Tribunal Judiciaire · Référés — 15 octobre 2024

N° RG 24/00886 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3ZC


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/00886 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3ZC
NAC: 50Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SARL CAMILLE PASTRE
à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE

SAS PNR, représentée par M. [X] [S] en sa qualité de Président, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Camille PASTRE de la SARL CAMILLE PASTRE, avocats au barreau de TOULOUSE


DÉFENDEURS

M. [B] [Z], es qualité de personne habilitée à représenter Mme [C] [K], suivant jugement du 14/12/2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [K] [C] veuve [Z], sous habilitation suivant jugement en date du 14/12/2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, représentée par Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,



EXPOSÉ DU LITIGE 


Par jugement d'habilitation familiale générale du 14 décembre 2022, Monsieur [B] [Z] a été autorisé à représenter sa mère Madame [K] [C] veuve [Z]. Celle-ci réside actuellement en EHPAD.

Par acte authentique du 19 juin 2023, Madame [K] [C], représentée par son fils Monsieur [B] [Z] a consenti une promesse unilatérale de vente d'une maison d'habitation moyennant le prix de 527.000 euros au profit de la SAS PNR.

La promesse de vente a été conclue sous les conditions suspensives suivantes :

- l'obtention d'un prêt bancaire par la SAS PNR d'un montant de 800.000 euros sur une durée de 2 ans au taux maximal de 5,50 euros % l'an au plus tard le 20 septembre 2023,
- l'obtention d'un permis de construire en vue de la modification des façades.

Lors de la signature de la promesse de vente, la SAS PNR a versé une indemnité d'immobilisation égale à la somme de 30.000 euros auprès du notaire séquestre.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SAS PNR a assigné Madame [K] [C], sous habilitation suivant jugement en date du 14/12/2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, représentée par Monsieur [B] [Z] et Monsieur [B] [Z], es qualité de personne habilitée à représenter Mme [C] [K], suivant jugement du 14/12/2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé aux fins d'entendre juger la condition suspensive défaillie et obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 30.000 euros.

L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 24 septembre 2024.

La SAS PNR, par l'intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 1124 et suivants du code civil, de :

- dire et juger que la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt a défailli,
- dire et juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse,
- dire et juger qu'elle est en droit d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner Madame [K] [C] représentée par Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 30.000 euros, au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner Madame [K] [C] représentée par Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 4.500 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,
- condamner Madame [K] [C] représentée par Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 3.000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- débouter Madame [K] [C] représentée par Monsieur [B] [Z] de l'intégralité de ses demandes.

De leur côté, Madame [K] [C] et Monsieur [B] [Z], par la voix de leur avocat, demandent au juge des référés, de :

- principalement :
- débouter la SAS PNR de l'ensemble de ses prétentions
- dire que l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant,
- dire que le séquestre la devra débloquer en leur faveur,
- condamner la SAS PNR au règlement de la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts provisionnels
- subsidiairement :
- renvoyer la connaissance du présent contentieux au tribunal statuant au fond par application des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile,
- en tout état de cause :
- condamner la SAS PNR au paiement de la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


* Sur la demande principale en restitution de l'indemnité d'immobilisation

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En l'espèce, il résulte de la lecture de la promesse unilatérale de vente souscrite le 19 juin 2023 plusieurs stipulations qui intéressent le présent litige, et notamment :

- qu'en cas de " non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (...) ",
- que " toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ",
- que " toute demande (de prêt) non conforme aux stipulations contractuelles (…) entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 20 septembre 2023 (...) ",
- " le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ".

Par avenant du 15 novembre 2023, la durée de la promesse de vente consentie a été portée au 23 décembre 2023.

Il ressort synthétiquement de ces clauses insérées au contrat, qui forment la loi des parties, que l'indemnité d'occupation reste en principe due au promettant sauf si le bénéficiaire justifie, avant le 23 décembre 2023, de deux refus de prêt. Cette obligation de justification est à la charge du bénéficiaire et elle est enfermé dans le délai stipulé. Car, pour que les 30.000 euros soient restitués à la SAS PNR, il faut de la condition suspensive qu'elle invoque, vienne " à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ".

Autrement dit, la question au cœur du présent litige consiste à déterminer si la SAS PNR a su justifier à Madame [K] [C], à son représentant légal ou au notaire instrumentaire, avoir essuyé au moins deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de financement spécifiquement stipulée avant l'expiration du terme de la promesse unilatérale de vente.

La SAS PNR, sur qui pèse l'office probatoire, verse aux débats un refus de la BANQUE POPULAIRE par courrier daté du 12 décembre 2023, un refus de la banque CIC SUD-OUEST par courrier daté du 07 février 2024 et un refus de la SOCIETE GENERALE COURTOIS par courrier en date du 07 février 2024.

Selon elle, ces refus auraient été notifiés au notaire instrumentaire et au promettant. Or, la SAS PNR s'avère dans l'incapacité de transmettre la preuve d'une notification de deux refus, avant le 23 décembre 2023. Cette obligation de double justification enfermée dans un délai n'est pas démontrée.

Ce qui a été transmis au promettant par courriel du 13 décembre 2023 consiste d'une part en la justification d'un refus de la part de la BANQUE POPULAIRE et d'autre part, à l'information selon laquelle le bénéficiaire renonçait à poursuivre l'acquisition du bien immobilier. Non seulement celui-ci n'a pas su justifier du deuxième refus d'un autre établissement financier, ce qui constitue un élément indispensable de son obligation de justification, mais surtout, la SAS PNR a renoncé à donner suite à l'acquisition alors qu'elle disposait encore de 10 jours jusqu'au 23 décembre 2023, soit pour espérer une réponse positive d'une autre banque, soit pour obtenir de cette dernière qu'elle se positionne expressément, même par refus, avant le 23 décembre 2023. Cela lui aurait permis de justifier à son promettant du deuxième refus, seul de nature à contractuellement démontrer que la condition suspensive avait véritablement défaillie.

Dans ces conditions, il convient de constater que le libellé des stipulations contractuelles est clair et ne laisse pas place à une interprétation qui aurait échappée à la compétence du juge des référés et aurait constitué une contestation sérieuse.

Il convient simplement de constater en l'espèce que le titulaire de l'office probatoire n'a pas su remplir son obligation de justification de deux refus de prêt avant le 23 décembre 2023.

Dans ces conditions, la SAS PNR sera déboutée de sa demande provisionnelle et de ses autres prétentions liées.


* Sur la demande reconventionnelle de levée de séquestre

Madame [K] [C], représentée par son fils Monsieur [B] [Z] demande au juge des référés de dire que l'indemnité d'immobilisation lui est acquise et d'ordonner ainsi le déblocage des fonds séquestrées en sa faveur.

Cette prétention reconventionnelle qui constitue la suite logique de ce qui vient d'être jugé, n'est pas contestée à titre subsidiaire par la SAS PNR, laquelle s'en remet donc à l'appréciation du juge des référés sans considérer que cette demande relèverait de la compétence du juge du fond.

Dans ces conditions, il sera fait droit à cette demande.


* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

En l'espèce, Madame [K] [C], représentée par son fils Monsieur [B] [Z] allègue avoir subi un préjudice du fait de l'abus du droit d'ester en justice exercé par le SAS PNR.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, la SAS PNR n'a pas commis de faute. Elle a véritablement essuyé des refus de financement. Elle a été déboutée simplement pour ne pas su en justifier en tant et en heure, alors qu'une telle obligation lui était impartie.

Elle n'a donc commis ni comportement fautif, ni une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts du promettant, en cherchant à faire valoir ses droits en justice.

Madame [K] [C], représentée par son fils Monsieur [B] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS PNR, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.


* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de faire application de ce texte au profit de Madame [K] [C] et Monsieur [B] [Z] qui ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir leurs droits en justice.
Il leur sera versé la somme de 1.500 euros par la SAS PNR.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DEBOUTONS la SAS PNR de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formée à l'encontre de Madame [K] [C] veuve [Z], représentée par Monsieur [B] [Z] ;

ORDONNONS au notaire séquestre, de libérer immédiatement la somme de 30.000 euros (TRENTE MILLE EUROS) représentant l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente du 19 juin 2023, au bénéfice de Madame [K] [C] veuve [Z], représentée par Monsieur [B] [Z] ;

CONDAMNONS la SAS PNR à verser à Madame [K] [C] veuve [Z], représentée par Monsieur [B] [Z] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SAS PNR aux entiers dépens de l'instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 15 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,