Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
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N° RG 24/01429 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPDA

Minute : 24/150





Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS


C/

Madame [X] [E]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2024



DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Madame [X] [E]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame [B] [I], Greffier stagiaire.
Copie exécutoire : Me Emmanuel SOURDON
Copie certifiée conforme : Madame [X] [E]
Le 07/10/2024





RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 novembre 2013, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 487,03 € et 103,75 € de provision sur charges.

Par un contrat du 4 août 2016, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [X] [E] une place de stationnement située au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 60,90 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2024. 

Il a ensuite fait assigner Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 28 mai 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 5 septembre 2024, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE - représenté par Maître Emmanuel SOURDON - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [X] [E] ; et de condamner cette dernière au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 12.997,54 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE demande également d’ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 € par jour de retard et s'oppose à l'octroi de tout délai au bénéfice de la défenderesse. 

Bien que convoquée par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 28 mai 2024, Madame [X] [E] n’est ni présente, ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l'assignation.

Par ailleurs, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Les baux conclus le 26 novembre 2013 et le 4 août 2016 contiennent une clause résolutoire (article XIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 9.064,98 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 14 février 2024.

L’expulsion de Madame [X] [E] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Madame [X] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.668,03 € à la date du 2 septembre 2024.

Madame [X] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12.668,03 €.

Madame [X] [E] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

III. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. 


Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [X] [E] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision. 

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte de la locataire, récupérable auprès d’elle, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l'absence d'information sur la situation financière de la défenderesse et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE, Madame [X] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 26 novembre 2013 et le 4 août 2016 entre l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE et Madame [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] et la place de stationnement située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE à titre provisionnel la somme de 12.668,03 € (décompte arrêté au 2 septembre 2024, incluant août 2024) ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à payer à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à justifier à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,