Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/00748 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2E5


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/00748 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2E5
NAC: 51B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP LARRAT
à Me Nicolas JAMES-FOUCHER







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SA D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [O] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 10 juillet 2002, la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a consenti à Monsieur [O] [T], un contrat de location portant sur un garage n° 0245 situé [Adresse 4].

Ce bail a été conclu pour une durée de 2 mois renouvelable par tacite reconduction pour une égale durée, à effet du 15 juillet 2002.

Estimant que le compte locatif de Monsieur [O] [T] était débiteur, la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 05 mars 2024, pour un montant total de 248,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a assigné Monsieur [O] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au visa des articles 1225 et 1231-7 du code civil.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 septembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, demande au juge des référés de :

- débouter Monsieur [O] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2002 portant sur le garage n°245 situé [Adresse 4] et que la location consentie à Monsieur [O] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 1225 du code civil, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [T] et de tous occupants de son 
chef du garage n°245 situé [Adresse 4], ainsi que l'évacuation de tous les biens meubles des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la partie demanderesse, en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément 
aux dispositions de l'article R.451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants,
- condamner par provision Monsieur [O] [T] au paiement de la somme de 520,71 € selon décompte arrêté au 08 août 2024, somme à parfaire à l'audience, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, 
- fixer une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant des loyers et charges 
conventionnelles en cours et condamner Monsieur [O] [T] à son paiement jusqu'à libération des lieux en vertu de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre conformément à l'article 1760 du code civil, 
- condamner Monsieur [O] [T] à régler à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du 
code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer 
La demanderesse soutient que, contrairement aux engagements pris par le défendeur aux termes de ses conclusions, celui-ci s'est maintenu dans les lieux. 

En réponse aux contestations soulevées par le défendeur, la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE indique ne pas contester avoir reçu l'APL du mois de mars au mois de décembre 2022 ; qu'au demeurant toute somme perçue par la société bailleresse au titre de l'APL a systématiquement été déduite des échéances facturés ; qu'ainsi ses demandes ne sont pas sérieusement contestables.

De son côté, Monsieur [O] [T], régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, demande au juge des référés de :
- donner acte à Monsieur [O] [T] de ce qu'il s'engage à restituer le garage n° 245 situé [Adresse 4] libre de tout bien et au 01 août 2024 au plus tard, 
- débouter la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de l'ensemble de ses fins et moyens du fait de la contestation sérieuse qui s'évince de l'absence de prise en compte du remboursement des APL dus par le bailleur pour la période allant du 22 mars au 31 décembre 2022, 
A titre infiniment subsidiaire et compte tenu de la bonne foi de Monsieur [O] [T], 
- lui allouer des délais de paiement sur 24 mois pour lui permettre de s'acquitter du règlement de l'éventuelle provision que la juridiction viendrait à mettre à sa charge au titre de l'occupation du garage,
En tout état de cause, 
- condamner la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, qui succombe aux entiers dépens du référé, ainsi qu'au paiement au profit de Monsieur [O] [T] d'une indemnité de 600,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [O] [T] expose qu'il a occupé jusqu'au 22 mars 2022 l'appartement n° 239 de l'immeuble situé [Adresse 1] que la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE lui louait à titre de résidence principale, en sus du garage litigieux, la gestion de ces deux biens étant assurée par la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.
Monsieur [O] [T] soutient qu'il a été contraint de quitter son logement dans la précipitation le 22 mars 2022 suite à l'incendie ayant ravagé l'immeuble ; qu'il a toutefois continué de s'acquitter du règlement des loyers au-delà de ce sinistre, le bailleur percevant également jusqu'au 31 décembre 2022 les APL qui lui étaient versées directement par la CAF pour le logement en question ; que suivant correspondance en date du 13 juin 2023, la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE s'est engagée à rembourser à M. [T] les loyers et charges perçus par elle entre le 22 mars et le 31 décembre 2022 ; qu'aux termes de son décompte en date du 23 août 2023, il apparaît que le bailleur s'est contenté de rembourser les versements opérés par Monsieur [O] [T] durant cette période, tout en omettant de procéder au remboursement de la part d'APL dont le montant s'élève à 3.108,39 €.
Il soutient qu'il ressort de ce décompte que la société requérante opère une compensation entre les sommes dues à Monsieur [O] [T] du fait de l'incendie du logement, et les loyers dus pour le garage qu'il a continué d'occuper en toute bonne foi, persuadé que PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE continuerai de procéder de la sorte pour le solde dû au titre des APL. 
M. [T] indique qu'il prend acte de la volonté du bailleur de récupérer le garage et il lui sera donné acte qu'il s'engage à restituer le garage libre de tout bien d'ici le 1er août 2024. Néanmoins, il ajoute que la clause résolutoire n'est pas acquise, puisqu'en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, une compensation doit être opérée entre les loyers dus par le locataire au titre du garage et une partie des sommes dues par le bailleur au titre du reversement des APL que PATIMOINE LANGUEDOCIENNE a indument perçues jusqu'au 31 décembre 2022 et que Monsieur [O] [T] n'a pu percevoir pour son nouveau logement qu'à compter du 1er janvier 2023, la somme lui étant due étant par ailleurs bien supérieure à celle représentée par les loyers du garage, objet du commandement de payer. 
 
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à l'assignation et à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les demandes visant à constater la résiliation du contrat de bail et le paiement d'une provision

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 1347 du code civil dispose que : « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

Les conditions générales du bail fixent le loyer mensuel à la somme de 37,65 euros. Le preneur s'est engagé à payer celui-ci à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque mois.

A l'audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

– le contrat de location d'un garage souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
– le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable au 08 août 2024, de loyers pour une somme de 520,71 euros, échéance de juillet 2024 incluse.

Toutefois, il convient de constater que la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit des décomptes communs pour l'appartement et pour le garage objet du litige, décomptes au sein desquels elle opère une compensation entre les sommes dues à M. [T] au titre des loyers pour la période ayant fait suite à l'incendie de l'immeuble allant du 22 mars 2022 au 31 décembre 2022 au cours de laquelle il a continué à verser des loyers sans pour tant occuper ledit appartement.

Il convient, par ailleurs, de constater que la demandresse ne conteste pas avoir perçu des sommes au titre des APL pour cette même période ; qu'à ce titre elle indique simplement les avoir déduites des échéances facturées à Monsieur [O] [T] sans pour autant justifier de la restitution de ces sommes perçues pour une période au cours de laquelle le défendeur ne pouvait occuper le logement.

Au regard des attestations CAF produites et du décompte figurant aux termes des conclusions du défendeur cette somme s'élève à 3.108,39 euros, ce montant n'étant par ailleurs pas contesté par la société d'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Dès lors que le choix a été fait par le bailleur de solder les comptes par le biais du mécanisme de la compensation légale, qui opère une confusion des contrats du logement et du garage, encore faut-il que l'ensemble des imputations débitrices et des droits créditeurs, incluant les allocations au logement perçus dans l'intérêt exclusif du preneur, soient intégrés dans ce décompte afin de pouvoir calculer s'il demeure un solde locatif débiteur au détriment de Monsieur [O] [T], ce qui n'est pas vérifiable en l'état. Cela consittue une contestation sérieuse à l'obligation de Monsieur [O] [T] de verser les sommes sollicitées au titre des loyers du garage qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, le juge des référés ne saurait constater l'acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de l'existence de cette contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile.

Il convient donc de débouter la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de l'ensemble de ses demandes


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [O] [T] qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 600 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DEBOUTONS la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de l'ensemble de ses demandes en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ;

CONDAMNONS la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,