Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 24 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 24/07/2024
à : Me Aurore FAROIGI 


Copie exécutoire délivrée 
le : 24/07/2024
à : Me Gafarou CHANOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSW

N° MINUTE : 24/







JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société SAS FONCIERE VESTA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0597


DÉFENDEURS
Monsieur [J] [Z], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1202

Madame [O] [Z],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1202


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 24 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 24 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSW



FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 18/01/2022, la société SAS FONCIERE VESTA avait donné en location à Monsieur [J] [Z] et à Madame [O] [Z] un appartement (type 4) situé [Adresse 2] à [Localité 3] (7ème étage, porte 472) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 2862,07 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 16/01/2023, la société SAS FONCIERE VESTA a fait délivrer à Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 5373,03 €.

Par acte du 05/07/2023, la société SAS FONCIERE VESTA a assigné Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement régulier des loyers et charges ;l'expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la société SAS FONCIERE VESTA aux frais, et risques et des consorts [Z] et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ; le paiement solidairement par les défendeurs de la somme de 5866,96 € au titre des loyers et charges impayés au 23/06/2023 ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter du 01/07/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, la société SAS FONCIERE VESTA a réclamé une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile .


Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 13/07/2023. 
Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z], représentés par leur avocat, ont tout d'abord soulevé l'irrecevabilité de l'action engagée à leur encontre.

Subsidiairement, les consorts [Z] ont conclu au débouté de l'intégralité des demandes et notamment de la demande en résiliation judiciaire du bail, estimant qu'ils bénéficiaient d'un délai pour solder leur dette au plus tard jusqu'au 31/12/2024.


Plus subsidiairement, ils ont demandé la fixation d'un échéancier de paiement sur 24 mois. En tout état de cause, ils ont réclamé une indemnité de 1500 € en en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z] ont développé les éléments suivants :

Il apparaissait dans l'assignation que la société ICF NOVEDIS agissait en qualité de mandataire de la société FONCIERE VESTA. Or, la société ICF NOVEDIS n'était pas le représentant légal de la société demanderesse et au surplus, aucune preuve n'était apportée d'un véritable mandat permettant une représentation en justice, ce type d'action d'ailleurs ne relevant pas de l'objet de la société ICF NOVEDIS.Les causes du commandement du 16/01/2023 avaient été payées avant l'expiration d'un délai de 2 mois.En tant que travailleur indépendant, payé à la commission, Monsieur [Z] avait traversé une période difficile rendant aléatoire le paiement du loyer, ce qui avait été surmonté tout d'abord par des virements conséquents fin 2023 puis partiellement, en février 2024. Par ailleurs, des fonds importants devraient être attribués à Monsieur [Z] très prochainement.Les consorts [Z], au vu de leur situation financière à ce jour, étaient en état de payer la dette d'ici le 31/12/2024. Ils avaient d'ailleurs repris le paiement du loyer courant, un règlement de 900 € ayant été effectué le 14/03/2024.
La société FONCIERE VESTA, s'agissant de l'irrecevabilité, a fait valoir que le moyen n'était pas fondé puisqu'elle agissait en la personne de son président qui était habilité à la représenter en justice.
 A l'audience, la société SAS FONCIERE VESTA a actualisé sa créance, portant sa demande au titre des loyers et charges impayés à 14 194,28 € (un dernier chèque de 2700 € du 07/03/2024 ayant été déduit).

La société SAS FONCIERE VESTA s'est opposée à l'octroi de délais de paiement. Elle a fait valoir que les impayés avaient commencé très rapidement après la signature du bail et que si des paiements étaient intervenus peu de temps après la délivrance du commandement de payer, des impayés étaient à nouveau rapidement apparus.

MOTIVATIONS 

Sur la recevabilité des demandes

L'assignation du 05/07/2023 fait ressortir que l'action était engagée par la SAS FONCIERE VESTA, agissant en la personne de son président. C'est seulement une mention complémentaire qui indiquait que la SAS FONCIERE VESTA était représentée par la SAS ICF NOVEDIS, agissant en qualité de mandataire. 


Par ailleurs, la partie demanderesse a pu produire à l'instance une attestation établie par la société FONCIERE VESTA et par la société ICF NOVEDIS en date du 25/06/2018, dûment signée, confirmant l'existence au profit de la société ICF NOVEDIS d'un mandat d'administration de biens convenu le 01/04/2018, par lequel la société FONCIERE VESTA lui avait confié un pouvoir général de représentation et plus spécialement, d'une part, la gestion commerciale et les relations avec les locataires, d'autre part la gestion des contentieux locatifs.

Il résulte de ces éléments qu'aucune irrecevabilité ne ressort de l'assignation délivrée le 05/07/2023, la société ICF NOVEDIS étant totalement habilitée, au vu du mandat qui lui était confié, à saisir, au nom de la SAS FONCIERE VESTA, un avocat pour engager une action à l'encontre des consorts [Z] à raison du défaut de paiement des loyers et charges et aux fins de résiliation judiciaire du bail


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail


Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés un commandement de payer en date du 16/01/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 13/03/2024.
Il sera relevé tout d'abord que la société bailleresse n'a pas revendiqué l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à raison de l'absence de paiement des causes du commandement de payer du 16/01/2023. Elle a sollicité en effet la résiliation judiciaire du bail pour faute des locataires.
 
Au delà, il apparaît au vu des pièces produites d'une part, que les sommes visées dans l'assignation étaient effectivement dues à la date de délivrance de celle-ci, d'autre part que les locataires restaient redevables, à la date du 13/03/2024, d'une somme de 13 758,20 €.

Le défaut de paiement des loyers et charges, s'il est conséquent ou répété, constitue une infraction grave aux obligations des locataires telles que visées par l'article 7 de la loi du 06/07/1989. Une telle faute est de nature à justifier par principe la résiliation judiciaire du bail, sous réserve de l'appréciation des circonstances de l'espèce, de la bonne ou mauvaise fois des locataires et du préjudice causé concrètement au bailleur à raison du défaut de paiement.

Au vu de ce qui précède, il convient de prononcer sur le principe la résiliation judiciaire du bail aux torts des consorts [Z].

Toutefois, en application de l'article 1343-5 du code civil, qui permet de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans, et de l'article 1228 du code civil, permettant au juge d'ordonner l'exécution du contrat tout en accordant un délai au débiteur, il y a lieu de suspendre les effets de la résiliation judiciaire prononcée et de surseoir à l'expulsion des locataires.

Si les locataires respectent scrupuleusement les échéances fixées et règlent à leur date d'exigibilité des loyers et charges courants pendant le temps des délais accordés, la résiliation judiciaire sera réputée ne jamais avoir été prononcée.

En revanche, à défaut de règlement d'une échéance à la date fixée ou en l'absence, même partielle, de paiement des loyers et charges selon les exigences contractuelles, le bail se trouvera résilié immédiatement et sans préalable, avec toutes conséquences de droit, dont l'expulsion des locataires de tous occupants de leur chef et la fixation d'une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail s'était poursuivi.

S'agissant de l'octroi de délais de paiement, il sera relevé des éléments suivants :

Le paiement du loyer courant (hors charges) a repris puisque le 07/03/2024, Il a été réglé une somme de 2700 €.S'il est manifeste que des problèmes récurrents de paiement du loyer existent depuis la souscription du bail, il ressort néanmoins du décompte que les consorts [Z] effectuent à intervalles réguliers des paiements conséquents pour réduire leur dette, si bien que celle-ci a été fluctuante au cours de l'année 2023, pouvant s'accroître puis diminuer fortement du fait de l'importance d'une somme versée.Ainsi,en novembre 2023, un paiement de 4695,92 € a été effectué faisant passer la dette de 7 échéance de retard à moins de 2 échéances de retard.Le décompte confirme en définitive les explications de Monsieur [Z] sur les aléas de son activité professionnelle, ne permettant pas de retenir la mauvaise foi des locataires.Monsieur [Z] a produit un document établi le 03/03/2024 permettant d'escompter assez rapidement une rentrée d'argent importante à son profit, susceptible de supprimer tout risque d'impayé de loyers et charges sur le long terme.La demande d'un délai de paiement jusqu'à la date limite du 31/12/2024 n'est pas de nature à être préjudiciable à la société bailleresse, au vu de la surface financière de cette dernière.

Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

Il convient de condamner les consorts [Z], solidairement, à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 13 758,20 € au titre du solde de loyers et charges impayés, hors frais, arrêté au 13/03/2024.



Il y a lieu d'accorder des délais de paiement aux consorts [Z] en les autorisant à s'acquitter de leur dette, en plus du paiement du loyer et des charges courants normalement exigibles, d'abord en échéances de 50 € le 05/10/2024, le 05/11/2024 et le 05/12/2024, puis par le paiement du solde de la dette au plus tard le 05/01/2024. 

 
Sur les demandes accessoires


Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SAS FONCIERE VESTA les frais irrépétibles de l'instance.

Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

Prononce à ce jour la résiliation judiciaire du bail consenti le 18/01/2022 par la société SAS FONCIERE VESTA à Monsieur [J] [Z] et à Madame [O] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (7ème étage, porte 472).

Condamne solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société SAS FONCIERE VESTA la somme de 13 758,20 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 13/03/2024, avec intérêts au taux légal sur à compter du 05/07/2023 sur 5866,96 € et à compter de ce jour sur le surplus.

Accorde à Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette tout d'abord en réglant des échéances mensuelles de 50 € le 05/10/2024, le 05/11/2024 et le 05/12/2024, puis par le règlement du solde de la dette au plus tard le 05/01/2024, les intérêts, dépens et frais devenant également exigibles à cette date.

Suspend l'effet de la résiliation judiciaire du bail pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
 1/la résiliation judiciaire du bail retrouvera son plein effet.
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 3/à défaut par Monsieur [J] et Madame [O] [Z] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 4/Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Condamne in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] à payer à la société SAS FONCIERE VESTA la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne in solidum Monsieur Monsieur [J] [Z] et Madame [O] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 16/01/2023 et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le greffier Le juge