Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46JE

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. FONCIERE EUTHUMIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jacques SEMIONOFF, avocat au barreau de PARIS, Toque: E0760

DÉFENDERESSE
Madame [B] [T], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats et de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, greffier en préaffectation lors du délibéré


Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46JE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2000, la société OFFICE PARISIEN DE RENOVATION, aux droits de laquelle est venue la société SCI FONCIERE EUTHUMIA, a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3]. 

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11521,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [T] le 23 août 2023.

Par assignation du 12 avril 2024, la société SCI FONCIERE EUTHUMIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1351 euros par mois outre les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 - 14593,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023 date d'acquisition de la clause résolutoire,
 - 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que l'intégralité des frais nécessaires à l'exécution. 

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle soutient que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 juin 2024, la société SCI FONCIERE EUTHUMIA, représentée par son conseil, indique que Mme [B] [T] a quitté les lieux. Il actualise la dette à la somme de 20738 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [B] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI FONCIERE EUTHUMIA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11521,50 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2023.

Mme [B] [T] ayant libéré les lieux le 20 juin 2024, il n'y a pas lieu de prononcer son expulsion. 

Elle a été redevable à partir du 24 octobre 2023 et jusqu'au 20 juin 2024 d'une indemnité d'occupation. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 768,10 euros, sans la majoration demandée par la bailleresse. 
 
2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société SCI FONCIERE EUTHUMIA verse aux débats un décompte faisant état d'un solde locatif débiteur de 20738 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse. Or Mme [B] [T] a libéré les lieux le 20 juin 2024 de sorte que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'à cette date ce qui correspond à la somme de 495.54 euros. 

En conséquence la dette est fixée à la somme de 20242,46 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêtée au 20 juin 2024. 

Mme [B] [T], non comparante, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, et ce à titre de provision puisque le juge des contentieux de la protection a été saisi en référé. 

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer, les autres frais étant à ce stade indéterminés. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI FONCIERE EUTHUMIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2000 entre la société SCI FONCIERE EUTHUMIA, d'une part, et Mme [B] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 octobre 2023,

DIT que la demande aux fins d'expulsion est devenue sans objet, 

CONDAMNE Mme [B] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisoirement fixée à la somme de 768,10 euros par mois pour la période du 24 octobre 2023 au 20 juin 2024 ; 

CONDAMNE Mme [B] [T] à payer à la société SCI FONCIERE EUTHUMIA la somme de 20242,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation, somme arrêtée au 20 juin 2024,

CONDAMNE Mme [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [B] [T] à payer à la société SCI FONCIERE EUTHUMIA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge