Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00405 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YVUX

Minute : 24/00898







Société . EAST COAST
Représentant : Me Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

 

C/


Monsieur [G] [E]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHATELLARD
Copie délivrée à :
M [E]

Le 17 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société EAST COAST, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par Maitre CHATELLARD, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 4]
comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 août 2020, SCI EAST COAST a donné à bail à M. [G] [E] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 250,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €. Un dépôt de garantie de 220,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI EAST COAST a fait signifier à M. [G] [E], par exploit de commissaire de justice du 30 décembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 083,20 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, SCI EAST COAST a fait assigner M. [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

A l'audience, SCI EAST COAST, comparante, représentée, a soutenu oralement le contenu de son assignation.

M. [G] [E], cité à étude, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

Par décision revêtant la forme d'une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 17 juin 2024, sollicitant de la société demanderesse la production d'un relevé de compte courant jusqu'à l'échéance du commandement de payer.

SCI EAST COAST, comparante, représentée,actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, :
? constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 février 2023 à minuit avec toutes les conséquences de droit ;
? ordonner l'expulsion de M. [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
? juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner M. [G] [E] à payer :
? la somme de 6 965,78 € à valoir sur l'arriéré des loyers ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer majoré de 50 % soit une indemnité d'occupation de 390,13 euros par mois, charges et taxes en sus,et ce jusqu'à la libération effective des lieux et juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice de référence des loyers, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire :
o juger que le bail de M. [E] sera résilié à ses torts exclusifs ;
o condamner M. [G] [E] à payer la somme de 6 965,78 € à valoir sur l'arriéré des loyers ;
o Pour le cas où les délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. [E] sera déchu du bénéfice du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure ;
o En tout état de cause, condamner M. [E] à payer :
? une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de la signification de la présente assignation ainsi que les droits de plaidoirie et d'enrôlement. 

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que les articles 1217, 1224, 1227 et 1728 du Code Civil, rappelle que le bail en date du 1 août 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [G] [E] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [G] [E], comparant, reconnaît la dette dans son principe, indique être titulaire d'une créance à l'encontre de son bailleur et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été remis au tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.


MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 août 2020 que M. [G] [E] doit payer un loyer d'un montant de 250,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 50,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 319,18 euros.


Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [E] restait devoir la somme de 6 965,78 € euros à la date du 17 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Or des frais ont été ajoutés pour un montant de 240,30 euros (frais d'impayés) de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 725,38 euros.

M. [G] [E], comparant, ne conteste pas la dette dans son principe. S'il indique être lui-même créancier d'une certaine somme d'argent à l'égard de son bailleur, de sorte qu'il invoque le mécanisme de la compensation, il n'en rapporte pas la preuve.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [E] au paiement d'une somme de 6 725,38 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 17 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1 août 2020 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 décembre 2022 pour la somme en principal de 5 083,20 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 mars 2023..

L'expulsion de M. [G] [E] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [G] [E] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 février 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 août 2020.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y pas lieu d'augmenter cette somme de 50 % dès lors que cela reviendrait à réparer plus que le dommage subi par le propriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 2 mars 2023, 00 heure, au 31 mai 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2022 et de la signification de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 août 2020 entre SCI EAST COAST et M. [G] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 01 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [G] [E] à verser à SCI EAST COAST la somme de 6 725,38 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 17 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [G] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [G] [E] à payer à SCI EAST COAST l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [G] [E] à payer à SCI EAST COAST la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [E] à payer les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2022 et de la signification de la décision ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision ;


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION