Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/02289 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMUJ

Minute : 24/00895







Monsieur [Z] [R]
Représentant : Me Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319
Madame [I] [J] épouse [R]
Représentant : Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319

 

C/


Madame [K] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LABBAS

Copie délivrée à :
Mme [W]

Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3], assisté de Maitre LABBAS, avocat au barreau de Paris


Madame [I] [J] épouse [R], demeurant [Adresse 3], représentée par Maitre LABBAS, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [K] [W], demeurant [Adresse 4]
comparante 



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 juillet 2016, M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] ont donné à bail à Mme [K] [W] et M. [F] [N], dit [T] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 115,00 €.

Par avenant du 10 septembre 2019, le bail a été transféré au seul nom de Mme [K] [W].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] ont fait signifier à Mme [K] [W], par exploit de commissaire de justice du 10 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 520,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] a fait assigner Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 décembre 2023 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 17 juin 2024.

M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de son assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion de Mme [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
o condamner Mme [K] [W] à payer :
? la somme de 19 974,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant d'un montant de 915 euros ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 10 juillet 2016 fait force de loi entre les parties, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [K] [W], comparante, actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 juillet 2016 que Mme [K] [W] doit payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 115,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [K] [W] restait devoir la somme de 19 974,00 € euros à la date du 11 mai 2024.

Or, des frais de taxe d'ordure ménagère ont été imputés pour un montant de 729,00 € sans justificatif, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 19 245,00 €, arrêtée au 11 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Mme [K] [W], comparante, ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [W] au paiement d'une somme de 19 245,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 520,00 € à compter du 10 mars 2023, sur la somme de 6 405,00 € à compter du 25 septembre 2023 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, par contrat du 10 juillet 2016, Mme [K] [W] a pris à bail un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer de 800,00 €, hors charges.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 19 974,00 €. Certains loyers n'ont donc pas été payés. L'arriéré de loyer représente plus de 21 termes de loyer, charges comprises.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au jour 31 mai 2024.

L'expulsion de Mme [K] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [K] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 mai 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 juillet 2016.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant de 915 euros toutes charges comprises.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [W] au paiement d'une somme de 915 par mois à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 juillet 2016 entre M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] et Mme [K] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], outre l'emplacement de stationnement situé à la même adresse, au 31 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à verser à M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] la somme de 19 245,00 €, au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 520,00 € à compter du 10 mars 2023, sur la somme de 6 405,00 € à compter du 25 septembre 2023 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [K] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme de 915 euros toutes charges comprises ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à M. [Z] [R] et Mme [I] [J], épouse [R] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [K] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION