Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT PAUL — 1 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00324 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX7T

MINUTE N° : 24/00151














COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT
DU 01 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [E]-[V] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO,

Assisté de : Florence CHEMIN, Faisant Fonction de Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Septembre 2024


DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier, 

Copie exécutoire délivrée 

le 1er octobre 2024

aux parties






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 27 avril 2021 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [E] [V] [Z] un appartement à usage d'habitation n°[Adresse 2] situé [Adresse 2] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 582 euros et une somme de 68 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 582 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [P] [E] [V] [Z] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 30 mai 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [P] [E] [V] [Z] a régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Soutenant que Monsieur [P] [E] [V] [Z] avait ensuite cessé tout paiement, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité SAINT PAUL pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l'expulsion de Monsieur [P] [E] [V] [Z], des occupants de son chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement aux frais exclusifs du défendeur et à ses risques et périls et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d'une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 15 711,28 euros à la date du 29 août 2024.

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice à domicile en application de l'article 656 du code de procédure civile le 10 juin 2024, Monsieur [P] [E] [V] [Z] n'a pas comparu et n'a pas été non plus représenté. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il en a été donné lecture à l'audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 18 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable au regard de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1224 du code civil rappelle que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Lorsqu'elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par la société bailleresse que, suivant acte signifié le 30 mai 2022, elle a fait délivrer à Monsieur [P] [E] [V] [Z] un commandement de payer une dette locative d'un montant de 2 594,34 euros dans un délai de deux mois. 

Au vu du décompte de créance locative daté du 29 août 2024, il apparaît que cette dette a été réglée, que le locataire a repris le paiement des loyers pendant quelques mois mais qu'aucun règlement n'a plus été effectué depuis le 2 novembre 2022.

Dans ces circonstances, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail étant suffisamment établie, la résiliation du contrat sera prononcée à compter de la date de la présente décision.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [E] [V] [Z] et de tous occupants de son chef du logement loué en application des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s'agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Par ailleurs, en application des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dès lors que rien ne permet de dire que Monsieur [P] [E] [V] [Z] ne s'exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée.
 Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à son locataire et d'un décompte de créance locative daté du 29 août 2024 qui inclut le loyer et les charges dus pour le mois de septembre 2024, que Monsieur [P] [E] [V] [Z] reste devoir à la SAEM CDC HABITAT la somme de 15 315,29 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 30 septembre 2024.

En effet, en premier lieu, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n'ont pas être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

En second lieu, les frais de rejet qui n'ont aucune base contractuelle et ne sont, au surplus, pas justifiés n'ont pas non plus à être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [P] [E] [V] [Z] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [P] [E] [V] [Z] sera donc condamné au paiement la somme de 15 315,29 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l'assignation sur la somme de 13 259,89 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 685,86 euros, à compter de la date de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L'indemnité d'occupation correspond à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l'indemnité par l'effet de l'indexation.

Enfin, conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [E] [V] [Z], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d'exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (174,43 euros TTC) et de l'assignation (66,68 euros TTC).

Ni l'équité ni la situation respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 avril 2021 entre la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [P] [E] [V] [Z] relatif au logement situé n°[Adresse 2] situé au sein de la [Adresse 2] à [Localité 4] (974) à compter de la date de la présente décision,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [P] [E] [V] [Z] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [E] [V] [Z] et de tous occupants de son chef, du logement n°[Adresse 2] situé au sein de la [Adresse 2] à [Localité 4] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

S'agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [V] [Z] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 15 315,29 euros (quinze mille trois cent quinze euros et vingt-neuf centimes), selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 13 259,89 euros et de la présente décision pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [V] [Z] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 685,86 euros (six cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-six centimes) par mois, à compter de la date de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque indemnité,

DIT que l'indemnité d'occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] [V] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (174,43 euros TTC) et de l'assignation (66,68 euros TTC),



RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE