Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03920 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHZ3

Minute : 24/00905







Monsieur [O] [F]
Représentant : Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D341

 

C/


Madame [Z] [U] [N] veuve [C]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me HAIK
Copie délivrée à :
Mme [N]
Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 4], représenté par Maitre HAIK, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [Z] [U] [N] veuve [C], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 mars 2018, M. [O] [F] a donné à bail à Mme [Z] [U] [N] veuve [C] un logement situé [Adresse 3] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°7029 et enfin une cave située à la porte n°8, pour un loyer hors charges de 885,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 65,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [F] a fait signifier à Mme [Z] [U] [N] veuve [C], par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 250,29 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, M. [O] [F] a fait assigner Mme [Z] [U] [N] veuve [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

M. [O] [F], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [Z] [U] [N] veuve [C] de sa demande d'octroi de délais de paiement et de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de Mme [Z] [U] [N] veuve [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;
? voir dispenser Madame [N] de l'application de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à payer :
? la somme de 7 760,19 € au titre des loyers et charges impayés;
? une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant de 935 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que les articles 544 et 1227 du Code Civil, rappelle que le bail en date du 15 mars 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [Z] [U] [N] veuve [C] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [Z] [U] [N] veuve [C], comparante, reconnaît la dette dans son principe et actualise sa situation personnelle et financière. Elle demande l'octroi de délais de paiement d'un montant de 250 euros par mois pour apurer sa dette, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier, dont lecture a été faire à l'audience, que la défenderesse vit avec son fils majeur, qu'elle perçoit des ressources globales à hauteur de 2 500 euros par mois, qu'elle a souffert de chômage jusqu'à sa retraite, ce qui explique l'origine de la dette, que sa situation s'est désormais améliorée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 mars 2018 que Mme [Z] [U] [N] veuve [C] doit payer un loyer d'un montant de 885,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 65,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 022,84 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [U] [N] veuve [C] restait devoir la somme de 7 760,19 € euros à la date du 27 mars 2024.

Mme [Z] [U] [N] veuve [C], comparante, ne conteste pas la dette dans son principe et dans son montant.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [U] [N] veuve [C] au paiement d'une somme de 7 760,19 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 27 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2018 contient une clause résolutoire en son article 2.11 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 octobre 2022 pour la somme en principal de 3 250,29 euros .

Or, le décompte fourni à la cause débute au 01 janvier 2023 de sorte que rien ne permet de vérifier si des paiements sont intervenus entre la date de signification du commandement de payer et le 31 décembre 2022.

Ce faisant, le demandeur ne rapporte pas la preuve que le commandement de payer les loyers est demeuré sans effet pendant le délai imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

En conséquence, la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit ainsi être rejetée.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, l'existence d'un contrat de bail entre M.[O] [F] et Mme [Z] [U] [N] veuve [C] ayant pour objet le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], un emplacement de parking N°7029 ainsi qu'une cave située à la porte n°8 est démontrée.

Il est établi par le présent jugement que Mme [Z] [U] [N], veuve [C], reste devoir la somme de 7 760,19 euros au titre des loyers et charges impayés.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés depuis le mois de janvier 2023, des difficultés persistent. Surtout, l'arriéré de loyers et de charges représente aujourd'hui plus de 7 mois de loyer courant.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, Mme [Z] [U] [N] veuve [C] propose de régler 250 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à l'audience et du diagnostic social et financier qu'elle perçoit depuis janvier 2024 une retraite de 2000 euros et exerce également un emploi dans une boulangerie grâce auquel elle perçoit un salaire de 1000 euros. Son fils lui donne en outre 500 euros tous les mois. Cette situation lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement qui la place en situation de régler sa dette locative. Le bailleur ne conteste pas la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l'audience.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et malgré l'opposition du bailleur, il convient d'accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. La situation particulière du locataire justifie que les paiements s'imputent en priorité sur le capital.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n'y a pas lieu en l'état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [Z] [U] [N] veuve [C] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [Z] [U] [N] veuve [C] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, M. [O] [F] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [U] [N] veuve [C].

L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [Z] [U] [N] veuve [C], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [O] [F] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant de 935 euros, jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, si le demandeur affirme qu'une proposition de relogement a été effectué au bénéfice de la défenderesse, il n'en justifie pas par la production de courriers, la seule attestation de l'agent immobilier étant sur ce point insuffisante.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 11 octobre 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mars 2018 entre Mme [O] [F] et Mme [Z] [U] [N] veuve [C] ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à verser en quittances ou deniers à M. [O] [F] la somme de 7 760,19 €, montant du loyer et charges impayés arrêté au 27 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

AUTORISE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 760,19 euros, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 250 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'expulsion ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance :
- l'échelonnement sera caduc ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- le contrat de location du 15 mars 2018 concernant un logement situé [Adresse 3] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°7029 et enfin une cave située à la porte n°8 sera résilié, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 15 mars 2018 entre Mme [O] [F] et Mme [Z] [U] [N] veuve [C] concernant un logement situé [Adresse 3] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°7029 et enfin une cave située à la porte n°8, sur la période courant du 01 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, jusqu'à la résiliation effective du contrat ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [U] [N] veuve [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale à 935 euros ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à payer à M. [O] [F] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] à payer à M. [O] [F] une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [Z] [U] [N] veuve [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION