Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Adélaïde HELLO
Me Laurent LOYER
Monsieur [X] [T]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01848 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZV

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDEURS

Monsieur [G] [S]
[Adresse 2]
représentée par Me Adélaïde HELLO, avocat au barreau de PARIS,

Madame [V] [U] épouse [S], 
[Adresse 2]
représentée par Me Adélaïde HELLO, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [T], 
[Adresse 1]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, 

Monsieur [X] [T], 
[Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jenifer BRAY, Greffier lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée d’Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01848 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZV



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2008, M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] ont consenti un bail d'habitation à M. [I] [T] et M. [X] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision pour charges de 250 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11251,72 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [T] et M. [X] [T] le 13 juillet 2023.

Par assignations du 27 novembre 2023, M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion, sans délai de M. [I] [T] et M. [X] [T] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, ordonner le transport et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 1388,77 euros,
 - 13642,80 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023,
 - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens e ce compris le coût du commandement de payer et d'exécution de la décision.
 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. 

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 7 février 2024, a été renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l'audience du 27 juin 2024. 

À l'audience du 27 juin 2024, M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintiennent leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 17827,19 euros arrêtée au 19 juin 2024 et sollicitent le rejet des demandes de M. [I] [T] et M. [X] [T]. 

M. [I] [T], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement :
- soulève in limine litis l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de qualité à agir des demandeurs et défaut de notification préalable de l'assignation au préfet,
- demande :
o le rejet des demandes de M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S], 
o leur condamnation à lui payer la somme de 46250 euros à titre de répétition des provisions sur charges indues, 
o à titre subsidiaire : la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois, 
o à titre infiniment subsidiaire, l'octroi du délai de douze mois pour quitter les lieux, 
o en tout état de cause le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] à lui payer la somme de 1200 euros sur ce fondement somme recouvrée directement par Me LOYER, ainsi qu'aux dépens. 

M. [X] [T], comparant en personne, indique attendre la régularisation des charges et la production de quittances avant de régler la dette. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir des demandeurs

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
 
En application de l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
 
En outre l'article 32 dudit code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] sont désignés comme bailleurs dans le contrat de bail. 
Ils justifient au surplus de leur qualité de propriétaire du bien.
La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée. 


Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

Contrairement à ce que soutient M. [I] [T], M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. 
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les demandes en référé

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est appli-cable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-13.778). Son alinéa 1er dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 

En l'espèce, M. [I] [T] soutient que la dette locative antérieure au mois de novembre 2020 est prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il conteste le montant du loyer révisé, dont il a été informé par courrier de M. [I] [T] le 9 mai 2023, et appliqué rétroactivement à compter du 1er décembre 2022, sans respect des modalités de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; il soutient en outre que la dette à ce titre est prescrite. Il indique que des versements n'ont pas été pris en compte par les bailleurs, qu'il n'est pas justifié de la régularisation des charges de sorte que la créance n'est ni certaine ni liquide ni exigible. Il sollicite en outre la somme de 46250 euros à titre de répétition de l'indu. 

M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] réfutent l'existence de contestations sérieuses, considérant que la dette n'est pas prescrite en raison de la mise en demeure préalable au commandement de payer, que même dans l'hypothèse d'une prescription partielle de la dette le commandement de payer demeure valable, que les versements effectués par M. [I] [T] ont été pris en compte, que les charges sont justifiées, que la révision du loyer est régulière. 
Il est exact que le commandement de payer porte sur la période du mois de mai 2020 au mois de juillet 2023 de sorte que la question d'une éventuelle prescription partielle de la dette se pose. 
Il existe par ailleurs des divergences sérieuses entre les bailleurs et M. [I] [T] sur la révision du loyer et la justification de la régularisation des charges. 
M. [I] [T] a par ailleurs fait une demande reconventionnelle à hauteur de 46250 euros au titre d'un indu. 
Ainsi il convient de constater l'existence de contestations sérieuses sur l'existence de la dette locative et de dire qu'il n'y a pas lieu à référé.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

 PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir des demandeurs et du défaut de notification de l'assignation au préfet ; 

CONSTATE l'existence de contestations sérieuses ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées respectivement par chacune des parties ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [V] [U] épouse [S] aux dépens ; 

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge