Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03924 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH2D

Minute : 24/00907







 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9]
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Monsieur [R] [D]
Madame [Z] [D]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FEUGNET
Copie délivrée à :
M et Mme [D]
Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], ayant son siège social [Adresse 3], représenté par Maitre FEUGNET, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 5]
comparant

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 5]
comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 mai 2006, OPH [Localité 9] EPIC a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [Z] [D] un emplacement de stationnement n°67 situé [Adresse 6] pour un loyer de 52,41 euros.

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2009, OPH [Localité 9] EPIC a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [Z] [D] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 450,92 €.

Par acte du 05 janvier 2011, OPH [Localité 9] EPIC a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [Z] [D] un emplacement de stationnement n°59 situé [Adresse 4] pour un loyer de 29,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 9] EPIC a fait signifier à M. [R] [D] et Mme [Z] [D], par exploits de commissaire de justice du 16 janvier 2024, une sommation de payer la somme de 229,67 euros au titre du premier de ces contrats, un commandement de payer la somme de 3 552,46 euros visant la clause résolutoire au titre du deuxième de ces contrats et un commandement de payer la somme de 229,67 euros visant la clause résolutoire au titre du troisième de ces contrats.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, OPH [Localité 9] EPIC a fait assigner M. [R] [D] et Mme [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

OPH [Localité 9] EPIC, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, consent à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de ;
o constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse aux baux conclus les 04 mai 2009 et 05 janvier 2011 ;
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 04 mai 2006 ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion immédiate de M. [R] [D] et Mme [Z] [D] ainsi que de leur occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [Z] [D] à payer :
? la somme de 6 680,96 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de mai 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, que certains contiennent une clause résolutoire, que M. [R] [D] et Mme [Z] [D] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [R] [D] et Mme [Z] [D], comparants, reconnaissent la dette dans son principe, demandent l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 180 euros par mois et actualisent leur situation personnelle et financière, soulignant le dépôt récent d'un dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 mai 2009 que M. [R] [D] et Mme [Z] [D] doivent payer un loyer d'un montant de 450,92 € hors charges. Il ressort du contrat de bail en date du 05 janvier 2011 que les locataires doivent payer un loyer hors charges de 29,50 euros. Il ressort du contrat de bail en date du 04 mai 2006 que les locataires doivent payer un loyer hors charges de 52,41 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 719,49 euros au titre de l'ensemble de ces contrats.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [D] et Mme [Z] [D] restaient devoir la somme de 6 680,96 € euros à la date du 07 juin 2024, terme de mai 2024, ce que les défendeurs ne contestent pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [D] et Mme [Z] [D] au paiement d'une somme de 6 680,96 €, arrêtée au 07 juin 2024, terme de mai 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 852,46 € à compter du 16 janvier 2024, sur la somme de 2 655,75 euros à compter du 4 avril 2024 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les codébiteurs ne contestent ni leur lien marital, ni le caractère de charges communes.

o Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires incluses aux contrats de bail des 04 mai 2009 et 05 janvier 2011, la résiliation judiciaire du contrat de bail du 04 mai 2006 et l'octroi de délais de paiement suspensifs de l'expulsion

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 4 mai 2009 contient telle une clause résolutoire en son article 5.e. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 3 352,46 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024.

Le bail conclu le 04 janvier 2011 contient une telle clause résolutoire en son article 4.C et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 janvier 2024 pour la somme en principal de 229,67 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2024.

En tout état de cause, la dette locative s'élève à la somme de 6 680,96 euros soit plus de 9 mois d'arriéré de loyer et de charges, ce qui justifie la résolution du contrat de bail conclu le 04 mai 2006 au 17 février 2024, lequel est concerné par l'arriéré locatif.

Toutefois, M. [R] [D] et Mme [Z] [D] proposent de régler 180 euros par mois pour apurer leur dette, ce à quoi le demandeur ne s'oppose pas.

Compte tenu de l'accord du bailleur, M. [R] [D] et Mme [Z] [D] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit et la résiliation judiciaire sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [R] [D] et Mme [Z] [D] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit comme la résiliation judiciaire seront réputés ne pas être intervenus.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [R] [D] et Mme [Z] [D] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire comme la résiliation judiciaire reprendront leur plein effet et dès lors que le bail sera résilié, OPH [Localité 9] EPIC pourra faire procéder à l'expulsion de M. [R] [D] et Mme [Z] [D]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [R] [D] et Mme [Z] [D], in solidum, du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à OPH [Localité 9] EPIC une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront que le coût d'un seul des commandements de payer en date du 16 janvier 2024, la délivrance de quatre actes le même jour n'étant pas nécessaire au succès des prétentions du demandeur.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 04 mai 2006 entre OPH [Localité 9] EPIC et M. [R] [D] et Mme [Z] [D] concernant un emplacement de stationnement n°67 situé [Adresse 6] au 17 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2009 entre OPH [Localité 9] EPIC et M. [R] [D] et Mme [Z] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 mars 2024 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2011 entre OPH [Localité 9] EPIC et M. [R] [D] et Mme [Z] [D] concernant l'emplacement de stationnement n°59 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [D] et Mme [Z] [D] à verser à OPH [Localité 9] EPIC la somme de 6 680,96 € arrêtée au 07 juin 2024, terme de mai 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 852,46 € à compter du 16 janvier 2024, sur la somme de 2 655,75 euros à compter du 4 avril 2024 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [R] [D] et Mme [Z] [D] à s'acquitter de leur dette, savoir la somme de 6 680,96 €, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 180 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et de la résiliation judiciaire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
o l'échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
o les clauses résolutoires insérées dans les baux des 04 mai 2009 et 05 janvier 2011 reprendront leur plein effet ;
o la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 04 mai 2006 reprendra son plein effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [R] [D] et Mme [Z] [D] au paiement des loyers et charges dus au titre des baux conclus les 04 mai 2006, 04 mai 2009 et 05 janvier 2011 entre OPH [Localité 9] EPIC et M. [R] [D] et Mme [Z] [D] sur la période courant du 01 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, jusqu'à la résiliation effective des contrats ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] [D] et Mme [Z] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [D] et Mme [Z] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de chacun des contrats ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [D] et Mme [Z] [D] à payer à OPH [Localité 9] EPIC l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective des contrats et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH [Localité 9] EPIC de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [D] et Mme [Z] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront que le coût d'un seul des commandements de payer en date du 16 janvier 2024 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION