Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/00848 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2YK


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/00848 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2YK
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Emmanuelle ASTIE
à la SELARL WK AVOCAT






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SAS CARREFOUR HYPERMARCHES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau d’EURE, avocat plaidant et Maître Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant 



DÉFENDERESSE

SAS BURGER WAY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Wilfried KLOEPFER de la SELARL WK AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 29 juin 2014, la société DES GRANDS MAGASINS GARONNE ADOUR - SOGARA, aux droits de laquelle vient désormais la société CARREFOUR HYPERMARCHES, a consenti à la société PIZZA CAFFE [Localité 3], aujourd'hui dénommé BURGER WAY, un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés au sein de la galarie marchande du centre commercial Carrefour [Localité 4] sise [Adresse 2].

Ce bail a été conclu pour une durée de 10 années, à compter de la signature de l'acte de vente du fonds de commerce et au plus tard le 29 juillet 2014.

Estimant que le compte locatif de la société BURGER WAY était débiteur, la société CARREFOUR HYPERMARCHES lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 27 décembre 2023, pour un montant total de 63.987,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la société CARREFOUR HYPERMARCHES a assigné la société BURGER WAY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au visa des articles L. 143-2, L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 septembre 2024.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la société CARREFOUR HYPERMARCHES, demande au juge des référés de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CARREFOUR HYPERMARCHES et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 29 janvier 2024 à 00h00,ordonner l'expulsion des lieux loués de la société BURGER WAY ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, ordonner qu'en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d'occupation mensuelle de 8.832,13 euros augmentée des charges, taxes (dont la TVA au taux en vigueur) et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 29 janvier 2024 à 00h00 et jusqu'à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur,condamner la société BURGER WAY à verser, par provision, à la société CARREFOUR HYPERMARCHES la somme de 76.456,85 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 25 juillet 2024, outre les intérêts de retard au taux conventionnel de 1% par mois de retard à l'article 34, et jusqu'à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,condamner la société BURGER WAY à verser, à titre de provision, à la société CARREFOUR HYPERMARCHES la somme de 7.645,68 euros au titre de l'indemnité en application de l'article 34 du bail, arrêtée provisoirement au 25 juillet 2024, outre les intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard, et jusqu'à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société CARREFOUR HYPERMARCHES, conformément aux stipulations contractuelles, ordonner le retrait par la société BURGER WAY des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société BURGER WAY, ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société CARREFOUR HYPERMARCHES sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu'elle déterminera dans l'attente de leur vente forcée, juger que l'assignation a bien été dénoncée aux créanciers inscrits ; débouter la société BURGER WAY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; débouter la société BURGER WAY de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ; condamner la société BURGER WAY au paiement à la société CARREFOUR HYPERMARCHES d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la signification de l'ordonnance et de ses suites. 

De son côté, la société BURGER WAY, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, demande au juge des référés :

constater la non-justification de la notification de l'assignation aux créanciers inscrits, constater le remboursement de plus de la moitié des loyers impayés visés dans l'acte introductifs d'instance, accorder un délai de VINGT QUATRE MOIS complémentaires à compter de la signification de la présente ordonnance afin de permettre à la société BURGER WAY d'apurer le solde de sa dette locative eu égard aux éléments versés aux débat justifiant sa bonne foi et les éléments financiers au justifiant son activité commerciale, en conséquence de la demande de délai de paiement formulée en application de l'article 1343-5 du code de commerce prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail commercial et ordonner que la clause résolutoire ne jouera pas si la société BURGER WAY se libère de sa dette conformément aux termes de votre ordonnance, rejeter la demande au titre de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité forfaitaire en ce que qu'elles constituent une clause pénale, rejeter toute demande financière complémentaire, rejeter la demande au titre de l'article 700 telle que formulée par la société CARREFOUR HYPERMARCHES,laisser l'ensemble des dépens à la charge de CARREFOUR HYPERMARCHES. 
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la justification d'un état de privilèges et de nantissement

L'article L.143-2 du code de commerce dispose : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

En l'espèce, la société CARREFOUR HYPERMARCHES produit un état d'endettement, ainsi que la dénonciation de la présente procédure par actes en date du 19 avril 2024 aux créanciers inscrits.

Il convient donc de débouter la société BURGER WAY visant à voir constater la non-justification de la notification aux créanciers inscrits.


* Sur la demande en paiement d'une provision

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 12 des conditions particulières du bail commercial fixe le loyer de base annuel à la somme de 44.700 euros par mois, hors taxes et hors charges. Le preneur s'est engagé à payer celui-ci trimestriellement et d'avance, dans les conditions de l'article 22 des conditions générales dudit bail.

A l'audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

– le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
– un décompte actualisé.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l'examen de ces documents, qu'à la date du 25 juillet 2024, la société BURGER WAY était redevable envers la société CARREFOUR HYPERMARCHES de la somme de 76.101,60 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du 3e trimestre 2024 comprise), à l'exclusion des frais de procédure.

Il convient de constater que ce décompte est à jour des réglements effectués par la société défenderesse pour un montant total de 44.007,34 euros.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n'est pas contesté par la société BURGER WAY, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

Il convient de dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d'exigibilité de la dernière échéance sollicitée. La demande d'application d'un taux mensuel contractuel de 1 % s'analyse en une clause pénale. Elle sera écartée.

Il n'y a pas lieu, au stade des référés, d'ordonner la capitalisation des intérêts.


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l'espèce, le contrat souscrit le 29 juin 2014 entre les parties contient en son article 34 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, et ce, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que la société BURGER WAY n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 27 janvier 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La société BURGER WAY formule une demande de délai de paiement. Dans ses conclusions, elle s'explique sur les raisons qui ont conduit à l'apparition du solde locatif débiteur.

Il ressort néanmoins du décompte produit, que malgré la présence de versements ponctuels, elle n'a pas repris le réglement des loyers courants.
Il convient, par ailleurs, de constater qu'elle ne produit aucun élément permettant d'apprécier sa situation financière. En outre, le solde locatif débiteur est important et traduit une défaillance de paiement de loyers cumulés supérieure à une année. 

La société BURGER WAY ne démontrant pas être en mesure de s'acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, en plus du paiement de ses échéances courantes, ces circonstances justifient qu'il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

-constater la résiliation du bail commercial à compter du 28 janvier 2024,
-dire qu'à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,
-fixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la société CARREFOUR HYPERMARCHES.

Il n'y pas lieu en revanche de faire droit aux demandes de la demanderesse visant à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée à des montants supérieurs au loyer global au titre de la dernière année de location conformément aux dispositions de bail, de telles stipulations étant susceptibles de s'analyser en des clauses pénales.

Or, le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur l'existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

Pour la même raison, la requérante sera déboutée de ses demandes visant : 
- l'obtention d'une provision au titre de l'indemnité en application de l'article 34 du bail,
- à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société BURGER WAY qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 28 janvier 2024, du bail daté du 29 juin 2014, consenti par la société CARREFOUR HYPERMARCHES à la la société BURGER WAY, portant des locaux à usage commercial dépendant de la galarie marchande du centre commercial carrefour [Localité 4] sise [Adresse 2] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société BURGER WAY et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances la société BURGER WAY à payer à la société CARREFOUR HYPERMARCHES une somme provisionnelle de 76.101,60 euros (SOIXANTE SEIZE MILLE CENT UN EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d'indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 25 juillet 2024 (échéance du 3e trimestre 2024 comprise) ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date son exigibilité ;

CONDAMNONS la société BURGER WAY au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société CARREFOUR HYPERMARCHES ;

CONDAMNONS la société BURGER WAY à payer à la société CARREFOUR HYPERMARCHES la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société BURGER WAY aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,