Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2024

N° RG 24/03896 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEOS


MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 24/03896 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEOS
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, SAS, agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [K] [G], ès qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

Mme [D] [T], demeurant [Adresse 2], [Adresse 4] - [Localité 3]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [T] est propriétaire des lots n° 0759, 0865 et 1010, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, SAS, agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [K] [G], ès qualité, a assigné Mme [D] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriétés.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 10 septembre 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, SAS, agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [K] [G], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065 :

- de condamner Mme [D] [T] à lui payer la somme de 5.256,32 euros, arrêtée au 05 juillet 2024, au titre des charges de copropriété impayées, appels de fond du 01 juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023,
- de condamner Mme [D] [T] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts,
- de condamner Mme [D] [T] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

De son côté, Mme [D] [T], bien que régulièrement assignée à l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la parties demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) "

L'article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". 

En l'espèce, il est constant que Mme [D] [T] est propriétaire des lots n° 0759, 0865 et 1010 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 6]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 05 juillet 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus) que Mme [D] [T] reste redevable de la somme de 5.256,32 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 250 euros), de commandement de payer (pour 149,32 euros) et d'avocat (pour 250 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Mme [D] [T]. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Mme [D] [T] est donc redevable de la somme de 4.607 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 05 juillet 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1153 du code civil prévoit : " Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ".

En l'espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts du fait du retard dans l'exécution de ses obligations qu'à la condition que cette carence procède d'une volonté de ne pas régler, de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] ne démontre pas que Mme [D] [T] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu'elle s'est sciemment abstenue de le faire.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Mme [D] [T] sera tenue aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 149,32 euros)

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner Mme [D] [T] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice-président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et susceptible d'appel dans les conditions prévues à l'article 481-1 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, la somme de 4.607 euros (QUATRE MILLE SIX CENT SEPT EUROS) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 05 juillet 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Mme [D] [T] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (149,32 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,