Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 16 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/04198 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJB6

Minute : 24/01020







Monsieur [P] [L]
Représentant : Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0591
Madame [X] [E]
Représentant : Me [O], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0591

 

C/


Monsieur [K] [C]
Madame [F] [T]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHEVAIS Jean

Copie délivrée à :
Mr [C] [K]
Mme [T] [F]

Le


JUGEMENT DU 16 Octobre 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [P] [L]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0591

Madame [X] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Jean CHEVAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0591



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [K] [C]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant

Madame [F] [T]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 9 septembre 2022, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] ont donné à bail à Monsieur [K] [C] (orthographié [C] sur le bail) et Madame [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5.950 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] ont fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10.800 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 30%,
- condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] à lui payer la somme de 850 euros à titre indemnitaire, et 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens y compris le commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 juillet 2023.

A l'audience de référé du 13 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de fond du 9 septembre 2024 compte tenu de l’objet de l’assignation.

A cette audience du 9 septembre 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 16.900 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024. Ils ont indiqué que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience et qu’il y a une absence de paiement depuis décembre 2022.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 février 2024,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 9 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023, pour la somme en principal de 5.950 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement. 

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] étant sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les défendeurs ont été assignés par procès-verbal de recherches infructueuses. Par ailleurs, dans le cadre de l’information des défendeurs du renvoi d’audience, les courriers sont revenus “destinataires inconnus à l’adresse”. Par ailleurs, aucun paiement n’est intervenu depuis décembre 2022, ce qui caractérise la mauvaise foi des locataires devenus occupants sans droit ni titre. Il convient donc de supprimer le délai de deux mois précité.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] produisent un décompte démontrant que Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] restent leur devoir la somme de 16.900 euros à la date du 9 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 16.900 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.950 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2022 entre Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] et Monsieur [K] [C] (orthographié [C] sur le bail) et Madame [F] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Supprime le délai de deux mois de l’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] à verser à Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] la somme de 16.900 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 5.950 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] à verser à Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 850 euros), à compter du 10 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Déboute les demandeurs de leurs autres demandes ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] à verser à Monsieur [P] [L] et Madame [X] [E] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [F] [T] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection