Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/00956 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5DN


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/00956 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5DN
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Edouard JUNG
à la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SCI IMMO TREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK-RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


Aux termes d'un acte sous seing privé de renouvellement en date du 13 août 2022, ayant pris effet rétroactivement à compter du 01 juin 1999, d'un avenant de première révision du bail commercial et d'un renouvellement de bail en date du 25 septembre 2008 avec prise d'effet rétroactive au 01 juin 2008, la SCI IMMO TREM (venant aux droits de Madame [L] [S] [C], elle-même venue aux droits de Monsieur [Y] [I]) a consenti à la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, un bail commercial portant un local à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2].

Un litige est né sur la révision/l'indexation des loyers, et donc sur l'exigibilité des sommes dues.

Estimant que le compte locatif de la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL était débiteur, la SCI IMMO TREM lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire, daté du 26 décembre 2023, pour un montant total de 10.474 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI IMMO TREM a assigné la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 septembre 2024.

La SCI IMMO TREM, par l'intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, de :

débouter la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL de sa demande de délai et de cantonnement des sommes demandées,constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à échéance du 26 janvier 2024,constater la résiliation dudit bail à compter de cette date,ordonner l'expulsion de la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans titre avec, au besoin, les services d'un serrurier et du concours de la force publique,condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL à lui payer une somme provisionnelle de 10.474 euros en deniers ou quittances, au titre des créances locatives arrêtées au dernier dernier trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts de droit,condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer charges comprises, soit la somme de 7.117 euros par trimestre, à compter du premier trimestre 2024 jusqu'au jour de la libération complète des lieux,condamner la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y compris le commandement de payer (pour 174,07 euros).
De son côté, la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

- principalement :
dire que le commandement de payer ne peut pas produire le moindre effet,dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI IMMO TREM,l'inviter à mieux se pourvoir,condamner la SCI IMMO TREM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,- subsidiairement :
lui accorder un délai de deux mois pour procéder au paiement des sommes dues,suspendre pendant la durée de ces délais les effets de la clause résolutoire.
Sur les moyens de fait et de droit développés par la demanderesse, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré a été autorisée par le juge des référés pour sonder les parties sur l'opportunité d'une mesure de médiation compte tenu des paiements périodiques et de l'ancienneté des relations contractuelles.

La SCI IMMO TREM a indiqué n'y être pas favorable, à la différence de la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

La chronologie contractuelle est la suivante.

* Le contrat initial :

En l'espèce, il est produit un exemplaire " d'un compromis de bail commercial " passé entre Monsieur [Y] [I] et la SA CYRILLUS qui semble être daté du 04 mai 1990, et qui porte sur la location d'un local commercial au [Adresse 2]. Un loyer avait été fixé en contrepartie de la prise en charge de réparations locatives définies à l'acte.

Il y mentionné que " le présent bail sera consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter du jour de la réitération des présentes en acte authentique ". Or, aucun acte authentique de régularisation n'est versé aux débats.

Ce contrat initial souscrit le 04 mai 1990 entre les parties contenait en 8ème page, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

* L'avenant du 13 août 2002

Il s'agit d'un acte intitulé " renouvellement de bail commercial " rétroactif au 01 juin 1999.
Le loyer annuel est fixé à 12.650,84 euros (grand local) et à 1.484,84 euros (petit local).

Une clause détaillée de révision du loyer est insérée en page 3, de même qu'une clause résolutoire, laquelle ramène à un mois le délai suivant la délivrance du commandement de payer pour obtenir la résiliation du bail.

* L'avenant du 04 avril 2005 :

Un " avenant de première révision au bail commercial " souscrit possiblement le 04 avril 2005 est également versé. Les parties y ont supplétivement actualisé certaines des stipulations contractuelles initiales à effet du 01 juin 2005.

Cet " avenant de première révision au bail commercial " prévoyait que le loyer, fixé à la somme annuelle de 16.752,24 euros, " sera révisé dans les formes et délais prévus par la législation en vigueur, à défaut de clauses particulières dans le bail sus-analysé ".

Le document auquel il est fait référence, appelé " bail sus-analysé " est cité dans l'avenant. Il s'agit de l' " acte sous seings privés en date du 13 août 2002 " par lequel " le BAILLEUR a fait bail et donné à loyer à La société CYRILLUS pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1er juin 1999 pour se terminer à pareil époque des années 2002, 2005, 2008 divers locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] ".

* Le renouvellement de bail du 25 septembre 2008

Ce contrat est conclu et accepté pour une durée de 9 année entre le 01 juin 2008 et le 31 mai 2017. Le loyer est porté à la somme annuelle de 20.000 euros en principal, indépendamment du versement des charges.

Cet acte de renouvellement contient une clause de révision de loyer. Il est mentionné que " le loyer sera révisé, tous les trois ans, selon la variation de l'indice du coût de la construction publiés par l'INSEE. Cette révision s'effectuera dans les conditions de l'article L.145-38 du code de commerce (...) ".

Selon les documents respectifs versés aux débats, il s'agit du dernier contrat souscrit entre les parties. Aucun acte sous seing privé ne semble être venu entériner le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période de 9 années entre le 01 juin 2017 et le 31 mai 2026.

Le bail du 25 septembre 2008 doit donc être considéré comme tacitement reconduit. Ses stipulations continuent de régir les relations contractuelles des parties.


* Sur la détermination du solde locatif

L'article L.145-38 du code de commerce dispose : " La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ".

Il résulte de la combinaison de la clause de révision prévue dans le dernier contrat de renouvellement de bail du 25 septembre 2008 et des principes issues de l'article L.145-38 précité, que la révision du loyer de 20.000 euros par an (soit 5.000 euros par trimestre) fixé dans ce bail " s'effectuera dans les conditions de l'article L.145-38 du code de commerce (...) ".

Il s'en suit que la question de la nature contestée de cette clause, considérée par l'une des partie comme une clause de révision, qui implique une demande antérieure à la période triennale pour s'appliquer, et par l'autre partie comme une clause d'indexation, qui s'applique automatiquement, n'apparaît pas comme un débat sérieusement contestable, nonobstant leur propre pratique partiellement dérogatoire au bail comme il sera dit ci-après. Bien qu'il échappe à la compétence du juge des référés, qui ne dispose du pouvoir de qualifier une clause dont la nature est contestée, la référence explicite à l'article L.145-38 du code de commerce devrait en principe amener les parties à s'accorder sur ce qu'a été leur commune intention au moment de la rédaction de cette stipulation.

Il convient de leur rappeler qu'à la différence de l'indexation qui est un mécanisme contractuel de variation du loyer, la révision est un mécanisme légal qui suppose, pour s'appliquer une " demande " qui émane bien souvent dans les faits à l'initiative du bailleur compte tenu de l'évolution des indices de référence à la hausse.

Malgré l'emploi troublant du futur, qui induit en principe une certitude à venir, et le fait que le preneur ait accepté implicitement pour un certain temps de répondre positivement aux augmentations des loyers trimestriels jusqu'au montant de 5.585 euros en 2018, cette clause semble clairement identifiée comme une clause de révision. Elle est qualifiée comme telle dans le contrat et elle renvoie explicitement à l'article du code de commerce qui régit le mécanisme de la révision légale, qui en exclut l'automaticité.

Le juge des référés constate qu'aucune " demande " de mise en œuvre de la révision selon les paramètres de calculs prévus au contrat, donc selon l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE (avec comme référence l'indice brut du 3ème trimestre 2007), n'a été transmise, ni justifiée avant les échéances du 01 juin 2011, du 01 juin 2014, du 01 juin 2017, du 01 juin 2020 et du 01 juin 2023.

Pourtant, le décompte versé aux débats en pièce n°3 par le demandeur permet de constater que la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL a accepté de verser une somme supérieure à 5.000 euros, puisque allant jusqu'à 5.585 euros par trimestre. Cela signifie qu'elle a implicitement répondu favorablement à un mécanisme d'indexation automatique jusqu'au 3ème trimestre 2018. Cependant, elle a refusé par la suite toute augmentation supplémentaire, en considérant que ce mécanisme devait désormais s'exécuter comme une révision imposant qu'une demande préalable soit effectuée pour augmenter le loyer trimestriel au-delà de 5.585 euros par trimestre.

Or, la somme principale de 10.474 euros sollicité à titre provisionnel par la SCI IMMO TREM ne provient exclusivement que de la différence entre le loyer versé trimestriellement par la SAS CYRILLUS INTERNATIONAL (soit 5.585 euros) et l'indexation appliquée par la bailleresse sans demande justifiée (5.699 euros entre le 4ème trimestre 2018 et le 2ème trimestre 2020, puis 6.136 euros entre le 3ème trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2023, puis 7.117 euros à compter du 3ème trimestre 2023). Cela rend d'autant plus incompréhensible la position du preneur, qui a admis à l'audience être redevable d'une partie de la dette.

En considération de l'analyse précédente qui fondent les positions des parties, pas toujours juridiquement très cohérentes de part et d'autre, le litige semblait inévitable du fait de l'absence de clarification qui aurait été pourtant la bienvenue par un avenant de renouvellement. Il convient néanmoins opportun d'inviter les parties contractantes à tenter de s'accorder :

- sur le principe d'une indexation contractuelle automatique qui évite le formalisme de la demande préalable,
- sur la fixation d'un juste loyer en tenant compte des paramètres de commercialité habituels, et de l'évolution substantielle des indices de référence,
- sur la rétroaction de ce loyer qui permette d'identifier une échéance à compter de laquelle le loyer de 5.585 euros par trimestre a cessé d'être un juste loyer,
- sur le principe d'une formalisation d'un accord écrit qui vaut à la fois transaction et avenant de régularisation,
- sur le paiement effectif à devoir par le preneur qui mettrait fin cette période de flottement en matière de fixation/indexation du loyer et qui viendrait solder la dette, afin de regagner une confiance mutuelle.

A défaut d'accord intégral à la date à laquelle les débats seront rouverts, le juge des référés tirera les conséquences de l'analyse précitée qu'il a livré loyalement aux parties et statuera sur les prétentions respectives en considération des principes juridiques applicables et de son office.

L'ensemble des prétentions est réservé.
 

PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance avant dire droit, insusceptible de recours,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

ROUVRONS les débats à l'audience du mardi 26 novembre 2024 à 10h00 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, salle n°1 ;

INVITONS les parties à tenter de parvenir à une transaction qui comporte des concessions réciproques, propres à garantir la sauvegarde de leurs intérêts et selon les principes qui pourraient être les suivants :

- sur le principe d'une indexation contractuelle automatique qui évite le formalisme de la demande préalable,
- sur la fixation d'un juste loyer en tenant compte des paramètres de commercialité habituels, et de l'évolution substantielle des indices de référence,
- sur la rétroaction de ce loyer qui permette d'identifier une échéance à compter de laquelle le loyer de 5.585 euros par trimestre a cessé d'être un juste loyer,
- sur le principe d'une formalisation d'un accord écrit qui vaut à la fois transaction et avenant de régularisation.
- sur le paiement effectif à devoir par le preneur qui mettrait fin à cette période de flottement en matière de fixation/indexation du loyer et qui viendrait solder la dette, afin de regagner une confiance mutuelle.

RESERVONS l'ensemble des prétentions.


Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,