Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 octobre 2024

N° RG 24/01485 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJFV

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE, 

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[P] [Y]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 01 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n°967 200 049), 
dont le siège social est sis 7 rue Latham - 41000 BLOIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant agence au 05 rue Michel Royer - 45073 ORLEANS CEDEX 2
représentée par Madame [M] [I], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d'un pouvoir 




D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Y]
demeurant 16 rue des hirondelles - 28630 MIGNIERES
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Eugénie LALLART, magistrat 

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Monsieur [P] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé 16 rue des hirondelles, appartement n°1007, 28630 MIGNIERES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 474,75 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [P] [Y] le 05 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 036,36 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [Y] le 09 octobre 2023.

Par courrier reçu le 08 mars 2024 par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [P] [Y] a indiqué vouloir résilier le contrat de location et un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3 153,24 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 04 mars 2024, mensualité de février 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [M] [I] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique que le locataire a quitté le logement de sorte qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion. Elle expose qu’un échéancier est en cours et que Monsieur [P] [Y] le respecte. Elle actualise sa créance à la somme de 2 625 euros au 07 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse et précise maintenir les autres demandes de son assignation. 

Monsieur [P] [Y], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

Cependant, par mail adressé au tribunal le 10 juin 2024, Monsieur [P]
[Y] demande la validation du plan d’apurement déjà mis en place. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Compte tenu du départ volontaire du locataire des lieux loués, l'abandon de la demande d’expulsion du défendeur est constaté.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 18 juin 2024.

En outre, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur le fond :

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 05 octobre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 05 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 036,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 05 décembre 2023.




En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que, depuis qu’il a quitté le logement, Monsieur [P] [Y] a repris les versements de sorte que sa dette a significativement baissé au jour de l’audience. Au surplus, il résulte des pièces fournies par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et du mail de Monsieur [P] [Y] qu’un plan d’apurement a été réalisé le 10 juin 2024 dans lequel il s’engage à verser la somme de 375 euros par mois. 

Par conséquent, compte tenu de l’apurement possible de la dette par Monsieur [P] [Y] qui a effectué des versements avant la date de l’audience, il convient d'accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 05 décembre 2023.

En conséquence, Monsieur [P] [Y] est redevable envers la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à son départ du logement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE - contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte - que la dette de Monsieur [P] [Y] s’élève à la somme de 2 625 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse et déduction faite du dépôt de garantie. Cependant, il y a lieu de déduire de cette somme les frais de procédure, soit la somme de 337,36 euros, ainsi que les frais de rejet à hauteur de 8 euros.
 
Il convient donc de condamner Monsieur [P] [Y] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2 279,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 juin 2024 échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 375,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [Y], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE le désistement de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2022 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [P] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au 16 rue des hirondelles, appartement n°1007, 28630 MIGNIERES sont réunies à la date du 05 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 05 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer dès le 05 décembre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de deux mille deux cent soixante-dix-neuf euros et soixante-quatre centimes (2 279,64 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [P] [Y] à s'acquitter de sa dette par 6 mensualités de trois cent soixante-quinze euros (375,00 euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 7ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.


Ainsi jugé et prononcé le 1er octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN