Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/01374 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TBUA


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/01374 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TBUA
NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Thomas EYBERT
à la SELARL NORAY-ESPEIG






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDEUR

M. [M] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SARL 3KPM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Thomas EYBERT, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 1 octobre 2024 au 8 octobre 2024












EXPOSE DU LITIGE


Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 28 janvier 2009, Monsieur [M] [O] a consenti à la société 3KPM (anciennement dénommée TILU), un bail commercial portant sur un local à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, moyennant le versement d'un loyer annuel hors charge et hors taxe de 5.400 euros.

Un nouveau bail a été consenti entre les parties le 28 janvier 2020. Il a été convenu pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel hors charge et hors taxe de 7.200 euros.

Estimant que les obligations du preneur n'étaient pas respectées, Monsieur [M] [O] a fait délivrer le 06 mars 2025 à la société 3KPM, une mise en demeure de procéder au retrait d'un système d'extraction d'air pour lequel le bailleur estime ne pas avoir donné d'autorisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, Monsieur [M] [O] a assigné la société 3KPM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 03 septembre 2025.

Dans ses conclusions au soutien des débats, Monsieur [M] [O], par l'intermédiaire de son avocat et au visa de l'article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

débouter la société 3KPM de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,ordonner à la société 3KPM de procéder au retrait du réseau non conforme de gaine d'extraction d'air de type industriel installé dans les parties communes, afin de prévenir un dommage imminent,ordonner à la société 3KPM de remettre en état les locaux loués afin de faire cesser les troubles manifestement illicites découlant des travaux effectués sans autorisation du bailleur, à savoir :- la remise en état du mur de séparation entre le local loué et la cour avec réouverture de la porte arrière du local donnant accès au placard et aux WC donnés à bail et à la cour intérieur de l'immeuble,
- la remise en état de l'accès à la cave située à l'entrée du local loué,
- la remise en état des murs illégalement percés du local loué donnant sur la cour (où il avait été illégalement installé un ventilateur) et bouché par du contreplaqué inesthétique,
- le retrait de l'unité et du réseau de climatisation illégalement installés dans la cave (auparavant dans la cour),
- la dépose du compteur électrique situé sous l'escalier afin de l'installer dans un endroit sécurisé dans le local loué,
- la remise en état de l'escalier d'accès à la cave située sous le local loué,
- le retrait des appliques du store installés en façades et la remise en état de la façade,
ordonner à la société 3KPM de procéder au retrait du conduit d'extraction de fumée en tant qu'il est non conforme et porte atteinte à la sécurité de l'immeuble,ordonner à la société 3KPM de procéder au retrait des ouvrages illégalement stockés dans les parties communes de l'immeuble appartenant au bailleur afin de faire cesser les troubles manifestement illicites que cela entraîne et le risque de dommage imminent qui en résulte, à savoir :- la dépose des canalisations de gaz présentes dans la cour (risque en cas d'incendie pour la sécurité des personnes),
- le retrait du store aujourd'hui stocké dans le couloir de l'immeuble (à l'origine de nombreuses nuisances de voisinage),
- le retrait de tous les encombrants installés dans la cour intérieure de l'immeuble (notamment les containers d'ordures ménagères du restaurant qui représentent un risque sanitaire),
juger que ces obligations mise à la charge de la société 3KPM seront assorties d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance,se réserver le pouvoir de la liquidation de l'astreinte prononcée,constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 28 janvier 2020, est acquise depuis le 06 juin 2025, soit un mois après la dernière mise en demeure datée du 06 mai 2025,- en conséquence :
constater la résiliation dudit bail à compter de cette date, ordonner l'expulsion de la société 3KPM, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés dans le mois de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,condamner la société société 3KPM au paiement de la somme de 22 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle du 06 juin 2025 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clefs,condamner la société société 3KPM à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
De son côté, la société 3KPM, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

- principalement :
rejeter l'intégralité des demandes de Monsieur [M] [O],- reconventionnellement :
condamner Monsieur [M] [O] à faire réinstaller le store anciennement accroché en façade de son immeuble et au dessus du local loué ainsi que la boite aux lettres de son locataire, dans le mois suivant le signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner Monsieur [M] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2025, prorogé au 08 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l'espèce, le contrat souscrit le 28 janvier 2020 entre les parties contient en sa page n°5, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial " en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail ", un mois après une mise en demeure ou la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Parmi les obligations du bail, il est notamment stipulé que " Les locaux (…) sont exclusivement destinées à l'activité (…) petite restauration, sous réserve de l'obtention par le preneur des agréments ou autorisations administratives nécessaires pour l'exercice de ses activités et ce à ses frais, risques et périls. L'activité autorisée ne devra en aucun cas être susceptible de gêner les occupants de l'immeuble ou des immeubles voisins, ni occasionner bruits odeurs ou trépidations ".

Une clause spécifique est également libellée en ces termes : " Le preneur a notamment l'obligation de : (…) n'installer aucun store extérieur, tente, marquise, auvent ou autre installation extérieure sans une autorisation écrite et préalable du bailleur, ainsi que du syndicat des copropriétaires et de l'administration (...) ".

Dans sa lettre recommandée avec avis de réception du 06 mars 2025, adressée à la société 3KPM, Monsieur [M] [O] lui enjoint de procéder au retrait sous quinzaine d'un système de réseau de gaine d'extraction d'air du type industriel dans les parties communes de l'immeuble, ainsi que la remise en état d'un certain nombre d'actions listées dans l'assignation ci-dessus consécutives à des travaux effectués par le preneur sans autorisation du bailleur.

Au soutien de ces injonctions, Monsieur [M] [O] verse aux débats un rapport établi par Monsieur [C] [J] dans lequel il est notamment indiqué que :

- " les plaques d'obturation entre le fond du restaurant et les parties communes (…) n'assurent pas le degré de coupe-feu dans le bâtiment " et peuvent être considérées comme non conformes aux normes en matière de sécurité incendie,
- le présence d'un double système d'extraction d'air " est préjudiciable à son efficience du fait de la dépression d'air créé dans le local " et en outre, le " conduit d'extraction de la hotte aspirante de la cuisine n'est pas conforme aux règles applicables " notamment du fait de l'absence de trappes de visite.

Pour ne pas faire suite aux demandes de son bailleur, la société 3KPM se retranche sur le fait que Monsieur [M] [O] avait donné son accord par lettre du 03 juin 2022 pour l'installation du système d'extraction d'air. La société 3KPM fait mine de s'étonner de la volte face de son bailleur alors qu'elle est consciente que des injonctions de l'autorité municipale lui impose de mettre en conformité cette installation. En effet, la mairie de [Localité 3] a récemment enjoint Monsieur [M] [O] de prendre instamment les mesures nécessaires à la sécurité des habitants de l'immeuble, lesquels ne sont actuellement pas garantis par manque d'isolation et absence d'un plancher coupe-feu selon l'autorité municipale.

Malgré de multiples demandes formées par Monsieur [M] [O], la société 3KPM n'a pas transmis l'attestation de conformité aux normes de l'installation du système d'extraction d'air, ni l'attestation d'assurance de l'entreprise ayant procéder à son installation, ni même le contrat d'entretien de ce matériel.

Par courrier du 02 juillet 2025, l'autorité municipale a attesté que la déclaration préalable formée par la société 3KPM en vue de régulariser la pose d'un extracteur de fumées dans la cour de l'immeuble remontant en toiture avait reçu une décision implicite de rejet. Or, la pose de cet extracteur de fumées était une condition indispensable à l'acceptation du bailleur et à la conformité du système.

Dans ce même courrier du 02 juillet 2025, le maire de la ville de [Localité 3] ajoute qu'il adresse un signalement au procureur de la République dans la mesure où une climatisation a été posée par la société 3KPM sans déclaration préalable d'urbanisme, ce qui susceptible de caractériser une infraction pénale.

Il en résulte qu'en l'état des éléments versés aux débats, le preneur ne justifie ni de la conformité du système d'extraction d'air aux normes de sécurité en vigueur, ni de la régularisation de la pose du climatiseur au regard des règles d'urbanisme. Or, il s'agit là clairement d'obligations contractuelles à sa charge.

Cette " inexécution d'une seule des conditions du présent bail ", est sanctionnée par la résiliation de plein droit du bail commercial " un mois après une mise en demeure ou la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux ".

Cependant, il résulte des éléments versés aux débats que la société 3KPM a néanmoins cherché à obtenir l'autorisation de son bailleur pour les nombreux aménagements du local qu'elle occupe, lesquels sont indispensables à l'exploitation de son restaurant et ont vocation à se mettre en conformité avec ses obligations contractuelles consistant à éviter notamment les nuisances et les odeurs. Dernièrement, elle a entrepris d'obtenir l'agrément municipal par la pose d'une déclaration préalable qui viendrait régulariser la situation du système d'extraction d'air. Elle n'est donc pas inactive dans ses démarches, même si pour l'heure, celles-ci ne se sont néanmoins pas concrétisées.

Dans ces conditions, la clause résolutoire sera suspendue et il sera laissé un délai incompressible de trois mois au preneur afin de lui permettre de se mettre en conformité avec les normes et obtenir l'agrément municipal. A défaut, la clause résolutoire s'appliquera avec toutes les conséquences de droit prévues dans le dispositif de la présente décision.

Les autres griefs dénoncés par Monsieur [M] [O] n'ont pas été relevés par l'autorité municipale, si bien que leur non-conformité aux normes en vigueur n'est pas avérée ou sont constitutives à tout le moins, de contestations sérieuses.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

La société 3KPM qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à dipsosition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS la société 3KPM à procéder aux travaux d'enlèvement ou de mise en conformité aux normes de sécurité et aux règles d'urbanisme :

- 1. du réseau de gaines et conduits d'extraction d'air de type industriel installé dans le local commercial au niveau de la hotte aspirante et dans les parties communes,

- 2. du climatiseur et de son réseau,

- 3. du système d'isolation des murs et du plancher du local commercial afin de lui assurer le degré de coupe-feu imposé par les normes en matière de prévention des incendies ;

DISONS que ces injonctions devront avoir été intégralement réalisées et justifiées dans un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance, dont la société 3KPM devra savoir faire la preuve irréfutable dans les conditions fixées ci-dessous ;

DISONS que pour en justifier avec certitude, avant l'expiration du dernier jour de ce délai, la société 3KPM devra obligatoirement avoir transmis par lettre recommandée avec avis de réception, cachet de la poste faisant foi ou tout autre mode de preuve qui atteste de la certitude de l'expédition et de la bonne réception, à Monsieur [M] [O] :

une attestation de conformité complète aux normes en vigueur émanant de l'autorité municipale, s'agissant du système d'extraction d'air,une déclaration de conformité aux règles d'urbanisme émanant de l'autorité municipale, s'agissant du système de climatisation ou le cas échéant, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice attestant de l'enlèvement complet du système de climatisation,une copie d'un contrat d'entretien en vigueur avec un mainteneur agréé, s'agissant du système d'extraction d'air,une attestation de conformité complète aux normes en vigueur émanant de l'autorité municipale, ou du service départemental d'incendie et de secours, ou de la commission locale de sécurité s'agissant de la mise aux normes du local commercial à la réglementation en matière d'isolation coupe-feu ;
DISONS que la clause résolutoire sera suspendue durant le cours de ces délais, durant lesquels les entières obligations du bail commercial continueront de s'appliquer ;

DISONS que si la société 3KPM justifie avoir su transmettre à son bailleur avant l'expiration du délai imparti, l'ensemble des justificatifs énumérés ci-dessus attestant de la réalisation intégrale des injonctions judiciaires, la clause résolutoire ne jouera pas et le bail commercial se poursuivra ;

DISONS qu'à défaut pour la société 3KPM d'avoir su transmettre à son bailleur avant l'expiration du délai imparti, au moins l'un des justificatifs énumérés ci-dessus attestant de la réalisation intégrale des injonctions judiciaires :

l'acquisition de la clause résolutoire serait alors acquise et il serait alors constaté la résiliation de plein droit à compter du lendemain du troisième mois suivant la signification de la présente ordonnance, du bail commercial du 28 janvier 2009, portant sur un local à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3],
il serait alors ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société 3KPM et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique,
le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
la société 3KPM serait alors condamnée à payer à Monsieur [M] [O] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du jour précité de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [M] [O],
la société 3KPM serait alors condamnée à remettre les lieux dans l'état dans lequel il se trouvait initialement ;
CONDAMNONS la société 3KPM à payer à Monsieur [M] [O] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris les demandes sous astreinte ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société 3KPM aux entiers dépens de l'instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,