Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [U]
Madame [F] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Monsieur [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06092 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N7F

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. AA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Monsieur [B] demeurant [Adresse 1]


DÉFENDEURS
Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience et de Aline CAZEAUX, Greffier, lors de la mise à disposition

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2024 par Deborah FORST, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06092 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N7F


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la SCI AA a donné à bail à Monsieur [J] [U] et à Madame [F] [U] un appartement situé [Adresse 1] quatrième étage deuxième porte gauche et une cave sous le lot numéro 72 porte numéro 15, pour un loyer mensuel de 990 euros, à effet 1er juillet 2016, pour une durée de trois ans renouvelables.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2018, la SCI AA a fait délivrer à Monsieur [J] [U] et à Madame [F] [U] un congé pour vente au prix de 320 000 euros, à effet au 30 juin 2019 à minuit.

Monsieur et Madame [U] se sont maintenus dans les lieux postérieurement au terme du congé.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SCI AA a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
valider le congé pour vendre signifié le 31 décembre 2018 à Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] ;
dire que Monsieur [J] [U] Madame [F] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1] ;
prononcer l'expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] demeurant [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à deux fois le loyer mensuel charges comprises, à compter de la présente assignation ;
condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
donner acte au requérant qui se réserve le droit de demander une réparation ultérieure si son préjudice devait perdurer ;
condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [K] [U] aux entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre 2023, renvoyée à l'audience du 5 décembre 2023 à la demande des parties. L'affaire a été retenue à cette dernière audience.

Monsieur [B] s'est présenté à l'audience afin de représenter la SCI AA. Il lui a été demandé de justifier par note en délibéré avant le 19 décembre 2023 d'un pouvoir de représentation de la société. La SCI AA a maintenu les demandes formées dans son assignation, à l'exception de la demande de dommages et intérêts. Elle s'est montrée favorable à ce que l'expulsion n'intervienne pas avant que les défendeurs n'aient trouvé un nouveau logement.

Au soutien de ses demandes, et aux termes de son acte introductif d'instance, la SCI AA soutient que le congé est valide, et que faute du départ de Monsieur et Madame [U], elle ne peut vendre le logement.

Monsieur [J] [U] a comparu à l'audience. Il a confirmé que Monsieur [B], présent à l'audience, était le gérant de la SCI AA. Il a confirmé se trouver dans les lieux avec Madame [F] [U] et leurs trois enfants, dont la plus âgée a 19 ans et poursuit ses études. Il a précisé se trouver dans l'attente d'un nouveau logement, et qu'il est nécessaire qu'une décision d'expulsion soit rendue afin de bénéficier d'un logement social. Il a précisé souhaiter rester dans les lieux en attendant l'obtention d'un nouveau logement. Il a exposé que pour sa part, il n'exerce pas d'activité professionnelle mais qu'il se trouve en formation, et que Madame [F] [U] a plusieurs emplois.

Madame [F] [U] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 23 janvier 2024, Madame [O] [B] a transmis, pour son père Monsieur [T] [B], un extrait Kbis de la SCI AA indiquant que Monsieur [T] [B] est gérant. Copie de ce courriel a été transmise à l'adresse [Courriel 2], correspondant à l'adresse mail de Monsieur [J] [U] indiquée sur le bail.


MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Par ailleurs, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande de validation du congé pour vendre

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.[...] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes [...] ».

L’article 15-II dispose que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. »

En l'espèce, le bail produit par la SCI AA a pris effet le 1er juillet 2016, et a été conclu pour une durée de trois ans. Il est donc arrivé à échéance le 30 juin 2019 à minuit.

Un congé pour vente a été délivré à Monsieur et Madame le 31 décembre 2018. Le congé précise le prix de vente de 320 000 euros, ainsi que la date expiration du congé au 30 juin 2019 à minuit. Il précise également que le congé vaut offre de vente au profit des locataires bien aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

Ainsi, le congé a ainsi été régulièrement délivré six mois avant l'échéance du bail.

Les locataires n'ont pas accepté l'offre pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Ils ne contestent pas la régularité du congé.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI AA et de valider le congé pour vendre délivré le 31 décembre 2018 à effet au 30 juin 2019 à minuit.

Sur la demande d'expulsion

Le congé ayant été validé, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] se sont trouvés déchus de plein droit de tout titre d'occupation à côté du 1er juillet 2019. S'étant maintenu dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, ils se trouvent occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date.

En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI AA n'apporte aucun élément à l'appui de sa demande tendant à fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer mensuel charges comprises.

Le bail précise que le loyer s'établit à la somme de 990 euros, et ne prévoit pas de clause expresse permettant de l'actualiser. Il ne précise pas davantage le montant des charges.

Ainsi, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 990 euros.

Faute de présenter un historique du solde locatif, il convient de dire que la condamnation à l'indemnité d'occupation sera due à compter de la présente décision.

En conséquence, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] seront condamnés in solidum à verser à la SCI AA une indemnité d'occupation mensuelle de 990 euros à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [J] [U] a sollicité à l'audience l'octroi de délais le temps de permettre le relogement de sa famille.

Afin de déterminer s'il peut bénéficier d'un délai pour quitter les lieux, il convient d'examiner en premier lieu si leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et s'ils se trouvent de bonne foi.

S'agissant de la bonne foi, la SCI AA n'apporte aucun élément de nature à établir que les défendeurs se trouvent de mauvaise foi.

Concernant les conditions de relogement, Monsieur [J] [U] verse aux débats de nombreux documents attestant de démarches afin de bénéficier d'un relogement social. Il justifie ainsi, par un courrier du 25 avril 2023, avoir déposé une première demande de logement social au mois d'octobre 2018, soit avant même la délivrance du congé pour vendre. Il verse par ailleurs un courrier de la commission de médiation DALO du 23 décembre 2022 selon lequel Madame [F] [U] a formé un recours auprès de cette commission le 21 décembre 2022 en vue de l'offre d'un logement. Il verse enfin un courrier du 2 juin 2023 du Bureau des logements de la Ville de [Localité 3], adressé à Madame [F] [U] et lui notifiant le refus de lui faire bénéficier du dispositif Accompagner et Reloger les Publics Prioritaires, aux motifs que les ressources déclarées sont supérieurs au barème de ressources, et que malgré les difficultés exposées, sa situation ne relève pas de l'extrême urgence de relogement au sens de l'ARPP. Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur et Madame [U] se sont largement mobilisés auprès des organismes publics afin de bénéficier d'un relogement, et que leur dossier n'a pas été retenu au mois de juin 2023.

S'agissant de leurs ressources, Monsieur [J] [U] produit de nombreuses fiches de paie mais qui ne sont ni à son nom, ni à celles de son épouse, étant relatives à Madame « [G] [U] » et Monsieur « [W] [U] ». Ainsi, les ressources du couple ne sont pas suffisamment justifiées à l'audience pour établir qu'ils ne se trouvent pas en capacité de se reloger dans des conditions normales.

En tout état de cause, il convient de relever que le congé pour vente a expiré le 30 juin 2019, soit depuis plus de quatre ans, de sorte que les défendeurs ont de fait bénéficié de délais pour rester dans les lieux depuis plus de quatre ans.

Aussi, leur situation ne justifie pas qu'il soit fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [J] [U].

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [U] tendant à bénéficier de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U], succombant, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de rejeter la demande formée par la SCI AA au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare valide le congé pour vendre délivré le 31 décembre 2018 à Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] ;

Dit que Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [J] [U] et de Madame [F] [U] des lieux situés [Adresse 1], afin que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] à verser à la SCI AA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 990 euros à compter de la présente décision ;

Rejette la demande de Monsieur [J] [U] afin de bénéficier de délais pour quitter les lieux ;

Rejette la demande formée par la SCI AA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge