Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/00441 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SUQ6


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/00441 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SUQ6
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à l’AARPI BBDG
à Me Annie COHEN-TAPIA






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SCI LEC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Sophie BARRERE de l’AARPI BBDG, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SARL TEA ROOM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,












N° RG 24/00441 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SUQ6

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 23 mars 2011, les époux [D] ont donné à bail un local commercial à la société OCCITANIE FLORE.

Par acte notarié du 25 octobre 2013, la société OCCITANIE FLORE a cédé son droit au bail à la SARL TEA ROOM.

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2020, les époux [D] et la SARL TEA ROOM ont signé un acte de renouvellement dont la clause relative à la destination des lieux est ainsi rédigée : " crêperie, salon de thé, saladerie, tarterie, glacier, sandwicherie, fabrication et vente de plats cuisinés et plus généralement, l'activité de restauration sur place, à emporter ou par livraison ".

Par acte authentique du 06 juillet 2020, la SCI LEC a acquis des consorts [D] l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] dans lequel se trouvent les locaux loués par la SARL TEA ROOM.

Suivant avenant du 31 décembre 2022, la SCI LEC a donné à bail un garage fermé de 40 m² afin d'augmenter la surface de stockage de la SARL TEA ROOM.

Estimant que le preneur était à l'origine de manquement dans l'exécution des clauses du bail (nuisances sonores, mauvais entretien des cuisines, refus de travaux suite à sinistre, bouchage intempestif de canalisation des eaux usées, construction d'un ouvrage sur les parties communes), la SCI LEC a délivré à la SARL TEA ROOM un commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2023 pour inexécution des obligations locatives.

En réaction, la SARL TEA ROOM a adressé à son bailleur un procès-verbal de constat valant selon elle régularisation des causes du commandement.

Considérant que certains griefs persistaient, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la SCI LEC a assigné la SARL TEA ROOM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Suite à une mesure de médiation qui n'a pas aboutie, l'affaire a été plaidée lors de l'audience du 10 septembre 2024.

Dans ses conclusions au soutien des débats, la SCI LEC, par l'intermédiaire de son avocat et au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, demande au juge des référés, de :

débouter la SARL TEA ROOM de ses demandes, fins et prétentions,constater la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL TEA ROOM portant sur les locaux sis [Adresse 1] et ce, à compter du 22 décembre 2023,ordonner l'expulsion de la SARL TEA ROOM des locaux occupés, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner la SARL TEA ROOM à lui verser une indemnité d'occupation, mensuelle équivalente au monter du loyer et des provisions sur charges fixés contractuellement, soit la somme de 1.571,53 euros (loyer : 1.411,53 et charges 160 euros), depuis le 22 décembre 2023 jusqu'à la justification de la libération effective des lieux, assorti de l'indexation ou de la révision, tel que le loyer aurait été calculé si le bail initial s'était poursuivi,rejeter l'exception d'inexécution adverse,débouter la SARL TEA ROOM de sa demande de délais de grâce,constater que la demande de la SARL TEA ROOM relative à un emplacement pour y entreposer les ordures se heurtent à une contestation sérieuse et inviter cette dernière à mieux se pourvoir,condamner la SARL TEA ROOM à verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, incluant les frais du commandement visant la clause résolutoire.
De son côté, la SARL TEA ROOM, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l'article L.145-11 du code de commerce, de :

- principalement :
constater l'existence de contestations sérieuses,débouter la SCI LEC,- subsidiairement :
suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail,lui octroyer les plus larges délais pour réaliser les éventuelles obligations mises à sa charge,- en toutes hypothèses :
condamner la SCI LEC au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l'espèce, le contrat souscrit initialement le 23 mars 2011, renouvelé tacitement depuis lors, contient en son article 18, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial " (…) en cas d'inexécution d'une seule des clauses et condition du présent bail (…) ", un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

La cession du droit au bail intervenue le 25 octobre 2013 au profit de la SARL TEA ROOM, laquelle est bien signataire de ce document, rappelle cette clause résolutoire.

Enfin, le renouvellement du bail commercial du 02 octobre 2020 n'a pas supprimé cette clause. Cet acte reprend les mêmes conditions contractuelles souscrites précédemment, sauf à actualiser des stipulations mentionnées expressément. De plus, il est explicitement indiqué que cet acte de renouvellement " (…) est consenti et accepté sous les charges et conditions du bail du 23 mars 2011 (...) ".

Contrairement à la thèse soutenue par la SARL TEA ROOM, le bail commercial qui régit les obligations respectives des parties, contient bien une clause résolutoire qui lui est opposable.

Parmi les obligations contractuelles du preneur figurent notamment, le fait de " (…) veiller au bon état d'entretien des branchements et canalisations existants (...) " (article 10.2.2), mais également de " (…) tenir les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toutes dégradations ou détérioration d'aucune sorte ; le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes les réparations et travaux d'entretien (...) " (article 10.2.6).

Au delà des stipulations contenues dans le bail, le preneur est également tenu par les obligations légales et notamment celle de l'article 1728 du code civil. Selon ce texte, le locataire doit " user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ".

Cela signifie notamment que le preneur se rend coupable d'un abus de jouissance lorsque le local loué subit des détériorations, non par l'usage normal de l'exploitation, mais par le fait volontaire du preneur ou par son abstention préjudiciable. Il doit faire les réparations qui lui incombent, respecter les droits des tiers et remettre la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait à l'issue du bail.

De même, le preneur ne doit pas faire un usage de la chose nuisant aux tiers et sera responsable des troubles anormaux de voisinage qui lui sont imputables. Il doit user de la chose en respectant sa destination telle qu'elle est précisée dans le contrat

En l'espèce, en date du 22 novembre 2023, la bailleresse a délivré un " commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire et sommation de faire " afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans ce bail commercial, à défaut de répondre positivement aux obligations de faire qui y figurent.

Plus précisément, la SCI LEC y reproche à la SARL TEA ROOM :

- un dégât des eaux provenant de la cuisine qui s'est propagé à un local mitoyen dont les travaux de remédiation n'ont pas été pris en charge,
- une vitre de la façade a été fissurée,
- des dégradations sur le portail et sur les murs de la résidence,
- des traces de salissures sur le mur extérieur du fait de l'air vicié par la hotte d'aspiration,
- des troubles de voisinage liés à des nuisances sonores tardives,
- des stationnements de véhicule devant le portail,
- la présence de détritus, de palettes, de denrées présents sur les parties communes,
- une construction aux fins de stockage sur les parties communes non autorisée,
- l'installation d'une caméra de surveillance dans la cour de la résidence non autorisée,
- une domiciliation de sociétés tierces dans le local loué par la seule SARL TEA ROOM.

Il procède de la lecture de l'ensemble des nombreuses pièces versées aux débats, parmi lesquelles des procès-verbaux de constats par commissaire de justice, des rapports d'intervention, des mains courantes, des attestations de témoins, des correspondances, des courriels, une plainte pénale, des photographies, des captures d'écrans, des extraits K-bis et autres... que l'ensemble des griefs formulés par la SCI LEC et qui justifient le commandement et la sommation de procéder aux réparations et aux nettoyages, de cesser des agissements répréhensibles ou de mettre fin à des comportements préjudiciables, est intégralement justifié.

Il est exact que ces griefs entrent dans le champ des causes d'inexécution des obligations contractuelles et légales du preneur. C'est également le cas des principes prétoriens déclinés au visa de l'article 1728 du code civil. Ils sont susceptibles de fonder l'invocation par la demanderesse de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

Titulaire de l'office probatoire ainsi renversé, la SARL TEA ROOM doit démontrer que ces griefs sont inexistants, qu'ils ont été remédies ou qu'ils ne lui sont pas imputables.

Elle soutient, par un courriel du 21 décembre 2023, que le procès-verbal de constat joint " reprend tous les points visés dans votre sommation de faire et que les désordres relevés sont à ce jour inexistants ".

Il résulte de la lecture de ce procès-verbal de constat établi le 18 décembre 2023 que le commissaire de justice y constate :

- que les vitrage sont en bon état,
- qu'il n'y a pas désordre visible du local commercial depuis la rue,
- que l'accès au portail de la copropriété est libre,
- qu'il n'y a aucun encombrant au niveau des conteneurs poubelles,
- que le mur extérieur a été nettoyé au niveau du conduit de la hotte,
- que l'espace sur la partie commune a été libéré,
- qu'il n'y a pas de caméra visible,
- que la boite aux lettres de la SARL TEA ROOM est identifiée depuis la rue,
- que le carrelage au sol de la cuisine qui " aurait fait l'objet d'un dégât des eaux " est " en état ".

Il n'a pas été démontré par le preneur que d'autres documents soient venus étayer sa position dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement, c'est à dire du 22 novembre 2023 au 23 décembre 2023.

Autrement dit, la question qui se pose à la présente juridiction consiste à déterminer si la production de ce seul procès-verbal vient intégralement régulariser les causes légitimes du commandement.

La réponse est assurément négative.

Tout d'abord la SARL TEA ROOM ne conteste pas les reproches qui ont été formulés vis à vis de la façon dont elle use des locaux commerciaux loués. Cela signifie qu'elle a mis à profit le mois du commandement pour exécuter certaines obligations de faire pour lesquelles elle a été sommée d'agir.

Ensuite, elle estime que l'ensemble des griefs a été levé, alors même que le procès-verbal qui est censé répondre à tous les griefs, est taisant sur un certain nombre de points. C'est le cas notamment en ce qui concerne la réparation du dégât des eaux, la construction sans autorisation d'un édicule, ou encore la domiciliation de sociétés tierces à l'adresse du bail.

Par ailleurs, la production d'un simple procès-verbal de constat, bien qu'opportune, n'est pas suffisante à démontrer qu'elle a agi, qu'elle a remédié, qu'elle a exécuté ses obligations, pour mettre fin de façon complète et pérenne à des griefs légitimes dont la SCI LEC a su faire la preuve.

L'analyse précise de chaque grief n'est pas utile à démontrer les carences probatoires et locatives de la SARL TEA ROOM. L'examen de deux d'entre eux sera suffisant, l'ensemble formant en tous état de cause à un faisceau d'indices.


* Sur la domiciliation de sociétés tierces

Il est démontré que les sociétés RAY et BR HOLDING dont Monsieur [O] [L] est également le gérant, en plus de la SARL TEA ROOM, sont aussi domiciliées au [Adresse 1].

La SCI LEC soutien ne jamais avoir autorisé la SARL TEA ROOM a procéder à cette domiciliation de ces sociétés tierces, pour un local qui lui appartient. Aucune clause du bail ne l'y autorise.

Or, le fait de retirer les étiquettes de ces sociétés sur les boites aux lettres ne suffit pas à répondre positivement à la sommation. Il est justifié par les extrait K-bis à jour du 30 janvier 2024, que la SCI RAY et la SAS BR HOLDING ont toujours leur siège social au [Adresse 1].

La société TEA ROOM ne démontre pas avoir agit à l'encontre de ses sociétés tierces qui ne sont pas titulaires du droit au bail et qui ne peuvent donc pas bénéficier des dispositions de l'article L.123-11-1 du code de commerce. Monsieur [O] [L] fait mine d'ignorer quels ont pu être les agissements de sociétés tierces dont il est également le responsable légal.

Il n'est pas inutile de rappeler que l'article R.123-167 de ce même code dispose : " Toute personne physique ou morale qui installe le siège de son entreprise dans des locaux qu'elle occupera en commun avec une ou plusieurs entreprises, présente à l'appui de sa demande d'immatriculation le contrat de domiciliation conclu à cet effet avec le propriétaire ou le titulaire du bail de ces locaux ".

Il s'en déduit que l'autorisation du bailleur s'impose comme une évidence.

Enfin, le fait de contrevenir aux règles entourant le contrat de domiciliation est une infraction pénale sanctionnée selon les principes de l'article R.123-169-1 du code de commerce.

Si ces manquements sont directement imputables au gérant de la SARL TEA ROOM, ils peuvent également l'être à cette société, qui n'agit pas et laisse des personnes morales tierces investir l'adresse de son propre siège social, sans réaction de sa part.

Il s'agit là d'un manquement à l'obligation du preneur d'user de la chose louée en bon père de famille " au sens de l'article 1728 du code civil.


* Sur le dégât des eaux

Le 03 août 2020, la SCI LEC justifie avoir subi, dans un local mitoyen qu'elle exploite, un sinistre lié à un dégât des eaux provenant du local loué par la SARL TEA ROOM.

Des rapports de recherche de fuite versés aux débats imputent la responsabilité de ce dégât des eaux à la défectuosité des joints d'étanchéité entre le sol et le mur de la salle de plonge du restaurant exploité par la SARL TEA ROOM.

L'expert mandaté par l'assurance indique ne pas avoir pu avoir accès au local loué par la SARL TEA ROOM car le gérant " n'a pas souhaité nous laisser entrer dans son local " et " nous a informés avoir fait les travaux de réparation nécessaires par lui-même, ce dont nous doutons fortement ".

Par la suite, le cabinet Résilians, mandaté par l'assureur, s'est rendu sur place. Il a été en mesure de pénétrer dans la cuisine exploitée par la SARL TEA ROOM et y a constaté que :

- " le carrelage est fortement dégradé (carreaux cassés, absence de joint...) et que le sol est imprégné d'eau ",
- " les bondes des éviers sont fuyardes ",
- " une évacuation sous un évier est non étanche à l'air (problème lors de refoulements) dans le restaurant ".

La SCI LEC justifie avoir adressé de nombreuses correspondances à la SARL TEA ROOM afin qu'elle justifie de l'exécution de travaux, en vain.

De son côté, la SARL TEA ROOM se contente de verser aux débats une facture n°15-2023 du 15 septembre 2023 provenant d'un artisan carreleur lequel aurait procédé aux travaux permettant d'assurer l'étanchéité de la salle de plonge. Nonobstant le délai de plus de 3 ans qui s'est écoulé depuis la prise en charge alléguée du sinistre, il convient de constater que ce document, qui est présenté comme une facture, ne répond absolument aux formalisme obligatoire en matière de facturation prévu à l'article L.441-9 du code de commerce.

Elle n'est pas signée, ni tamponnée. La forme juridique, le n°SIRET, le n°de TVA de l'artisan ne sont pas mentionné. Il s'agit de manquements flagrants à la régularité d'une facture délivrée par un professionnel.

En outre, les travaux qui y figurent sont exclusivement relatifs à la refonte des carrelages, sans la moindre action de plomberie sur le siphon fuyard. Enfin, le propre commissaire de justice mandaté par la SARL TEA ROOM elle-même a exclu que le carrelage avait été refait à neuf, celui étant présenté dans son procès-verbal comme étant " en l'état ".

Autrement dit, il est démontré que la SARL TEA ROOM s'est délibérément abstenue de répondre de ses obligations contractuelles de preneur telles qu'elles figurent notamment à l'article 10.2.2, par le fait de " (…) veilleur au bon état d'entretien des branchements et canalisation existants (...) ", mais également de l'article 10.2.6 qui lui impose de " (…) tenir les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toutes dégradations ou détérioration d'aucune sorte ; le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes les réparation et travaux d'entretien (...) "

Indépendamment de l'étude des nombreux autres griefs qui ne ferait que conforter l'analyse, tout ceci traduit une exécution irrégulière par la SARL TEA ROOM de ses obligations contractuelles et légales.

Le fait que la SARL TEA ROOM ne soit pas acquittée de ses obligations de faire dans une logique d'opposition, jusqu'à la date du 23 décembre 2023 qui lui était impartie par le commandement, traduit la défaillance du preneur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Compte tenu de son attitude d'opposition persistante à répondre positivement aux griefs légitimes qui lui ont été présentés par le bailleur, il y a plusieurs années pour certains, la SARL TEA ROOM sera déboutée de sa demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'octroi d'un délai pour y procéder.

Surtout, la SARL TEA ROOM n'a pas su profiter de la délivrance de l'assignation pour rétablir la situation et produire aux débats des paiements probatoires rigoureux appuyant sa thèse. Elle ne démontre donc pas être en mesure de vouloir s'acquitter scrupuleusement de ses obligations locatives. Ces circonstances justifient qu'il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire, ni de suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 23 décembre 2023,dire qu'à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d'assortir cette décision d'une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d'expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur,faire application des textes du code des procédures civiles d'exécution quant aux sort des meubles, sans avoir à prévoir spécifiquement leur séquestrationfixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis (soit 1.411,53 euros pour le loyer et la somme de 160 euros euros en ce qui concerne les provisions sur charges) et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI LEC.

* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

La SARL TEA ROOM qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 23 décembre 2023, du bail initialement daté du 23 mars 2011 et renouvelé, consenti actuellement par la SCI LEC à la SARL TEA ROOM, portant l'ensemble des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la SARL TEA ROOM et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS la SARL TEA ROOM au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.411,53 euros pour le loyer + 160 euros pour la provision sur charges), au prorata temporis de son occupation, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI LEC ;

CONDAMNONS la SARL TEA ROOM à payer à la SCI LEC la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum la SARL TEA ROOM aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement du 22 novembre 2023 (pour 140,86 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,