Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/01593 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFBB


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/01593 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFBB
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Stéphanie MACÉ






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], SISE [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

M. [Z] [P], es qualité de membre de l’indivision [P] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Mme [O] [I], es qualité de membre de l’indivision [P] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,






EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] sont propriétaires du lot n°0050, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], SISE [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, a assigné Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de les voir être condamnés au paiement des arriérés de charges de copropriétés.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 17 septembre 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], SISE [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065 :

- déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile, 
- condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] à payer à titre provisionnel au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], SISE [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, la somme de 3.184,12 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1er juillet 2024 inclus et des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, directement imputables aux copropriétaires en exécution du contrat de syndic conforme au décret du 26 mars 2015, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2021, 
- condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], SISE [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de la délivrance de la sommation de payer et de la médiation. 

De leur côté, Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I], bien que régulièrement assignés à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.


* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] sont propriétaires du lot lot n°0050, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 14 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] restent redevables de la somme de 3.044,71 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de sommation de payer (pour 210,59 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] sont donc redevables de la somme de 2.834,12 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 14 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande de condamnation solidaire dans la mesure où le syndicat des propriétaire ne produit aucune pièce permettant de justifier d'une solidarité légale ou conventionnelle, étant rappelé que la solidarité ne se présume pas.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 210,59 euros).


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA [Localité 6] IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .


PAR CES MOTIFS,


Nous, Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà :

DISONS que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA [Localité 6] IMMOBILIER, la somme de 2.834,12 euros (DEUX MILLE HUIT CENT TRENTE QUATRE EUROS et DOUZE CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 14 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA [Localité 6] IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [P] et Mme [O] [I] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (210,59 euros) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,