Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

N° RG 24/03649 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TF3G


MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 24/03649 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TF3G
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES

COPIE CERTIFIEE CONFORME 
délivrée par lettre simple le 

à M. [H] [V]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société MN GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [H] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [H] [V] est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

La société MN GESTION IMMOBILIERE est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MN GESTION IMMOBILIERE, a assigné M. [H] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment, de voir condamner M. [H] [V] au paiement des arriérés de charges de copropriété.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 10 septembre 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION, demande au juge :

- de condamner M. [H] [V] au paiement à son profit, des sommes de 2.012,30 euros au titre des charges échues et de 2.278,96 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables,
- de dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023, première mise en demeure visant l'article 19-2,
- de condamner M. [H] [V] au paiement à son profit de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Lors de l'audience, il est admis que M. [H] [V] a procédé à plusieurs paiements avant l'audience, lesquels ont contribué à faire diminuer la dette.

Dans le cadre d'une note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a produit un décompte actualisé des charges échues dues par M. [H] [V], portant le montant du solde débiteur de charges échues à la somme de 1.012,30 euros.

De son côté, M. [H] [V] a comparu. Il demande à la présente juridiction de lui accorder des délais de paiement afin de pouvoir rembourser sa dette à hauteur d'un versement maximal mensuel de 500 euros.
 
Sur les moyens de fait et de droit développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) "

L'article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". 

En l'espèce, il est constant que M. [H] [V] est propriétaire des lots n° 188 et n°171 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 2], sise [Adresse 2]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du dernier décompte transmis arrêté au 10 septembre 2024, (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus) que M. [H] [V] reste redevable de la somme de 1.012,30 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commandement de payer (pour 148,14 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de M. [H] [V]. En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. Lors de l'audience, la partie défenderesse ne conteste pas cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que M. [H] [V] est donc redevable de la somme de 864,16 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 10 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus et déduction à faire des versements ultérieurs qui seraient venus s'imputer au crédit de la partie défenderesse.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que : " A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ".

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour les exercices 2024 (résolution n°14 de l'assemblée générale du 26 avril 2023) et 2025 (résolution n°7 de l'assemblée générale du 26 avril 2024) ont été soumises, par lettres de mise en demeure et commandement de payer, au copropriétaire défaillant. En l'absence de versement par M. [H] [V] dans un délai de trente jours à compter de la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles, en vertu des textes précités.

M. [H] [V] sera donc également condamné au paiement de la somme 2.278,96 euros détaillée ainsi :

- reconstitution des avances constituant la réserve (pour 5,03 euros).
- provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, soit 5 x 273,77 euros = 1.368,85 euros),
- provisions non encore exigibles hors budget prévisionnel (du 3ème trimestre 2024, soit 836,48 euros),
- cotisations fonds travaux non encore exigibles (du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, soit 5 x 13,72 euros = 68,60 euros).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


* Sur les délais de grâce

L'article 1343-5 du code civil dispose : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

En l'espèce, M. [H] [V] sollicite d'être autorisée à échelonner sa dette. Il est constant qu'il a été en mesure de procéder à des versements à hauteur de 500 euros aux mois de janvier, février, mai, juin et août 2024.

Cela démontre qu'il détient une capacité économique à s'acquitter de ses obligations.

Compte tenu de cette situation, des délais de grâce seront accordés à M. [H] [V] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.


* Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1153 du code civil prévoit : " Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ".

En l'espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts du fait du retard dans l'exécution de ses obligations qu'à la condition que cette carence procède d'une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne démontre pas que M. [H] [V] ait été de mauvaise foi. Celui-ci a réagi suite à l'assignation en payant une large partie de sa dette de charges de copropriété. Il a comparu à l'audience afin de prendre le soin d'expliquer sa situation difficile et son souhait de faire désormais face à ses engagements moyennant l'octroi d'un plan de remboursement.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas pu s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, M. [H] [V] sera condamné aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer (148,14 euros) et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner M. [H] [V] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION IMMOBILIERE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

 
PAR CES MOTIFS,


M. [D] [F], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE en deniers ou quittances M. [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 864,16 euros (HUIT CENT SOIXANTE QUATRE EUROS et SEIZE CENTIMES) au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 10 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, et déduction à faire des versements ultérieurs qui seraient venus s'imputer au crédit de la partie défenderesse, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION IMMOBILIERE, la somme de 2.278,96 euros (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE DIX-HUIT EUROS et QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu'au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

AUTORISE M. [H] [V] à s'acquitter de ces dettes en HUIT MOIS selon les modalités suivantes ;

DIT que, sauf meilleur accord écrit et signé des parties, M. [H] [V] versera, en plus des charges de copropriété courantes, une somme mensuelle minimale de 390 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) payable avant le dernier jour de chaque mois, le premier paiement libératoire (provisionné et reçu par le créancier ou son mandataire) ayant lieu sauf meilleur accord des parties avant le 30 novembre 2024 à 24h00, l'intégralité du solde étant réglé, sauf meilleur accord des parties ou remboursement anticipé sans frais, avec la NEUXIEME et dernière échéance mensuelle ;

DIT qu'à défaut d'un seul règlement à son terme (c'est à dire à défaut de meilleur accord, le dernier jour de chaque mois avant vingt quatre heures) d'une seule échéance dont M. [H] [V] devra savoir faire la preuve, le solde total de la dette redeviendra immédiatement exigible le jour suivant, sans autre formalité, mettant fin ainsi aux délais de grâce et aux suspensions légales ;

RAPPELLE que le présent jugement entraîne la suspension de toutes les éventuelles ou nouvelles procédures d'exécution engagées pour le recouvrement d'éventuelles sommes dues liées à ce titre exécutoire durant le cours des délais présentement octroyés ;

RAPELLE également que toutes les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais fixés par la présente décision, sous réserve de respect du plan de remboursement judiciairement octroyé, ou d'un meilleur accord écrit et signé des parties ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION IMMOBILIERE, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MN GESTION IMMOBILIERE une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [V] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (148,14 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,