Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT PAUL — 1 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00355 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJU

MINUTE N° : 24/00153













COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT
DU 01 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [U] [H] [X]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [Y] [K] [T] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Madame [O] [U] [H] [X], munie d’un pouvoir écrit


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO,

Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Septembre 2024


DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier, 


Copie exécutoire délivrée 

le 1er octobre 2024

aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 14 septembre 2021 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [K] [T] [F] et à Madame [O] [U] [H] [X] un appartement à usage d'habitation n°6 situé [Adresse 6] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 605,44 euros et une somme de 77 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 605,44 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 28 mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l'expulsion de Monsieur [Y] [K] [T] [F], de Madame [O] [U] [H] [X], des occupants de leur chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d'une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d'instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 15 193,75 euros à la date du 29 août 2024.

En réponse, Madame [O] [U] [H] [X] et Monsieur [Y] [K] [T] [F], représenté par Madame [O] [U] [H] [X], munie d'un pouvoir régulier, se reconnaissent redevables l'intégralité des sommes dues et sollicitent l'octroi de plus larges délais de paiement. Ils reconnaissent toutefois qu'ils n'ont pas repris le paiement des loyers mais exposent que différents désordres affectent le logement loué (boîte aux lettres cassée, infestation par des puces, etc.).

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l'audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion


Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 15 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable au regard de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 14 septembre 2021 par la SAEM CDC HABITAT, d'une part, et Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X], d'autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle " à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

En l'espèce, le 28 mars 2022, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 2 302,21 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 28 mai 2022, les locataires ne s'étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le caractère synallagmatique des obligations découlant du bail empêche le bailleur qui ne respecte pas ses propres obligations de délivrance ou d'entretien de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant.

Dès lors, dans la mesure où les locataires soutiennent que le logement loué serait affecté de nombreux désordres et s'avèrerait, en conséquence, indécent, il convient, avant de se prononcer sur la demande formée par la société bailleresse, de vérifier si le logement loué répond aux normes relatives au logement décent qui sont d'ordre public, aucune clause contraire n'étant efficace.

Or, en l'espèce, en dépit de l'argumentation développée par les locataires en ce sens, il n'est pas démontré que le logement loué serait impropre à l'usage d'habitation. En effet, les seules photographies produites à l'audience, qui ne sont pas datées et ne portent que sur les parties communes d'un immeuble non identifié, ne permettent de rapporter la preuve du fait que le logement loué ne serait pas décent.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l'exception d'inexécution opposée par les défendeurs ne peut utilement être mise en œuvre que dans le cas où, par suite d'un manquement de la société bailleresse à ses obligations contractuelles, la chose louée est totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail. Or, en l'espèce, les locataires se bornent à qualifier le logement d'indécent sans démontrer qu'ils ont effectivement été dans l'impossibilité d'habiter l'appartement, objet du 


bail. Tel n'a d'ailleurs pas été le cas et force est de constater qu'ils occupent toujours le logement loué. Il en résulte que l'exception d'inexécution n'est pas valablement opposée aux demandes formées par la société bailleresse.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 mai 2022.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats et arrêté à la date de l'audience que les locataires n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'entre le 5 avril 2023 et la date de l'audience, seuls deux règlements partiels sont intervenus en dates des 16 mai 2024 (209 euros) et 5 juin 2024 (109 euros).

Il n'est dès lors pas possible de leur octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] ne justifient pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance. 

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [K] [T] [F] et de Madame [O] [U] [H] [X] et de tous occupants de leur chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d'affirmer que Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] ne s'exécuteront pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n'assortira cette décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s'agissant des meubles garnissant le logement loué, la clause du contrat de bail par laquelle les parties ont prévu que postérieurement à la libération des lieux loués, quel qu'en soit le motif, hormis procédure d'expulsion, les meubles, objets, etc. abandonnés dans les lieux loués par le locataire ou par tous occupants de son chef, seront réputés appartenir au bailleur qui pourra en disposer à son gré à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur ce point. En effet, à la date de la présente décision, rien ne permet de dire que les locataires, toujours présents dans les lieux loués, abandonneront des biens dans le logement. Il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution. 

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus par le contrat de bail et ce, jusqu'au terme dudit contrat, soit le 28 mai 2022.

En outre, à compter de la résiliation du bail en date du 29 mai 2022, les locataires sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.

Dès lors, en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à ses locataires et d'un décompte de créance locative daté du 29 août 2024 que Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] restent devoir à la SAEM CDC HABITAT la somme de 14 088,13 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 28 mai 2022 mais aussi les indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2024.

En effet, en premier lieu, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n'ont pas être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

En second lieu, les frais de rejet qui n'ont aucune base contractuelle et ne sont, au surplus, pas justifiés n'ont pas non plus à être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] seront donc condamnés au paiement la somme de 14 088,13 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2 302,21 euros et de la présente décision pour le surplus.

En effet, il convient de rappeler que, conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produisent des intérêts légaux à compter du présent jugement et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme, dont le montant sera fixé, à compter du 1er septembre 2024, à la somme mensuelle fixe de 714,49 euros, se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail, ces diverses condamnations seront prononcées de manière solidaire entre les défendeurs à la présente instance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d'exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (168,34 euros TTC) et de l'assignation (68,74 euros TTC).

Ni l'équité ni la situation respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2021 entre la SAEM CDC HABITAT, d'une part, et Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X], d'autre part, concernant le logement n°6 situé au sein de la [Adresse 6] à [Localité 4] (974) sont réunies à la date du 29 mai 2022,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [K] [T] [F], de Madame [O] [U] [H] [X] et de tous occupants de leur chef, du logement n°6 situé au sein de la [Adresse 6] à [Localité 4] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

S'agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 14 088,13 euros (quatorze mille quatre-vingt-huit euros et treize centimes), suivant décompte arrêté au 31 août 2024, qui emportera intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2022 sur la somme de 2 302,21 euros et de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [K] [T] [F] et [O] [U] [H] [X] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 714,49 euros (sept cent quatorze euros et quarante-neuf centimes) par mois, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l'indemnité d'occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [K] [T] [F] et Madame [O] [U] [H] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (168,34 euros TTC) et de l'assignation (68,74 euros TTC),




RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE