Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

N° RG 24/01201 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6TW


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/01201 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S6TW
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SA SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DES CHALETS, exerçant sous l’enseigne commerciale HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SARL MAZADE PRIMEUR, venant aux droits de M. [E] [B] [L] aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce en date du 8 décembre 2009, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,








EXPOSE DU LITIGE 


Aux termes d'une acte sous seing privé en date du 12 septembre 2003, la SA HLM DES CHALETS, a consenti à Monsieur [K] [T], un bail commercial portant des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 17 septembre 2003.

Le 25 juillet 2005, ce bail a fait l'objet d'une cession de droit au bail au bénéfice des époux [Y]. Au terme d'un acte sous seing privé en date du 13 avril 2007, les époux [Y] ont ensuite cédé leur fonds de commerce à Monsieur [L] et à Monsieur [V], intervenants tous les deux pour le compte de la société MAZADE PRIMEUR, alors en cours d'immatriculation.

Cette société devait ensuite céder son fonds de commerce à Monsieur [E] [B] [L] aux termes d'un acte sous seing privé daté du 24 mars 2009. Ce dernier a ensuite procédé à la cession de son fonds de commerce à la société MAZADE PRIMEUR, officialisé par un acte sous seing privé en date du 08 décembre 2009.

Estimant que le compte locatif de la société MAZADE PRIMEUR était débiteur, la SA HLM DES CHALETS lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 04 avril 2024, pour un montant total de 4.585,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2024, la SA SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DES CHALETS a assigné la SARL MAZADE PRIMEUR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Suite à une première audience ayant donné lieu à une ordonnance de réouverture des débats, l'affaire a été évoquée à l'audience du 03 septembre 2024.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la SA SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DES CHALETS, demande au juge des référés de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à échéance du 04 mai 2024,ordonner l'expulsion de la SARL MAZADE PRIMEUR, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans titre avec, au besoin, les services d'un serrurier et du concours de la force publique,condamner la SARL MAZADE PRIMEUR à lui payer une somme provisionnelle de 4.406,70 euros, au titre des créances locatives arrêtées au jour du commandement de payer (hors frais de l'acte lui-même),condamner la SARL MAZADE PRIMEUR au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer, soit la somme de 253,97 euros par mois, à compter du mois de mai 2024 jusqu'au jour de la libération complète des lieux,condamner la SARL MAZADE PRIMEUR à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y compris le commandement de payer et le coût de lever d'un état d'endettement auprès du greffe du tribunal de commerce de Toulouse.
De son côté, bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, la SARL MAZADE PRIMEUR n'a pas comparu.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la demanderesse, il sera renvoyé à l'assignation et à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande en paiement d'une provision

L'article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Selon l'ancien article 1134 du code civil, applicable en l'espèce : " Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

L'article 4 des stipulations particulières du bail commercial fixe le loyer annuel à la somme de 2.042,76 euros par an, indépendamment des clause d'indexations, des charges, des taxes et des accessoires de loyer. Le preneur s'est engagé à payer celui-ci mensuellement et d'avance dans les conditions de l'article 4.8 dudit bail.

A l'audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

- le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
- le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable au 04 avril 2024, de loyers et de charges pour une somme de 4.406,70 euros, échéance de mars 2024 incluse.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l'examen de ces documents, qu'à la date du 04 avril 2024, la société MAZADE PRIMEUR est bien redevable envers la SA HLM DES CHALETS de la somme provisionnelle de 4.406,70 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de mars 2024 comprise), à l'exclusion des frais de procédure.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n'est pas contesté par la société MAZADE PRIMEUR, doit donc être payé par le preneur au bailleur.


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l'espèce, le contrat souscrit le 12 septembre 2003 entre les parties contient en son article 8-2 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que la société MAZADE PRIMEUR n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 04 mai 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La société MAZADE PRIMEUR, du fait de sa non-comparution à l'audience, ne formule aucune demande de délai de paiement. De même, elle ne s'explique pas sur les raisons qui ont conduit à l'apparition et à l'accroissement du solde locatif qui s'élève à la somme de 4.406,70 euros selon le décompte du 04 avril 2024.

La société MAZADE PRIMEUR ne démontrant pas être en mesure de s'acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu'il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 04 mai 2024,dire qu'à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d'assortir cette décision d'une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d'expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur,fixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SA HLM DES CHALETS.

* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

La société MAZADE PRIMEUR qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. [J] [R], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 04 mai 2024, du bail daté du 12 septembre 2003, consenti par la SA HLM DES CHALETS à la SARL MAZADE PRIMEUR, portant des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société MAZADE PRIMEUR et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS la SARL MAZADE PRIMEUR à payer à la SA HLM DES CHALETS une somme provisionnelle de 4.406,70 euros TTC (QUATRE MILLE QUATRE CENT SIX EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 04 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 comprise) ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 mars 2024 ;

CONDAMNONS la SARL MAZADE PRIMEUR au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SA HLM DES CHALETS ;

CONDAMNONS la SARL MAZADE PRIMEUR à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL MAZADE PRIMEUR aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT