Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 octobre 2024

N° RG 24/01116 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIH3

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[S] [C]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 01 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS
(RCS PARIS n°824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21 quai d'Austerliz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Me PIERRE-LOUIS Jonathan de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [C]
demeurant 27 bis rue du Maréchal Leclerc - 28110 LUCÉ
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Eugénie LALLART, magistrat 

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, Monsieur [X] [I], régulièrement représenté par la société SOLIHA AIS CVL ayant pour siège social les locaux situés 05 rue Gustave Vapereau à ORLEANS 45000, a consenti à Madame [S] [C] un bail d'habitation portant sur une maison située 27 bis rue du Maréchal Leclerc à LUCE 28110 moyennant le paiement mensuel de la somme de 477 euros, outre une provision sur charges de 9,50 euros par mois.

Par un autre acte sous seing privé en date du 20 septembre 2022, Monsieur [X] [I], régulièrement représenté par la société SOLIHA AIS CVL, a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [I] a fait jouer la caution afin d'obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative a été réalisée le 04 janvier 2024 pour les loyers impayés des mois de septembre 2023, d’octobre 2023 et de décembre 2023.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 24 janvier 2024 pour une somme en principal de 695,62 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [C] le 25 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 signifié en l'étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 736,52 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 695,62 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 juin 2024.
A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dûment représentée par son conseil, expose que la locataire a quitté le logement de sorte qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion. Elle actualise sa créance à la somme de 1 635,79 euros au 17 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Madame [S] [C], régulièrement citée en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Compte tenu du départ volontaire de la locataire des lieux loués, l'abandon de la demande d’expulsion est constaté.

I. Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif
L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”
En l’espèce, l’assignation du 28 mars 2024 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.
L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.
II. Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L'article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur”.
Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail... Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 20 septembre 2022 et 2 quittances subrogatives en date des 04 janvier 2024 et 21 mars 2024.

Il résulte des pieces versées que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la société SOLIHA AIS CVL, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [X] [I] la somme de1 736,52 euro au titre des loyers et charges impayés de la locataire défaillante.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter de Madame [S] [C] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la fixation d'une indemnité d'occupation.

III. Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par acte d'huissier du 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

IV. Sur le fond :

Sur la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VIII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour un principal de 695,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par la locataire qui a effectué des versements avant la date de l'audience il convient d'accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24 mars 2024.

En conséquence, Madame [S] [C] est redevable envers Monsieur [X] [I], et en cas de subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce jusqu’à son depart des lieux. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance - que la dette de Madame [S] [C] s’élève à la somme de 1 635,79 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.
 
Il convient donc de condamner Madame [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 635,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 695,62 euros et à compter du 28 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités exposées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [S] [C], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE le désistement de la demande d’expulsion de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2022 entre Monsieur [X] [I], régulièrement représenté par la société SOLIHA AIS CVL ayant pour siège social les locaux situés 05 rue Gustave Vapereau à ORLEANS 45000, et Madame [S] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au 27 bis rue du Maréchal Leclerc à LUCE 28110 sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 24 mars 2024 ;

DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 24 mars 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [X] [I], la somme de mille six cent trente-cinq euros et soixante-dix-neuf centimes (1 635,79 euros) au titre des loyers et charges impayés au 17 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 695,62 euros et à compter du 28 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [X] [I] une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée au dispositif du présent jugement, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ; 

AUTORISE Madame [S] [C] à s'acquitter de sa dette par 32 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 33ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;



RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.


Ainsi jugé et prononcé le 1er octobre 2024


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN