Tribunal Judiciaire · JCP — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/11611 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3TU

N° de Minute : BX24/00807

JUGEMENT 

DU : 10 Octobre 2024





PARTENORD HABITAT


C/

[H] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Octobre 2024




DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 4]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [H] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]
assisté par Me Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Avril 2024 

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2015, à effet au 25 août 2015, PARTENORD HABITAT, a donné à bail à Madame [W] [M] et Monsieur [H] [X] un logement à usage d'habitation n°[Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 411,59 euros majoré d'une provision sur charges mensuelle de 164,79 euros.

Suivant attestation écrite de Monsieur [H] [X], Madame [W] [M] a quitté le logement le 1er mars 2019.

Par acte délivré par commissaire de justice du 7 juin 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés élevés à la somme de 1672,54 euros.

La situation d'impayé a été notifiée à la CCAPEX et la Caisse d'allocations familiales le 5 juin 2023.

Par exploit du 6 décembre 2023, PARTENORD HABITAT a fait citer Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LILLE, à l'audience du 15 février 2024, aux fins d'obtenir, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes.

L'assignation a été notifée par la voie électronique à la Préfecture du Nord le 7 décembre 2023.

A l'audience du 15 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, à la demande des parties, à l'audience du 11 avril 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A l'audience du 11 avril 2024, PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, a repris oralement les demandes contenues dans ses dernières écritures aux termes desquelles le bailleur sollicite du juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,
- constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire conformément aux articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

en tout état de cause, 
- ordonner à Monsieur de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire;
- à défaut, l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [X], ainsi que tous les occupants introduis de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi;
- condamner Monsieur [H] [X] à lui payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 6783,15 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8 avril 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;
- juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil;
- condamner Monsieur [H] [X] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l'APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, en application des articles 1240 et 1760 du code civil;
- condamner Monsieur [H] [X] à lui payer les sommes suivantes :
* 3,98 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance, 
* 50,82 euros au titre des assurances impayées à la date du 8 avril 2024,
* 22,86 euros au titre des pénalités à la date du 8 avril 2024,
- rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [X];
- condamner Monsieur [H] [X] à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir;
- condamner Monsieur [H] [X] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d'assignation.

A l'appui, PARTENORD HABITAT fait valoir que Monsieur [H] [X] n'a pas repris le paiement des loyers depuis octobre 2023 et ne peut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il ajoute que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 7 août 2023 de sorte qu'il ne peut revendiquer à titre reconventionnel le bénéfice des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et la réalisation par le bailleur de travaux de remise en état. En tout état de cause, il fait valoir qu'en violation de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [H] [X] n'a pas adressé de mise en demeure au bailleur ; que ce dernier ne rapporte pas la preuve de la présence de punaises de lit et de cafards au logement litigieux et n'établit pas davantage l'origine des infestations alléguées ; qu'une seule réclamation et intervention pour des punaises de lits a été diligentée en novembre 2021, soit 6 ans après l'entrée dans les lieux, de sorte que les nuisibles ont été introduits dans le logement par les locataires. Le bailleur ajoute qu'il n'a pas manqué de diligences dans la mise en oeuvre des meusres afin d'assurer une jouissance paisible des lieux au locataire ; que l'infestation de cafards est notamment liée au mode d'occupation des locataires ; que des interventions ponctuelles ont été organisées dont une dernière en date de décembre 2021 ; qu'aucune réclamation ne lui a été faite en 2023.

Monsieur [H] [X], représenté par son conseil, a soutenu oralement ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite du juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1343-5, 1719 et 1147 ancien du code civil et des articles 6, 20-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : 

* lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s'acquitter de sa dette, outre le paiement du loyer courant,
* suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
* débouter PARTENORD HABITAT du surplus de ses demandes, 

A titre reconventionnel,
* enjoindre PARTENORD HABITAT à procéder à la remise en état du logmeent litigieux pour le rendre exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir,
* se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte, 
* ordonner la suspension du paiement des loyers avec consignation jusqu'à la remise en état du logement litigieux pour le rendre exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et ce, à compter de la notification du jugement à intervenir,
* condamner PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 6985 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement à intervenir,
* condamner PARTENIRD HABITAT à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement à intervenir,
* ordonner la compensation des sommes dues entre le bailleur et le locataire, 
* condamner PARTENORD HABITAT à verser à son conseil la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour ce conseil de renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle,
* condamner PARTENORD HABITAT aux entiers frais et dépens de l'instance,
* écarter l'exéctuion provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [X] demande en outre que lui soit accordée l'aide juridictionnelle provisoire.

Au soutien, il fait état d'une situation financière délicate depuis la fin de l'année 2022. Il déclare qu'au jour de l'audience il travaille et perçoit entre 1300 euros et 1600 euros par mois. A titre reconventionnel, il expose que dès les premières années de location, il a remarqué la présence de punaises de lit au sein du logement, attentatoire à la décence du logement ; que cette infestation provient du logement lui-même et n'a pas été importé par lui ; qu'il a encore constaté la présence de cafards au sein du logement lors du mois de juin 2023; que les interventions de sociétés spécialisées diligentées par le bailleur n'ont pas permis d'éradiquer les infestations; qu'en conséquence, il n'a pas pu jouir paisiblement de son logement; que l'invasion de punaises de lit s'est accentuée à compter du mois de juillet 2022 desorte qu'il y a lieu de diviser par deux le loyer à compter de cette date et jusqu'à la date de l'audience. Il soutient encore avoir subi un préjudice moral notamment au regard de lésions cutanées présentes sur plusieurs parties du corps de son fils d'un an et demi à la suite de piqures de punaises de lit.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024, date de délibéré qui a été prorogée au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

*Sur la demande de constat de la résiliation :

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir notifié la situation d'impayé à la CCAPEX par courrier du 1er juin 2023, réceptionné le 5 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié au prefet du Nord, le 7 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

PARTENORD HABITAT est donc recevable à agir en résiliation du bail.

Sur le bienfondé :

En vertu de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Aux termes du paragraphe I de l'article 24 de cette même loi, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, PARTENORD HABITAT justifie avoir signifié le 7 juin 2023 à Monsieur [H] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1672,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 mai 2023, ledit commandement visant la clause résolutoire contenue au bail du 29 juillet 2015.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n'ont pas été réglées par le locataire.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 7 août 2023.


* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Aux termes de l'article 24 suivant, "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendra le paiement du loyer des des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il ressort du dernier décompte produit par le bailleur, arrêté au 8 avril 2024, que Monsieur [H] [X] n'a versé aucune somme au titre du loyer courant depuis octobre 2023. Il n'a donc pas repris le paiement de son loyer courant.

En conséquence, Monsieur [H] [X] sera débouté de sa demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [H] [X] à restituer les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9].

A défaut pour ce dernier d'avoir quitté les lieux deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique.

* Sur les demandes principales en paiement :

Au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

En vertu de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes contenus".

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur resultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l'espèce, Monsieur [H] [X] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 7 août 2023, l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à sa sortie effective des lieux est fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu'il aurait payé le cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Il ressort du relevé de compte arrêté au 8 avril 2024 que Monsieur [H] [X] est redevable au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées à cette date, échéance d'avril 2024 non comprise, de la somme de 6783,15 euros, déduction faite des frais de procédure, cotisations d'assurance et pénalités.

Monsieur [H] [X] sera condamné au paiement de cette somme avec intérets au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera encore condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2024, échéance comprise, et jusqu'à libération définitive des lieux. L'indemnité d"occupation est fixée à la somme de 635,23 euros.

Il convient de débouter le bailleur de sa demande relative aux assurances, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception d'avoir à justifier d'une attestation d'assurance habitation.

Il en est de même en ce qui concerne les pénalités d'enquête sociale. La demande en paiement formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

* Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les demandes en réalisation de travaux et en suspension du loyer :

Aux termes de de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
" Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. (...)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etant dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6."

Compte tenu de l'expulsion de Monsieur [H] [X] et de sa qualité d'occupant sans droit ni titre depuis le 7 août 2023, date de résiliation du bail, ce dernier n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires visées à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [X] de ses demandes en réalisation de travaux sous astreinte et en suspension du loyer pendant le cours des travaux.

Sur les demandes indemnitaires en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral :

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaêtre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

Il est constant que l'indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.


Suivant l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

A l'appui de ses demandes indemnitaires, Monsieur [H] [X] produit des photographies sur feuilles volantes non datées, non circonstanciées et non étayées par d'autres éléments. Il est dès lors défaillant dans l'administration de la preuve de la non-conformité du logement aux critères de décence. Ses demandes d'indemnisation seront nécessairement rejetées.

* Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [H] [X] qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il y a lieu de débouter Monsieur [H] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce il convient d'accueillir la demande d'aide juridictionnelle provisoire formée par Monsieur [H] [X] compte tenu des difficultés financières qu'il déclare rencontrer. La demande sera accueillie à compter de la date de l'audience sous réserve de la décision définitive qui sera prise après dépôt du dossier.

La situation économique de Monsieur [H] [X] commande de rejeter la demande présentée par PARTENORD HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Suivant l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement n°[Adresse 3] à [Localité 9], conclu entre PARTENORD HABITAT et Monsieur [H] [X] sont réunies à la date du 7 août 2023;

Déboute Monsieur [H] [X] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;


Dit qu'à défaut pour Monsieur [H] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, PARTENORD HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

Rappelle à Monsieur [H] [X] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
 Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5] ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

Condamne Monsieur [H] [X] à verser à PARTENORD HABITAT la somme de 6783,15 euros, arrêtée au 8 avril 2024, échéance d'avril 2024 non comprise, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [H] [X] à payer à PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois d'avril 2024, échéance incluse, et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la seule restitution des clés, soit un montant de 635,23 euros par mois ;

Rejette le surplus des demandes formées par PARTENORD HABITAT ;

Rejette les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [H] [X] en remise en état du logement sous astreinte et en suspension du loyer avec consignation le temps de la remise en état du logement ;

Rejette les demandes reconventionnelles indemnitaires formées au titre du préjudice de jouissance et au titre du préjudice moral ;

Accorde l'aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [H] [X] à compter de la date de l'audience sous réserve de la décision définitive qui sera prise après dépôt du dossier ;

Déboute Monsieur [H] [X] de sa demande du titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;






Condamne Monsieur [H] [X] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;





Ainsi jugé et prononcé le 10 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 



 
Le GREFFIER Le PRESIDENT