Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79
@ : [Courriel 7] 
 @ : [Courriel 6] 

N° RG 24/01572 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSNZ

Minute : 24/159





S.C.I. RETRASS
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS - Représentant : Me ALTAREA GESTION IMMOBILIERE (Mandataire)


C/

Monsieur [L] [M]
Madame [F] [W] épouse [M]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2024



DEMANDEUR :

S.C.I. RETRASS
[Adresse 2]
représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [M]
[Adresse 4]
comparant en personne

Madame [F] [W] épouse [M]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame Coraline BONAVENTURE.
Copie exécutoire : Me Mélanie HIRSCH
Copie certifiée conforme : défendeurs
Le 07/10/2024


RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 19 juillet 2017, la SCI RETRASS a donné à bail à Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 623 € et 75 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RETRASS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 25 juin 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SCI RETRASS - représentée par Maître Mélanie HIRSCH - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] ; d'ordonner la séquestration des meubles laissés sur place ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 6.575,45 € avec les intérêts au taux légal majoré de 10 % à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI RETRASS reconnaît que le paiement du loyer et des charges courants est repris mais s’oppose à l'octroi des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense. A l’appui de sa demande de majoration du taux d’intérêt, elle invoque les dispositions de l’article XIV du bail. 

Monsieur [L] [M] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant d’une part avoir effectué deux paiements supplémentaires de 800 € et 850 € et d’autre part en soulignant avoir reçu le 14 août 2024 une facture mentionnant une dette locative limitée à la somme de 5.268,31 €. En outre, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l'arriéré. Il déclare percevoir des revenus mensuels à hauteur de 2.500 € et avoir un enfant à charge. 

Bien que convoquée par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Madame [F] [W] épouse [M] n’est ni présente, ni valablement représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

Après y avoir été autorisée à l’audience, la SCI RETRASS a fait parvenir au juge une note en délibéré du 10 septembre 2024, expliquant la divergence de montant entre la facture datée du 14 août 2024 et le décompte locatif produit et communiquant un décompte actualisé. 


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI RETRASS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 19 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article XIV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.226,80 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI RETRASS produit un décompte démontrant que Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.678,53 € à la date du 6 septembre 2024. 

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l'article XVI du contrat de bail.

Si Monsieur [L] [M] affirme, à juste titre, avoir effectué deux paiements supplémentaires de 850 € et 800 €, le dernier décompte communiqué par la demanderesse en date du 6 septembre 2024 tient compte de ces paiements.

En outre, s’il est exact que la facture reçue par les défendeurs le 14 août 2024 mentionnait une dette locative limitée à la somme de 5.268,31 €, la demanderesse explique que cette facture lui était destinée, qu’elle prenait en compte une indemnité versée par l’assurance loyers impayés et que c’est la raison pour laquelle son montant était moindre que la dette locative des défendeurs. Cette explication est corroborée par l’avis d’échéance du mois d’août 2024 versé aux débats par Monsieur [L] [M], conforme au décompte locatif du bailleur.

Dans ces conditions, Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] seront donc condamnés solidairement à verser à la SCI RETRASS la somme de 5.678,53 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.226,80 € à compter de la date du commandement de payer (17 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Rien ne justifie, en effet, de majorer de 10 % le taux de l’intérêt légal, dès lors que la demanderesse n’établit pas avoir subi de préjudice particulier en lien avec le retard de paiement et que l’article XIV du contrat de bail s’analyse en une clause pénale que le juge peut modérer, dès lors qu’elle est manifestement excessive. 

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI RETRASS, Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2017 entre la SCI RETRASS et Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] à verser à la SCI RETRASS à titre provisionnel la somme de 5.678,53 € (décompte arrêté au 6 septembre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2.226,80 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RETRASS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] soient solidairement condamnés à verser à la SCI RETRASS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] à verser à la SCI RETRASS une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [W] épouse [M] et Monsieur [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,