Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/01460 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TB7D


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/01460 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TB7D
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Colette FALQUET
à Me Simon COHEN






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SCI MAC 05, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SARL ADEXPORT, représentée par son gérant en exercice, M. [H] [K], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,












N° RG 24/01460 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TB7D

EXPOSE DU LITIGE 


Aux termes d'une acte sous seing privé en date du 07 février 2022, la SCI MAC 05 a consenti à la SARL ADEXPORT, un bail commercial dérogatoire portant sur des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Ce bail a été conclu pour une durée déterminée, à compter du 07 février 2022 pour se terminer de plein droit le 31 janvier 2025.

Estimant que le compte locatif de la SARL ADEXPORT était débiteur, la SCI MAC 05 lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 23 janvier 2024, pour un montant total de 2.880,06 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, la SCI MAC 05 a assigné la SARL ADEXPORT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 septembre 2024.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la SCI MAC 05, demande au juge des référés de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à échéance du 23 janvier 2024,ordonner l'expulsion de la SARL ADEXPORT, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans titre avec, au besoin, le concours de la force publique,condamner la SARL ADEXPORT à lui payer une somme provisionnelle de 2.880,06 euros, au titre des créances locatives arrêtées au jour du commandement de payer (y compris les frais de l'acte lui-même),condamner la SARL ADEXPORT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu'au jour de la libération complète des lieux,condamner la SARL ADEXPORT à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y compris le commandement de payer.
De son côté, la SARL ADEXPORT, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, demande au juge des référés :

- principalement :
de débouter la SCI MAC 05 de l'intégralité de ses demandes,- subsidiairement :
de lui accorder des délais de paiements,de débouter la SCI MAC 05 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du CPC,de statuer ce que de droit sur les dépens de l'instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la justification d'un état de privilèges et de nantissement

L'article L.143-2 du code de commerce dispose : " Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ".

En l'espèce, la SCI MAC 05 justifie, par la production d'un état certifié d'inscription, qu'aucun créancier n'est inscrit et qu'elle est donc éligible à poursuivre la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel la SARL ADEXPORT exploite le fonds de commerce.

Le moyen de défense de cette dernière, sera donc écarté.


* Sur la demande en paiement d'une provision

L'article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

L'article 1231-1 du code civil énonce : " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

L'article 15 des stipulations du bail commercial fixe le loyer à la somme de 1.200 euros par mois, outre une provision sur charges mensuelles de 65 euros. Le preneur s'est engagé à payer celui-ci mensuellement avant le 03 de chaque mois dans les conditions de l'article 15 dudit bail.

A l'audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

- le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
- un état certifié d'inscription.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l'examen de ces documents, qu'à la date du 15 janvier 2024, la SARL ADEXPORT était bien redevable envers la SCI MAC 05 de la somme provisionnelle de 2.735 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de janvier 2024 comprise), à l'exclusion des frais de procédure.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n'est pas contesté par la SARL ADEXPORT, doit donc être payé par le preneur au bailleur.


* Sur la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

En l'espèce, le contrat souscrit le 07 février 2022 entre les parties contient en son article 15 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, et ce, un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que la SARL ADEXPORT n'ait pas payé l'intégralité des sommes réclamées dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 23 février 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La SARL ADEXPORT formule subsidiairement une demande de délai de paiement. Dans ses conclusions, elle s'explique sur les raisons qui ont conduit à l'apparition du solde locatif débiteur.

Il résulte néanmoins de ses propres explications, que malgré la présence de versements ponctuels, le solde locatif débiteur s'est accru postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Il s'en déduit que sa situation économique ne lui permet pas de tenir ses engagements périodiques, ni donc d'honorer chaque mois, un loyer mensuel de 1.265 euros, charges comprises. De plus fort, elle ne sera pas en mesure d'y ajouter d'éventuels remboursements du reliquat de la dette locative non acquittée plus de 8 mois après la délivrance du commandement de payer, ainsi que les frais de procédure et les frais irrépétibles.

La SARL ADEXPORT ne démontrant pas être en mesure de s'acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu'il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 23 février 2024,dire qu'à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d'assortir cette décision d'une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d'expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur,fixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI MAC 05.

* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

La SARL ADEXPORT qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 23 février 2024, du bail daté du 07 février 2022, consenti par la SCI MAC 05 à la SARL ADEXPORT, portant des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la SARL ADEXPORT et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances la SARL ADEXPORT à payer à la SCI MAC 05 une somme provisionnelle de 2.735 euros TTC (DEUX MILLE SEPT CENT TRENTE CINQ EUROS) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d'indemnités d'occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 15 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 comprise) ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2024, date son exigibilité ;

CONDAMNONS la SARL ADEXPORT au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation (soit 1.265 euros par mois), à compter du 01 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI MAC 05 ;

CONDAMNONS la SARL ADEXPORT à payer à la SCI MAC 05 la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ADEXPORT aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,