Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 23/00918 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F7BW

Minute : 24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
Maître Marie laure RIQUET de la SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR :

Madame [S] [E]
née le 19 Juillet 1966 à CHATEAUDUN (28200),
demeurant 14 rue Guy Mocquet - 28000 CHARTRES
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N],
demeurant 6 chemin des Rouliers - Le Vasville - 28170 SAINT SAUVEUR MARVILLE
représenté par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults - 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2020, Monsieur [Y] [N] et Madame [T] [N] ont consenti à Madame [S] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé à 26 rue Hetzel 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel de 425 euros outre une provision sur charges de 125 euros, dont la gestion a été confié à l’agence CENTURY 21située 14 rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES. 

Par assignation délivrée le 15 mars 2023, par dépôt à l’étude, Madame [S] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [N] à lui restituer les loyers réglés à hauteur de la somme de 5.400 euros, ainsi que la somme de 900 euros au titre de frais de débarras et celle de 1.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle sollicite en outre le prononcé de l'exécution provisoire du jugement.

Madame [S] [E] soutient que le logement a été infesté par des blattes début janvier 2021 qu’il ne répondait plus aux critères de logement décents, et que c’est pour cette raison qu’elle a cherché un autre logement et a quitté les lieux. 

Par conclusions en réplique, elle a porté sa demande de restitution de loyers à la somme de 6.900€ maintenant ses autres demandes aux sommes initialement réclamées.

Elle s’appuie notamment sur le rapport d’expertise amiable établit par Monsieur [I] [X].

Monsieur [Y] [N] conclut au rejet des demandes formées à son encontre et à titre reconventionnelle demande la condamnation de Madame [S] [E] à lui payer la somme de 518,24 euros au titre de charges locatives des années 2020 et 2021, subsidiairement il demande que les éventuelles sommes allouées à Madame [S] [E] soient ramenées à de plus justes proportions et de voir ordonner la compensation entre les sommes allouées à cette dernière et le montant des charges locatives, enfin il sollicite la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Il soutient que lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, le bien était décent et qu’elle a pu en jouir paisiblement. Il se prévaut du fait d’un tiers présentant les caractéristiques de la force majeure, qui justifierait d’une exonération de responsabilité, les blattes provenant d’un autre appartement, il ajoute que des charges restes dues, et à titre subsidiaire il indique que Madame [S] [E] ne peut demander l’intégralité des loyers pendant la période d’infestation puisqu’elle a continué à occuper l’appartement. Il conteste le montant des frais de décharges évalués à 800 euros par le rapport d’expertise amiable.

L’affaire a été appelée et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 7 novembre 2023, puis aux audiences des 6 février et 2 avril 2024.

Enfin à l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a été appelée et retenue, Madame [S] [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [Y] dûment convoqué et représenté par son conseil maintient également les demandes de ses conclusions.

1A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024 par mise à disposition au greffe

MOTIFS

Sur la demande de la locataire en réparation de l’infestation de l’appartement par les blattes à compter de janvier 2021

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment : “- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; 
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 


- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.”

Au nombre des normes de décence figure l’obligation de louer un logement « qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles ou par des parasites »

Par ailleurs, l’article 1218 du code civil prévoit, qu’ « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’à la date du bail et de l’entrée dans les lieux de la locataire, le logement donné à bail par Monsieur [Y] [N] répondait aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

Cependant la situation a évolué à compter du mois de janvier 2021, date à laquelle sont apparues les premières blattes comme en attestent les correspondances adressées par la locataire.

L’expert amiable mentionne que l’appartement est non décent au sens du décret précité.

Aucune précision n’est apportée par les parties ou dans le rapport d’expertise sur les conditions d’entretien du logement loué par Madame [S] [N], qui auraient pu justifier l’installation des parasites sur plusieurs mois.

Madame [S] [E] et Monsieur [Y] [N] s’accordent d’ailleurs sur le fait que les blattes provenaient d’un appartement voisin, ce qui laisse supposer que l’entretien de lieux loués est exsangue de reproche.

Afin de s’exonérer de toutes indemnisations, le bailleur affirme du fait de cette origine de l’infestation, que celle a échappé à son contrôle.

Pour autant les conditions de la force majeure supposent, qu’il rapporte également la preuve que les effets de l’infestation ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

A cet égard, Madame [S] soutient que l’intervention d’une entreprise spécialisée aurait permis d’éradiquer les blattes.

Mais selon les pièces produites, trois interventions ont été effectuées, dont une dans l’appartement loué, qui s’est avérée insuffisante, puis deux autres les 21 et 31 août 2021, dont l’une au moins dans l’ensemble des appartements de la cage d’escalier dans laquelle il est situé, avec un résultat peu satisfaisant, puisque l’expert amiable a constaté la présence de blattes dans les meubles de Madame [E] lors de son passage le 29 novembre 2021.

Rien ne permet néanmoins de présumer qu’une intervention dès l’apparition des premières blattes n’aurait pas eu l’effet escompté or tant le bailleur, que ses représentants ont tardé à prendre les mesures indispensables.

La non-conformité du logement a nécessairement causé à Madame [S] [E] un préjudice en ce qu’elle a vécu avec un enfant de 11 mois dans des conditions particulièrement difficiles le logement ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur.

L’importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient que Madame [S] [E] soit indemnisée à hauteur de 1.275 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant à 25% du loyer de janvier à décembre 2021 (fin de bail) outre les frais de décharge d’un montant de 900€ selon facture du 18 janvier 2022, dont la locataire indique ne pas avoir été indemnisée par son assurance.

En outre, sera ordonnée la transmission au représentant de l'Etat dans le département du présent jugement qui constate que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. 

Sur la demande en paiement des charges 

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les charges récupérables sont récupérables sur justifications.

Le bailleur sollicite au titre de la régularisation des charges locatives la somme de 518,24 euros, se contentant de produire un décompte produit sans autres pièces justificatives, qui conduit à rejeter sa demande. 

Sur la compensation

Le bailleur étant débouté de sa demande au titre de la régularisation de charges pour les années 2020 et 2021, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de compensation.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance seront supportés par Monsieur [Y] [N], partie perdante.
L’équité commande néanmoins de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qui ont été exposés. 
Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
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CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Y] [N] et Madame [S] [E] suite au congé donné par Madame [S] [E] et son départ le 31 décembre 2021;

FIXE à la somme de 1.275 euros les dommages et intérêts dus par Monsieur [Y] [N] à Madame [S] [E] pour manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent outre la somme de 900€ au titre de la mise en décharge des meubles infestés par les blattes ;

CONDAMNE après Monsieur [Y] [N] la somme totale de 2175 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la transmission au représentant de l'Etat dans le département du présent jugement en application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE Isabelle DELORME