Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

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DE SAINT OUEN
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N° RG 24/01353 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNAJ

Minute : 24/147





Société SEMISO
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145


C/

Madame [P] [J]
Madame [X] [S]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2024



DEMANDEUR :

Société SEMISO
[Adresse 2]
représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE


DÉFENDEURS :

Madame [P] [J]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Madame [X] [S]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame [Y] [R], Greffier stagiaire.
Copie exécutoire : Me Maxime TONDI
Copie certifiée conforme : défendeurs
Le 07/10/2024


RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 août 2017, la SEMISO a donné à bail à Madame [P] [J] et Madame [X] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 403,13 € et 166,07 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [P] [J] et Madame [X] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 30 mai 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SEMISO - représentée par Maître Maxime TONDI - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [J] et Madame [X] [S] ; d'autoriser la séquestration des meubles éventuellement dans les lieux ; et de condamner solidairement les défenderesses à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 827,92 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SEMISO souligne que la dette diminue, que le paiement du loyer et des charges courants est repris et demande finalement à ce que des délais de paiement suspensifs de l'acquisition des effets de la clause résolutoire soient accordés aux défenderesses, en dépit de leur absence à l’audience.

Bien que convoquées par acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Madame [P] [J] et Madame [X] [S] ne sont ni présentes, ni représentées. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 4 août 2017 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.776,54 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SEMISO produit un décompte démontrant que Madame [P] [J] et Madame [X] [S] restent lui devoir la somme de 827,92 € à la date du 30 août 2024. 

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défenderesses stipulée à l'article 11 du contrat de bail.

Madame [P] [J] et Madame [X] [S], non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Elles seront donc solidairement condamnées à verser à la SEMISO cette somme de 827,92 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et de la demande formulée par la bailleresse à l’audience, Madame [P] [J] et Madame [X] [S], qui ont repris le paiement du loyer et des charges courants, seront autorisées à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [P] [J] et Madame [X] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [J] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SEMISO, Madame [P] [J] et Madame [X] [S] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2017 entre la SEMISO et Madame [P] [J] et Madame [X] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [P] [J] et Madame [X] [S] à verser à la SEMISO à titre provisionnel la somme de 827,92 € (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant juillet 2024) ;

AUTORISONS Madame [P] [J] et Madame [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [P] [J] et Madame [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEMISO puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [J] et Madame [X] [S] soient condamnées solidairement à verser à la SEMISO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [J] et Madame [X] [S] à verser à la SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [J] et Madame [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,