Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES 

 N° RG 24/01300 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIYE

Minute : 24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Anne Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[C] [K]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR :

Monsieur [V] [J]
né le 01 Juin 1958 à CHATEAUDUN (28200),
demeurant 11 rue du vieux moulin - Membrolles - 41240 BEAUCE LA ROMAINE
représenté par Me Anne Elisabeth DEZARD, demeurant 116 Boulevard Saint Germain - 75006 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par Me Véronique JOLY, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K]
né le 11 Mai 2001 à LA FERTE MACE (61600),
demeurant 19 rue Saint Lubin - 28200 CHATEAUDUN
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 24 août 2023 et prenant effet à compter du 26 août 2023, Monsieur [V] [J], régulièrement représenté par la SAS CLAVEAU GESTION ayant son siège social 10 rue Jean Moulin 28200 CHATEAUDUN, a donné à bail à Monsieur [C] [K] un logement situé 19 rue Saint Lubin à CHATEAUDUN 28200, pour un loyer mensuel de 330 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, Monsieur [V] [J], régulièrement représenté par la SAS CLAVEAU GESTION, a mis en demeure Monsieur [C] [K] de lui payer la somme de 1 110,95 euros. 

Puis, les loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [C] [K] le 23 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 110,95 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 février 2024, Monsieur [V] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 448,95 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 janvier 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf à parfaire au jour de l’audience, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 23 novembre 2023.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 22 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2024. 

A l’audience, Monsieur [V] [J], représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. 

Monsieur [C] [K], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.





Sur la résiliation du bail :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [C] [K] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 05 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par Monsieur [C] [K] qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient d'accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens du locataire ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Monsieur [C] [K] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 05 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [V] [J], il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 05 janvier 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [C] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [C] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande au titre de l'ariéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Monsieur [V] [J] - contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte - que sa créance s’élève à la somme de 1 448,95 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 janvier 2024, échéance du mois de de janvier 2024 incluse.

Monsieur [C] [K] sera donc condamné à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 1 448,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 70,00 euros selon modalités au dispositif.


Sur la demande de dommages-intérêts :

Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [V] [J] se contente de demander l'octroi de dommages-intérêts sans pour autant démontrer l'existence d'un quelconque préjudice matériel. En outre, le simple non-paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l'existence d'un tel préjudice pour le bailleur. 

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [K], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 23 novembre 2023.
L'équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [V] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 300 euros à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de Monsieur [V] [J] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [V] [J], régulièrement représenté par la SAS CLAVEAU GESTION ayant son siège social 10 rue Jean Moulin 28200 CHATEAUDUN, et Monsieur [C] [K] à compter du 05 janvier 2024 et portant sur les lieux situés au 19 rue Saint Lubin à CHATEAUDUN 28200 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [V] [J] pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [C] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
 
DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 05 janvier 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de mille quatre cent quarante-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (1 448,95 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 15 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;





AUTORISE Monsieur [C] [K] à s'acquitter de sa dette par 20 mensualités de soixante-dix euros (70,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 21ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE Monsieur [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 23 novembre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE Isabelle DELORME