Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

N° RG 23/01421 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SDR5


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 23/01421 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SDR5
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SARL SAPIENS
à la SELARL ATHEMYS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SCI PERI-BONNEVIALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion FARGUES-GELI de la SARL SAPIENS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SAS NA DEVELOPPEMENT, exerçant sous l’enseigne POINT B, venant aux droits de la SARL LES 3M, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric DARDENNE de la SELARL ATHEMYS, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


La SCI PERI-BONNEVIALE est propriétaire d'un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 12 mars 2010.

Lors de cette acquisition, ledit local commercial était loué, en vertu d'un bail commercial conclu le 22 décembre 1999 entre Monsieur [Y] [F], preneur et la SARL INVEST IMMO, bailleresse et précédente propriétaire.

Suite à l'acquisition du local, la SCI PERI-BONNEVIALE a succédé à la SARL INVEST IMMO en qualité de bailleresse.

Monsieur [Y] [F] a constitué une société dénommée " CHEZ JULES ", dont il assurait la gérance. Cette société est devenue titulaire du bail commercial. Le 18 juin 2018, elle a ensuite cédé son fonds de commerce à la société LES 3M.

Par acte authentique en date du 21 octobre 2020, la société [C] & ASSOCIE, agissant comme mandataire judiciaire de la société les 3M, a cédé à la SAS NA DEVELOPPEMENT en cours de constitution et représentée par Madame [S] [W], le fonds de commerce qu'elle exploitait au [Adresse 1] à [Localité 3].

Aucun acte de renouvellement express n'étant intervenu, le bail commercial s'est poursuivi par tacite reconduction depuis le 01 juillet 2020.

Estimant que le loyer mensuel, qu'elle évalue à 5.906,44 euros, n'était pas payé aux termes contractuellement convenus, la SCI PERI-BONNEVIALE a délivré à la SAS NA DEVELOPPEMENT un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 19 janvier 2021, puis un second le 13 octobre 2021, pour un montant sollicité de 35.359,21 euros.

Par acte extra-judiciaire du 17 mars 2023, un troisième commandement de payer a été délivré à la preneuse pour un montant global de 33.810,08 euros (loyer de mars 2023 inclus).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, la SCI PERI-BONNEVIALE a assigné la SAS NA DEVELOPPEMENT, exerçant sous l’enseigne POINT B, venant aux droits de la SARL LES 3M devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 03 septembre 2024.

Dans ses conclusions au soutien des débats, la SCI PERI-BONNEVIALE, par l'intermédiaire de son avocat et au visa de l'article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

 - principalement :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,débouter la SAS NA DEVELOPPEMENT de l'intégralité de ses demandes,juger que les obligations de la SAS NA DEVELOPPEMENT ne sont pas sérieusement contestables,juger que le commandement de payer du 17 mars 2023 est fondée et qu'il peut produire tous ses effets,constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet de l'inaction de la SAS NA DEVELOPPEMENT dans le mois suivant la délivrance du commandement de payerconstater la résiliation du bail commercial à compter du 17 avril 2023,ordonner l'expulsion de la SAS NA DEVELOPPEMENT des locaux occupés, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance et jusqu'à parfait délaissement, avec au besoin l'assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel gardes-meubles aux frais risques et périls de la preneuse et des occupants,condamner la SAS NA DEVELOPPEMENT à lui verser la somme provisionnelle de 62.848,60 euros au titre de l'indemnité d'occupation, correspondant à une indemnité mensuelle d'occupation de 5.906,44 euros, ainsi qu'aux charges de 1.162,09 euros relatives à cette occupation, due depuis le 17 avril 2023, date de prise d'effet de la résiliation du bail commercial et jusqu'à parfaite libération des lieux - subsidiairement :

limiter les délais de paiement à une durée de 6 mois, pour le règlement global des sommes correspondant à la provision au titre des loyers et des charges en souffrance et de l'indemnité d'occupationordonner à la SAS NA DEVELOPPEMENT de lui verser une somme de 10.668,11 euros à parfaire, par mois le 1er jour de chaque mois, en sus du loyer et des charges dus mensuellement, et ce, jusqu'à apurement total des dettes,juger que la suspension de la clause résolutoire est soumise à une clause de déchéance du terme,juger en conséquence que tout défaut de paiement à l'échéance, d'un versement de l'échéancier ou d'un terme du loyer et charges, entraînera l'acquisition au profit de la SCI PERI-BONNEVIALE du bénéficiaire de la clause résolutoire au 17 avril 2023 et l'exigibilité immédiate de l'intégralité des sommes faisant l'objet de l'échéancier,ordonner à la SAS NA DEVELOPPEMENT la constitution d'une garantie bancaire à première demande portant que la somme de 64.008,69 euros afin de garantir le respect dudit échéancier, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la présente ordonnance,
 - en tout état de cause :

condamner la SAS NA DEVELOPPEMENT à verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais du commandement de payer.
De son côté, la SAS NA DEVELOPPEMENT, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, au visa des articles L.145-1 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, de :

- principalement :

juger qu'il existe des contestations sérieuses interdisant au juge des référés des statuer,à défaut, juger que le commandement de payer délivré le 17 mars 2023 est imprécis et infondé quant au montant qui y sont visés, et le juger nul,en conséquence, juger que le commandement de payer délivré le 17 mars 2023 est nul est dépourvu d'effet,juger que les effets de la clause résolutoire ne pourront être acquis,
- subsidiairement :

débouter la bailleresse de ses demandes, aucun décompte n'étant fondé,juger que la SAS NA DEVELOPPEMENT reste devoir au seul titre de l'arriéré des loyers 2023/2024 la somme de 39 euros,accorder des délais de paiements les plus larges et l'autoriser à s'acquitter de sa dette d'un montant de 39.601,40 euros dans le délai de 24 mois, à compter de la signification de l'ordonnance par des mensualités de 1.650,06 euros par mois,suspendre les effets du commandement de payer et de la clause résolutoire pendant le cours des délais,juger que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais jouée si elle se libère de la dette selon les modalités prévues dans l'échéancier,lui donner acte qu'elle procédera au règlement des charges locatives quand elles auront été facturées dans le cadre de la reddition ds comptes 2020, 2021 et 2022,juger que la bailleresse ne justifie nullement de la somme de 1.162,09 euros au titre des charges 2023 et la débouter,la débouter de sa demande de constitution de garantie bancaire à première demande à hauteur de 64.008,25 euros,condamner la SCI PERI-BONNEVIALE à la délivrance des factures mensuelles des loyers et à la reddition des charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance,la débouter de ses plus amples demandes, y compris sa demande au titre des frais irrépétibles,condamner la SCI PERI-BONNEVIALE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l'espèce, le contrat souscrit initialement le 22 décembre 1999, renouvelé tacitement depuis lors, dont il constant qu'il reste en vigueur entre les parties en dépit que plusieurs cessions de fonds de commerce, contient en page 2, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

En date du 17 mars 2023, la bailleresse a délivré un commandement de payer afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans ce bail commercial.

L'acte extra-judiciaire délivrée le 17 mars 2023 à l'initiative de la SCI PERI-BONNEVIALE à la SAS NA DEVELOPPEMENT vise le contrat de bail commercial susvisé. Il porte sur une somme globale de 34.094,25 euros comprenant ;

- une somme principale de 33.810,08 euros arrêtée au 14 mars 2023 se décomposant en une sous-somme de 2.123,32 euros " au titre d'une partie des charges impayées relatives à l'année 2022 " et une sous-somme de 31.686,76 euros au titre des loyers de d'octobre 2022 à mars 2023 (soit 2.154,56 euros + 5 x 5.906,44 euros)
- des frais de greffe de 30,71 euros, détaillé dans l'état de frais joint,
- le coût du commandement de payer de 253,46 euros.

Il est exact que le commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé, en l'informant clairement du manquement qui lui est reproché et en le mettant en demeure de payer une somme précise ou d'exécuter une obligation déterminée.

Contrairement à ce que soutient la SAS NA DEVELOPPEMENT, les informations qui figurent sur l'acte extra-judiciaire délivré le 17 mars 2023 par Maître [U], commissaire de justice, permettent à la preneuse de comprendre aisément et précisément l'étendue des sommes qui lui sont réclamées. Chacune est rattachée, soit à des frais précisés, soit à une échéance mensuelle déterminée. Grâce à l'état de frais, à l'extrait K-bis et au décompte annexés au commandement de payer lui-même et qui forment avec lui un ensemble indivisible de 7 pages, la société défenderesse est parfaitement en mesure d'en comprendre et d'en vérifier chaque imputation débitrice. Cela lui permet également d'en contester les montants, tant dans leur principe que dans leur quantum, ce qu'elle ne manque pas de faire dans le cadre de la présente instance.

Le fait est que les contestations opérées par la SAS NA DEVELOPPEMENT sont de deux ordres. Elle reproche d'une part à sa bailleresse de n'avoir pas transmis un décompte de charges au titre des années 2020 à 2022 et elle déplore que les paiements qu'elle indique avoir effectués n'auraient pas été crédités dans le décompte des loyers.


* S'agissant des charges

Bien que le contrat de bail ne prévoit pas le paiement anticipé de charges par provision mensuelle, les décomptes de charges versés aux débats démontrent l'inverse. Ils comportent une rubrique " total des provisions appelés ". Les charges font donc l'objet d'un décompte annuel de régularisation. Celui-ci est produit chaque année à posteriori. Il y est précisé l'ensemble des imputations créditrices (provisions appelées) et débitrices (charges communes, honoraires syndic, assurance copropriété, frais bancaires pour gestion des parties communes, consommation eau froide....).

La SCI PERI-BONNEVIALE produit aux débats les décomptes de charges pour les périodes annuelles de 2020 à 2022 inclus. La somme des trois années montre un solde créditeur pour la SAS NA DEVELOPPEMENT de 3.055,16 euros (soit 549,46 euros à percevoir en 2020 - 2.489,94 euros de trop-appelé en 2021 - 1.114,68 euros de trop-appelé en 2022. Cependant, ces décomptes de charges n'incluent pas les montants dues au titre de la taxe sur les ordures ménagères, lesquels ne sont ni justifiés, ni précisés. Il s'en déduit que la présente juridiction n'est pas en mesure de trancher les contestations portant sur les charges. Elle est laissée dans l'impossibilité, avec les quelques paramètres incomplets de calcul qui lui sont produits aux débats, de justifier d'une dette au détriment de la preneuse de 2.123,32 euros " au titre d'une partie des charges impayées relatives à l'année 2022 ". Il est des lors impossible de rattacher cette somme à un calcul cohérent. Cette situation revêt par là même, les attributs de la contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Cependant, l'opacité qui concerne les charges ne constitue qu'une infime part des sommes qui figurent sur le commandement de payer. Comme le rappelle à juste titre la SCI PERI-BONNEVIALE, dans le cas où coexistent une créance mineure contestée et une créance majeure non-contestable, le commandement de payer reste valable et produit ses effets, à défaut de contestation sérieuse sur la créance justifiée.


* S'agissant des loyers

Il convient de constater qu'aucune contestation n'est portée sur le montant du loyer mensuel révisé à hauteur de 5.906,44 euros. Cela signifie que chaque mois, la SAS NA DEVELOPPEMENT, en contrepartie de son occupation du local commercial loué, doit démontré s'être exécutée par avance, du paiement de 5.906,44 euros.

En effet, l'office probatoire pèse sur elle, car il y a lieu de rappeler à la SAS NA DEVELOPPEMENT qu'en vertu des dispositions combinées des articles 1256 et 1353 du code civil, c'est bien à elle de justifier les paiements libératoires opérés, ainsi que l'imputation qu'elle donne à chacun. A défaut, chaque paiement s'imputerait par défaut sur l'échéance impayée la plus ancienne.

Les précédents commandement de payer démontrent que la bailleresse dénonce l'absence de paiements réguliers depuis le mois de novembre 2020. Le décompte annexé au dernier commandement de payer permet aisément de comprendre qu'à la date du 17 mars 2023, la dernière échéance incomplète à avoir été intégralement payée était celle du mois d'octobre 2022, partiellement honorée à hauteur de 2.154,56 euros sur les 5.906,44 euros attendus.

A la lecture des conclusions de la SAS NA DEVELOPPEMENT versées au soutien des débats, il est intéressant de noter qu'elle est incapable de démontrer qu'elle s'acquitte avant le 1er jour de chaque mois, d'une somme de 5.906,44 euros.

Elle ne justifie pas avoir procédé à des paiements réguliers comme l'exigerait l'exécution du contrat de bail. Le fait qu'elle verse la somme de 11.800 euros en octobre 2022, traduit le fait qu'elle rattrape un retard de paiement, en versant un montant doublé et arrondi qui ne correspond même pas à l'intégralité du loyer mensuel. Cette légèreté se retrouve en novembre 2022 et en janvier 2023, avec deux paiements respectifs de 5.900 euros, dont on comprend qu'ils ont vocation à venir honorer le loyer, mais pour lequel il manque toujours un léger reliquat.

Plus généralement, la SAS NA DEVELOPPEMENT est incapable de justifier avoir honoré le paiement intégral, de la somme de 33.179,18 euros, correspondant au solde des loyers impayés d'octobre 2022 à mars 2023.

Tout ceci traduit une exécution irrégulière et incomplète par la SAS NA DEVELOPPEMENT de son obligation de paiement des loyers mensuels.

Le fait que la SAS NA DEVELOPPEMENT n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 17 avril 2023, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La SAS NA DEVELOPPEMENT formule subsidiairement des demandes de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de paiement.

Nonobstant une certain opacité dans le calcul des charges tel que cela a été précisé ci-dessus, il est démontré que cela fait presque désormais 4 années que la SAS NA DEVELOPPEMENT est inconstante, irrégulière et en retard à honorer le paiement de ses obligations locatives.

Surtout, la SAS NA DEVELOPPEMENT n'a pas su profiter de la délivrance de l'assignation
pour rétablir la situation et produire aux débats des paiements rigoureux des échéances postérieures à celles du commandement de payer. Alors qu'il lui est réclamé la somme de 62.846,60 euros (soit les loyers de juin 2023 à avril 2024) à titre d'indemnité d'occupation, elle n'est pas capable de justifier s'être libérée de ces paiements.

Elle ne démontre donc pas être en mesure de s'acquitter scrupuleusement de ses obligations locatives. Ces circonstances justifient qu'il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement, ni de suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 17 avril 2023,dire qu'à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d'assortir cette décision d'une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d'expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur,faire application des textes du code des procédures civiles d'exécution quant aux sort des meubles, sans avoir à prévoir spécifiquement leur séquestrationfixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis (soit 5.906,44 euros pour le seul loyer et une somme à justifier en ce qui concerne les charges) et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI PERI-BONNEVIALE.

* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

La SAS NA DEVELOPPEMENT qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 17 avril 2023, du bail initialement daté du 22 décembre 1999 et renouvelé, consenti actuellement par la SCI PERI-BONNEVIALE à la SAS NA DEVELOPPEMENT, portant des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la SAS NA DEVELOPPEMENT et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement la SAS NA DEVELOPPEMENT au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 5.906,44 euros pour le seul loyer), au prorata temporis de son occupation, à compter du 17 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI PERI-BONNEVIALE ;

CONSTATONS que la SCI PERI-BONNEVIALE ne formule pas de prétention au titre d'un solde locatif arrêté au 17 avril 2023 ;

CONDAMNONS la SAS NA DEVELOPPEMENT à payer à la SCI PERI-BONNEVIALE la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum la SAS NA DEVELOPPEMENT aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer (253,46 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance.


Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,