Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03460 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFO2

Minute : 24/00903







Madame [B] [P] épouse [T]
Représentant : Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0069
Monsieur [J] [T]
Représentant : Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0069

 

C/


Madame [E] [M]
Monsieur [X] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me NAKACHE
Copie délivrée à :
Mme [M]
M [W]
Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEURS :


Madame [B] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 4], représentée par Maitre NAKACHE, avocat au barreau de Paris


Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 4], représenté par Maitre NAKACHE, avocat au barreau de Paris





D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [E] [M], demeurant [Adresse 5]
comparante

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 avril 2019, M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] ont donné à bail à Mme [E] [M] et M. [X] [W] un logement situé [Adresse 3], et un emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 816,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 135,00 €. Un dépôt de garantie de 816,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] ont fait signifier à Mme [E] [M] et M. [X] [W], par exploit de commissaire de justice du 30 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 341,19 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] ont fait assigner Mme [E] [M] et M. [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation, s'opposent aux délais de paiement et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de:
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de Mme [E] [M] et M. [X] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [E] [M] et M. [X] [W];
? condamner solidairement Mme [E] [M] et M. [X] [W] à payer :
? la somme de 11 398,09 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 341,19 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappellent que le bail en date du 2 avril 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [E] [M] et M. [X] [W] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.


Mme [E] [M] assignée, comparante, conteste la dette au regard des charges appelées et non justifiées, indique que M. [X] [W] a quitté les lieux depuis plus d'un an sans délivrer congé ni laisser d'adresse, indique pour sa part avoir délivré congé réceptionné le 14 juin 2024, qu'elle entend quitter les lieux pour le 12 juillet 2024, sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et actualise sa situation personnelle et financière.

M. [X] [W], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été remis au tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [X] [W] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [X] [W], assigné à étude, n'a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 avril 2019 que Mme [E] [M] et M. [X] [W] doivent payer un loyer d'un montant de 816,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 135,00 €.Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 207,96 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [M] et M. [X] [W] restaient devoir la somme de 11 398,09 € euros à la date du 11 juin 2024, terme de juin 2024.

Or, sur cette somme, des régularisations annuelles de charge sont intervenues pour un montant global de 2 331,59 euros dont il n'est pas justifié.

Par ailleurs, des frais ont été imputés pour un montant global de 493 euros au titre de la taxe d'ordure ménagère dont les demandeurs ne justifient pas.

Aussi, l'arriéré de loyers et de charges s'élève en réalité à la somme de 8 573,50 euros, arrêtée au 11 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [M] et M. [X] [W] au paiement d'une somme de 8 573,50 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 152,67 € à compter du 20 mars 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement. Les causes du commandement de payer ont été désintéressées et celles de l'assignation l'ont été partiellement.

Conformément à l'article 1310 du Code Civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 2 avril 2019 contient une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 octobre 2023 pour la somme en principal de 3 341,19 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Par ailleurs, une fois déduits les régularisations de charges non justifiées et les appels effectués au titre de la taxe d'ordure ménagère dont la preuve n'est rapportée, les locataires restaient devoir la somme de 1 952,33 euros.

Or, sur cette somme et jusqu'au 30 décembre 2023, les locataires ont versé la somme de 2 300 euros de sorte qu'ils doivent être regardés comme ayant apuré les causes du commandement de payer.

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer leur expulsion sur ce fondement.

o Sur la demande de résiliation judiciaire

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, par contrat du 02 avril 2019, les défendeurs ont pris à bail un appartement sis [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse moyennant un loyer de 951 euros toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 207,96 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 8 573,50 euros. Certains loyers n'ont donc pas été payés pour un arriéré qui représente désormais plus de 7 échéances de loyer.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 30 juin 2024.

Si les parties s'entendent pour admettre que Mme [E] [M] a délivré congé, celle-ci n'a pas encore quitté les lieux. Le contrat de bail continue à poursuivre ses effets à l'égard de M. [X] [W].

L'expulsion de Mme [E] [M] et M. [X] [W] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [E] [M] et M. [X] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [E] [M] et M. [X] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 juin 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 2 avril 2019.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [M] et M. [X] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

Les défendeurs y seront condamnés in solidum dès lors qu'ils sont tous deux à l'origine du dommage.

o Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

L'article 1343-5 du code civil permet au juge, par décision spéciale et motivée, de prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l'espèce Mme [E] [M] de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Or, Mme [E] [M] indique percevoir un salaire mensuel d'environ 1 200 euros par mois tandis qu'elle assume la charge d'un enfant alors que les demandeurs ne justifient pas d'une situation de nécessité financière. 

La précarité de la situation de la débitrice justifie que les échéances reportées portent intérêt au taux légal selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision et que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2019 entre M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] et Mme [E] [M] et M. [X] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], et l'emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 avril 2019 entre M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] et Mme [E] [M] et M. [X] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], et l'emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse à la date du 30 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [M] et M. [X] [W] à verser à M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] la somme de 8 573,50 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 11 juin 2024, terme de juin 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 152,67 € à compter du 20 mars 2024, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [E] [M] et M. [X] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [M] et M. [X] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [M] et M. [X] [W] à payer à M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

AUTORISE Mme [E] [M] à s'acquitter de sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du 2ème mois suivant la signification du jugement, en 23 mensualités équivalentes d'un montant de 100 euros chacune, et une 1 mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

DIT que les sommes dues au titre des échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements effectués s'imputeront en priorité sur le capital ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [M] et M. [X] [W] à payer à M. [J] [T] et Mme [B] [P], épouse [T] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [M] et M. [X] [W] à payer les entiers dépens de la présente procédure en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION