Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03933 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH22

Minute : 24/00911







S.C.I. FONCIER RU PR/2016
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

 

C/


Madame [T] [R]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GODIGNON SANTONI
Copie délivrée à :
Mme [R]
Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier 


Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. FONCIER RU PR/2016, ayant son siège social [Adresse 4], représentée par Maitre GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [T] [R], demeurant [Adresse 3]
 comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 septembre 2021, SCI Foncière RU PR 01/2016 a donné à bail à Mme [T] [R] un logement situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°3 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 725,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 57,00 €. Un dépôt de garantie de 725,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Foncière RU PR 01/2016 a fait signifier à Mme [T] [R], par exploit de commissaire de justice du 26 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 067,04 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, SCI Foncière RU PR 01/2016 a fait assigner Mme [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

SCI Foncière RU PR 01/2016, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion sans délai de Mme [T] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [T] [R] ;
? autoriser SCI Foncière RU PR 01/2016 à conserver le dépôt de garantie ;
? condamner Mme [T] [R] à payer :
? la somme de 5 936,35 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 834,36 euros à compter du 08 mars 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les frais d'exécution ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 septembre 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [T] [R] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Au regard de l'existence de la dette elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie et à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux et conformément aux stipulations contractuelles.

Mme [T] [R], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 septembre 2021 que Mme [T] [R] doit payer un loyer d'un montant de 725,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 57,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 834,36 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [T] [R] restait devoir la somme de 5 956,35 € euros à la date du 06 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 381,51 euros, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 139,92 €, arrêtée au 6 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Mme [T] [R], comparante, ne conteste pas le principe de cette dette.

La relation contractuelle n'étant pas terminée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [R] au paiement d'une somme de 5 139,92 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 403,04 € à compter du 26 janvier 2024, sur le surplus à compter du 2 avril 2024.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 29 septembre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 4.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 janvier 2024 pour la somme en principal de 4 067,04 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

Toutefois, Mme [T] [R] propose de régler 250 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [T] [R] à l'audience que celle-ci perçoit un salaire de 2 000 euros par mois, qui augmentera jusqu'à 2 600 euros par mois à compter du mois d'août prochain, ce qui lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire de sorte qu'elle apparaît en situation d'apurer sa dette locative. Elle justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, Mme [T] [R] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [T] [R] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [T] [R] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SCI Foncière RU PR 01/2016 pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [R]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [T] [R], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI Foncière RU PR 01/2016 une indemnité d'occupation fixée à la somme de 834,36 euros, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [T] [R] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 janvier 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2021 entre SCI Foncière RU PR 01/2016 et Mme [T] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°3 situé à la même adresse sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [R] à verser à SCI Foncière RU PR 01/2016 la somme de 5 139,92 €, arrêtée au 06 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 403,04 € à compter du 26 janvier 2024, sur le surplus à compter du 2 avril 2024 ;

AUTORISE Mme [T] [R] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 139,92 euros, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 250 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [T] [R] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 29 septembre 2021 entre SCI Foncière RU PR 01/2016 et Mme [T] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°3 situé à la même adresse, sur la période courant du 01 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [T] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [T] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme de 834,36 euros ;

CONDAMNE Mme [T] [R] à payer à SCI Foncière RU PR 01/2016 l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTE SCI Foncière RU PR 01/2016 de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION