Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 1 octobre 2024

N° RG 24/01484 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJFU

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[C] [V] [B] [G]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 01 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n°967 200 049), 
dont le siège social est sis 7 rue Latham - 41000 BLOIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant agence au 05 rue Michel Royer - 45073 ORLEANS CEDEX 2
représentée par Madame [I] [M], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d'un pouvoir 


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [V] [B] [G]
né le 15 Octobre 1950 à REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO
demeurant 81 avenue de la résistance - Appt n° 32 - 28300 MAINVILLIERS
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Eugénie LALLART, magistrat 

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Juin 2024 et mise en délibéré au 01 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 janvier 2012, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Monsieur [C] [V] [B] [G] un bail d’habitation sur un logement situé 81 avenue de la Résistance, appartement n°32, 28300 MAINVILLIERS. 

Monsieur [C] [V] [B] [G] ne s’étant pas acquitté de ses loyers, ce contrat a été résilié et un avenant au bail d’habitation a été signé par les parties le 05 septembre 2013.

Puis, des loyers étant à nouveau impayés, le contrat a été résilié de plein droit et un autre avenant au contrat de bail à effet rétroactif du 24 août 2014 a été signé entre les parties le 29 novembre 2017.

L'assurance contre les risques locatifs n'ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 15 mars 2023 pour une somme en principal de 1 267,41 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [V] [B] [G] le 21 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [C] [V] [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :2 390,04 euros représentant le montant des loyers et charges dus actualisé à la date du 22 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [I] [M] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle précise qu’une demande de FSL est en cours et actualise sa créance à la somme de 2 966,09 euros au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. 




Monsieur [C] [V] [B] [G], régulièrement cité à personne physique, a comparu. Il reconnaît la dette. Il expose percevoir 900 euros par mois et précise vouloir rester dans le logement. Il sollicite des délais et propose de régler la somme de 65 euros par mois en sus du loyer et des charges. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 18 juin 2024.

En outre, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur le fond :

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 267,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 15 mai 2023.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [C] [V] [B] [G] verse depuis avril 2024 la somme de 300 euros par mois à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE ce qui se révèle être inférieur au montant du loyer. 



Toutefois, il convient de noter que le montant de l’APL, que Monsieur [C] [V] [B] [G] touchait avant sa suspension, et le montant RLS couvrent le reste du montant du loyer de sorte que Monsieur [C] [V] [B] [G] a repris le paiement de son loyer résiduel. 

Par conséquent, compte tenu de l’apurement possible de la dette par Monsieur [C] [V] [B] [G] qui a repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois d’avril 2024, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif. 

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [C] [V] [B] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 15 mai 2023.

En conséquence, Monsieur [C] [V] [B] [G] est redevable envers la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE depuis cette date, et en cas de non-respect des délais qui lui ont été accordés, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE - contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte - que la dette de Monsieur [C] [V] [B] [G] s’élève à la somme de 3 176,73 euros représentant les loyers et charges impayés au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Cependant, il y a lieu de déduire de cette somme les frais de procédure, soit la somme de 274,16 euros, les frais de pénalité d’enquête d’un montant de 30,48 euros ainsi que les frais de rejet à hauteur de 6 euros.
 
Il convient donc de condamner Monsieur [C] [V] [B] [G] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2 866,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation dus depuis cette date et éventuellement impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 65,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [V] [B] [G], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2017 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [C] [V] [B] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au 81 avenue de la Résistance, appartement n°32, 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 15 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [B] [G] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de deux mille huit cent soixante-six euros et neuf centimes (2 866,09 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [V] [B] [G] à s'acquitter de sa dette par 35 mensualités de soixante-cinq euros (65,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu'en cas de respect par Monsieur [C] [V] [B] [G] des délais accordés et du paiement des loyers, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [C] [V] [B] [G], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [C] [V] [B] [G] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 15 mai 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNE Monsieur [C] [V] [B] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;






RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé le 1er octobre 2024
 
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN