Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 15 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 23/02231 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMNJ

Minute : 24/00976







S.D.C. RESIDENCE [Adresse 10] [Adresse 8] REP PAR : SABIMO SAS
Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

 

C/


Monsieur [X] [N]
Représentant : M. [R] [N] (Fils)
Madame [U] [G]
Représentant : M. [R] [N] (Fils) muni d’un pouvoir spécial










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Cabinet LE NAIR BOUYER

Copie délivrée à :
Mr [N] [X]
Mme [G] [U]

Le


JUGEMENT DU 15 Octobre 2024





Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Octobre 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge du tribunal de proximité assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge du tribunal de proximité, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.D.C. [Adresse 8], représenté par son syndic la Société SABIMO SAS
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [X] [N]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Mr [R] [N], régulièrement muni d’un pouvoir écrit


Madame [U] [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Mr [R] [N], régulièremen muni d’un pouvoir écrit





EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] a fait assigner Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :

- La somme de 3.294,45 euros au titre des charges de copropriété exigibles dues, outre 549,10 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 
- La somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre es dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 3 septembre 2024.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise la dette à la baisse à hauteur de 1.806,31 euros au 19 juin 2024. Il demande le débouté de toutes les demandes formées par les défendeurs

Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G], représentés par Monsieur [R] [N], régulièrement muni d’un pouvoir, soutiennent oralement leurs écritures et sollicitent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire, ils demandent la désignation d’un expert afin de vérifier les comptes de la copropriété.
Ils indiquent contester la régularisation de charges pour l’exercice 2020, indiquant avoir acquis le bien postérieurement à cette date et ne pas être tenus à la dette. Ils indiquent que les comptes 2020 n’ont été réglés qu’en novembre 2021. Ils s’étonnent de la différence entre le budget prévisionnel et les dépenses réelles. Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu au notaire ni sollicité le paiement des dettes au moment de la vente. 

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] verse aux débats :

- Le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] sont propriétaires au sein de l’immeuble litigieux,
- Les appels de fonds,
- Le PV d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité,
- Le décompte de la créance

L’argument tiré par les défendeurs de la différence entre le budget prévisionnel de 2020 et le budget réel est inopérant, une telle différence étant précisément la raison pour laquelle un budget prévisionnel n’est que provisoire et doit être régularisé a posteriori.
L’argument tiré de la régularisation tardive de l’exercice 2020 est également inopérant, une telle régularisation ayant été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires et ne pouvant plus souffrir contestation.
Enfin, l’argument tiré du refus de payer les dettes de charges antérieures à l’acquisition du bien par les défendeurs est également inopérant, l’acte de vente produit par les parties et non contesté indiquant explicitement que le notaire a informé les acquéreurs que le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c’est-à-dire lors de la régularisation postérieure, incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. Il appartenait aux consorts [N] de ne pas accepter les termes de la vente si cette stipulation ne leur convenait pas au moment de l’achat du bien immobilier.

Il ressort par conséquent des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] demeuraient redevables, à la date du 19 juin 2024, 3e trimestre 2024 inclus, de la somme de 1.806,31 euros.

Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G], ne soulevant aucun moyen tendant à contester la dette, seront condamnés solidairement à verser la somme de 1.806,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de désignation d’un expert

L’article 263 du code de procédure civile dispose que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, les comptes de la copropriété ayant été approuvés par les assemblées générales postérieures, et l’imputation des régularisations de charges postérieures ayant été fixée par les stipulations de l’acte de vente au moment de l’acquisition du bien par les consorts [N], il apparaît que la présente affaire est en état d’être jugée au regard des seules constatations et pièces produites par les parties.

La demande d’expertise sera par conséquent rejetée.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] ne justifie d’aucun frais nécessaire en dehors d’actes élémentaires d’administration de la copropriété et d’honoraires d’avocats qui seront examinés postérieurement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée au titre des frais nécessaires sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] a nécessairement exposé des frais pour recouvrer sa créance, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme de 1.806,31 euros au titre de l'arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la présente décision,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [U] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé le 15 octobre 2024.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge du Tribunal de Proximité