Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

N° RG 24/00868 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWG

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[U] [M] [G]


SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022
dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Me Anne RICHARD, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032 substituant Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M] [G]
né le 17 Octobre 1960 à LE FRANCOIS (97240)
demeurant 10 A rue Marcel Proust - Appt 76 - 28200 CHATEAUDUN
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 décembre 2019, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a donné à bail à Monsieur [U] [G] un local à usage d’habitation situé au Résidence A BERTIN 10A rue Marcel PROUST 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 243,64 € et 39,55 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a fait signifier le 27 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1.273,70 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a ensuite fait assigner Monsieur [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; 
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] et de tous occupants de son chef, et de ses meubles avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; 

- de condamner ce dernier au paiement :
- de la somme de 2.480,19 € avec les intérêts au taux légal ; 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demie le montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, avec intérêts au taux légal ;
- d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens.

A l’audience du 04 juin 2024, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.694,80 €.
A l'appui de ses prétentions, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" fait valoir que Monsieur [U] [G] est parti début mars 2024

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 23 février 2024, Monsieur [U] [G] n’est ni comparant ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience précisant que Monsieur [G] ne s’est pas présenté au rendez-vous qui lui a été proposé .

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.





En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le bail conclu le 23 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article :" 8. CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.273,70 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 27 décembre 2023, étant précisé que le bailleur précise que le locataire a quitté les lieux au début mars 2024.

- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Monsieur [U] [G], non comparant, n’a pas repris le paiement du loyer n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation. 

En outre, le diagnostic social ne permet pas de connaître la situation réelle de Monsieur [U] [G], ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

Comme il l’a été rappelé, le locataire a quitté les lieux au début du mois de mars, il est démontré qu’il n’a pas réglé sa dette locative lors de son départ.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] du fait de son départ volontaire sera ordonnée. En revanche qu’il convient de condamner Monsieur [U] [G] en paiement de la somme de 2.694,80€, sans qu’aucun délai ne puisse lui être accorder.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [U] [G] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et du dépôt de garantie, la somme de 2.694,80 € à la date du mars 2024 inclus, se composant comme suit : du montant des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail le 27 décembre 2023, puis d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date départ effectif du locataire en mars 2024, outre le coût des réparations locatives à hauteur de 100,00€.

Monsieur [U] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 2.694,80 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.273,70 € à compter du commandement de payer (27 octobre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2019 entre la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" et Monsieur [U] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au Résidence A BERTIN 10A rue Marcle PROUST 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 27 décembre 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [U] [G] a quitté les lieux début mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" une indemnité mensuelle d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet soit début mars 2024 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner à Monsieur [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement suite à son départ volontaire début mars 2024;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" la somme de 2.694,80 € (deux mille six cent quatre vingt quatorze euros et quatre vingt cents) (décompte arrêté au mars 2024 inclus, incluant une dernière facture de mars 2024), comprenant les loyers impayés jusqu’à la date du 27 décembre 2023 et l’indemnité d’occupation après cette date jusqu’à la date de départ du locataire en mars 2024 , avec les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 1.273,70 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" une somme de 100/800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME