à bail à Monsieur [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 461,61 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [G] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 2 juillet 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] - représenté par Maître Emmanuel SOURDON - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [Y] ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 7.878,18 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

L'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] demande également d’ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 € par jour de retard et consent à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités en défense. 

Monsieur [G] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 260 € par mois en règlement de l'arriéré. Il affirme percevoir un salaire mensuel de 5.000 € et avoir un enfant à charge. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation.

Par ailleurs, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Les baux conclus le 23 septembre 2005 puis le 7 janvier 2016 contiennent une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 7.526,55 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [Y] reste lui devoir la somme de 7.878,18 € à la date du 2 septembre 2024. 

Monsieur [G] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il sera donc condamné à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] cette somme de 7.878,18 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du bailleur, Monsieur [G] [Y], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demandes d'expulsion devient sans objet.


Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. 

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [G] [Y] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision. 

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7], Monsieur [G] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 23 septembre 2005 puis le 7 janvier 2016 entre la société OGIF, aux droits de laquelle se trouve l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7], et Monsieur [G] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 7.878,18 € (décompte arrêté au 2 septembre 2024, incluant août 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [G] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 260 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [G] [Y] soit condamné à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à justifier à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [Adresse 7] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,