Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 octobre 2024

N° RG 24/01483 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJFS

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE


Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[E] [F]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 01 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n°967 200 049), 
dont le siège social est sis 7 rue Latham - 41000 BLOIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant agence au 05 rue Michel Royer - 45073 ORLEANS CEDEX 2
représentée par Madame [I] [G], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d'un pouvoir


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [F]
née le 28 Septembre 1969 à PORTUGAL (28140)
demeurant 15 rue des Marnières - 28630 BARJOUVILLE
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Eugénie LALLART, magistrat 

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2019, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Madame [E] [F] un bail d’habitation sur un logement situé 15 rue des Marnières, 28630 BARJOUVILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 614,35 euros charges comprises.

L'assurance contre les risques locatifs n'ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 04 juillet 2023 pour une somme en principal de 3 691,22 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [F] le 10 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3 312,86 euros représentant le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 26 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [I] [G] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 987,29 euros au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse et précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais. 

Madame [E] [F], régulièrement citée à personne physique, a comparu. Elle reconnaît la dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais et propose de régler la somme de 100 euros par mois en supplément du loyer et des charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 18 juin 2024.

En outre, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur le fondement du défaut d’assurance :
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article 9 intitulé “RESILIATION DE PLEIN DROIT DU PRESENT CONTRAT DE LOCATION” et un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d'assurance visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 août 2023. 

Toutefois, il convient de noter que Madame [E] [F] produit une attestation d’assurance de son logement en date du 23 avril 2024 de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. 

Sur le fondement du commandement de payer :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 04 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 691,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 04 septembre 2023.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par la débitrice qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [E] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 04 septembre 2023.

En conséquence, Madame [E] [F] est redevable envers la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE depuis cette date, et en cas de non-respect des délais qui lui ont été accordés, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE - contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte - que la dette de Madame [E] [F] s’élève à la somme de 3 987,29 euros représentant les loyers et charges impayés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. 
 
Il convient donc de condamner Madame [E] [F] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3 987,29 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2024 échéance du mois de mai 2024 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupations dus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [F], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.



Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

DEBOUTE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2019 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [E] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé au 15 rue des Marnières, 28630 BARJOUVILLE sont réunies à la date du 04 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 04 septembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de trois mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et vingt-neuf centimes (3 987,29 euros) au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [E] [F] à s’acquitter de sa dette locative, à savoir la somme de 3 987,29 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu'en cas de respect par Madame [E] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [E] [F], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [E] [F] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 04 septembre 2023, jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
 
REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.


Ainsi jugé et prononcé le 1er octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN