Tribunal Judiciaire · Référés — 15 octobre 2024

N° RG 24/01484 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJQ


MINUTE N° : 24/
DOSSIER : N° RG 24/01484 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJQ
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Camille PASTRE 
à Me Frédéric BALIX





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE DES CENTRES D’OC ET D’OIL - SCOO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Camille PASTRE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant 



DÉFENDERESSE

SAS MODE PHARMA, dans les lieux loués [Adresse 3] [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric BALIX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Romain PIÉRI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date à [Localité 4] du 10 juillet 2021, la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D'OC ET D'OIL - SCOO a consenti un bail dérogatoire à la société MODE PHARMA, portant sur le local n°106, dépendant du [Adresse 3] à [Adresse 6], pour une durée de 24 mois à compter de la livraison du local intervenue le 17 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D’OC ET D’OIL - SCOO a assigné la SAS MODE PHARMA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 septembre 2024.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D’OC ET D’OIL - SCOO et au visa de l'article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés de :

Principalement :
- dire et juger que la SAS MODE PHARMA est occupante sans droit ni titre du local n°106 dépendant du [Adresse 3] à [Adresse 6], depuis le 17 mai 2022 ; 
 - en conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du local litigieux, ce à compter de la signification de la décision ; 
 - du 18 mai 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux, la condamner provisionnellement au paiement de la somme de 1.000 euros par mètre carré et par jour de retard, soit 278.000 euros par jour de retard, conformément à l'article 3 de la partie II du bail ;
Subsidiairement,
- du 18 mai 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux, la condamner provisionnellement au paiement d'une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges contractuels majorés de 30% ;
 - la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses conclusions et de ses observations orales, la SAS MODE PHARMA, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- accorder à la SAS MODE PHARMA un délai jusqu'au 31 décembre 2024 pour quitter le local propriété de la société Civile des Centres d'Oc et d'Oil qu'elle occupe au sein du [Adresse 3] de [Localité 5] ; 
- rejeter la demande de la société Civile des Centres d'Oc et d'Oil au titre de l'indemnité d'occupation et fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS Mode Pharma, à compter du 17 mai 2024 et jusqu'à la libération des lieux, à la somme de 4.499,17 euros TTC correspondant au montant mensuel du loyer et charges contractuelles aux 
termes du bail du 10 juillet 2021 ; 
- rejeter la demande de la société civile des centres d'Oc et d'Oil au titre de l'article 700 
du code de procédure civile ; 
- laisser à la charge de chaque partie les frais et dépens exposés par elles dans le cadre de la présente instance. 

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande d'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article 1737 du code civil dispose que : « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ».

L'article 3 de la Partie I du bail dérogatoire liant les parties dispose que le bail prendra fin de plein droit au terme stipulé, conformément à l'article 1737 du code cvil, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

L'article 3 de la Partie 2 du bail dérogatoire dispose que ledit bail est consenti pour une durée de 24 mois commençant à courir à compter de la date de livraison du local.

La requérante produit l'état des lieux entrant en date du 17 mai 2022.

Dès lors, il convient de constater que le bail liant les parties est arrivé à échéance le 16 mai 2024, ce qui n'est d'ailleurs nullement contesté par la société défenderesse qui le reconnait aux termes de ses conclusions.

Dès lors, à compter de cette date, la société MODE PHARMA est devenue occupante sans droit ni titre et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef.

Toutefois, la défenderesse verse aux débats des échanges de mails desquels il ressort qu'elle est actuellement en recherche d'un nouveau local.

En outre, la société requérante ne fait état d'aucun arriéré de loyers et indique lors de l'audience s'opposer à la demande de délais en raison d'un projet de fusion du bailleur entre ses locaux, sans pour autant fournir davantage d'informations sur ce projet.

La société défenderesse indique quant à elle lors de l'audience que la boutique voisine, ERAM, va quitter les lieux au 31 décembre 2024, qu'il en résulte que les travaux ne commenceront pas avant cette date.

Dès lors, au regard de la situation respective de chacune des parties, il convient d'octroyer un délai jusqu'au 31 décembre 2024 à la société MODE PHARMA pour libérer les lieux sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation.


* Sur l'indemnité d'occupation 

L'obligation du défendeur de payer une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable ; une provision mensuelle équivalant au loyer et charges normalement exigibles, peut donc être allouée à la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D'OC ET D'OIL - SCOO au titre de l'indemnité d'occupation au delà de la date de résiliation et jusqu'à parfaite libération des lieux. 

Il convient, en revanche, de débouter la requérante de sa demande visant à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée forfaitairement à 1.000 euros par mètre carré et par jour de retard, conformément aux dispositions du bail, cette stipulation du bail étant susceptible de s'analyser comme une clause pénale, qui par ailleurs est susceptible de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Or, le juge des référés n'est pas compétent pour se prononcer sur l'existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

Pour la même raison, il convient de débouter la requérante de sa demande subsidiaire visant à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée à une somme égale aux loyers et charges contractuels majorés de 30%.

Il convient, en conséquence, de fixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuelsnormalement exigibles au prorata temporis et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D'OC ET D'OIL - SCOO.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société MODE PHARMA qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS que la société MODE PHARMA est occupante sans droit ni titre du local n°106 dépendant du [Adresse 3] à [Adresse 6], depuis le 17 mai 2022 ; 

DISONS, en conséquence, que la société MODE PHARMA, ainsi que tous occupants de son chef, devra délaisser et rendre libres les lieux occupés au plus tard le 31 décembre 2024 ;

A défaut de libération volontaire des lieux à la date précitée, ORDONNONS l'expulsion de la société MODE PHARMA et de tout occupant de leur chef par toute voie de droit,

CONDAMNONS la société MODE PHARMA au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 18 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D'OC ET D'OIL - SCOO;

CONDAMNONS la société MODE PHARMA à payer à la SOCIETE CIVILE DES CENTRES D'OC ET D'OIL - SCOO la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, notamment les demandes en lien avec les clauses pénales ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société MODE PHARMA aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 15 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,