Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/00983 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SYME




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 11 Octobre 2024


[V] [Z] épouse [D]
[U] [D]

 
 
 
C/

[F] [K]
[P] [E]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 11 Octobre 2024

à Me Emmanuelle CASELLAS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 11 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Anne-Christelle PELLETIER Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 05 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, après prorogation, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Mme [V] [Z] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Emmanuelle CASELLAS, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [U] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Emmanuelle CASELLAS, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Laurent FABIANI, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

M. [F] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Emile TRIBALAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [P] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emile TRIBALAT, avocat au barreau de TOULOUSE





 



















EXPOSE DU LITIGE


Par contrat du 16 juillet 2021, les époux [D] ont loué à [F] [K] et [P] [E] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 480 euros et une provision sur charges de 145 euros, outre un dépôt de garantie de 480 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement ce même 16 juillet 2021.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [D] ont fait signifier à leurs locataires deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 11 octobre 2022 puis 27 février 2023.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection saisi en référé a :
- déclaré irrecevable les demandes des bailleurs tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, l’assignation ayant été délivrée moins de deux mois après le commandement de payer, 
- débouté les bailleurs de leur demande en paiement de l’arriéré locatif, ces derniers n’ayant pas justifié de leur créance et notamment du montant réclamé au titre des charges. 

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2024, les époux [D] ont une nouvelle fois assigner [F] [K] et [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2022,
- l'expulsion de [F] [K] et [P] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- la condamnation solidaire de [F] [K] et [P] [E] au paiement de :
* la somme provisionnelle de 3 483.46 euros au titre de l’arriéré arrêté au 31 janvier 2024,
* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 642.28 euros, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
- la condamnation in solidum de [F] [K] et [P] [E] au paiement de :
* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Un état des lieux de sortie a finalement été établi contradictoirement le 1er mars 2024.

A l’audience du 05 juillet 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [D] ont finalement sollicité :
- la condamnation solidaire de [F] [K] et [P] [E] au paiement de :
* la somme provisionnelle de 2 438.96 euros arrêtée à la dette de sortie le 1er mars 2024,
* la somme de 52 euros au titre des recommandés qui leur ont été adressés,
* la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
* les entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer, 
- le rejet des des reconventionnelles adverses (restitution de caution et délais de paiement).

Egalement représentés par leur conseil, [F] [K] et [P] [E] ont sollicité:
- la fixation de la somme due aux bailleurs à 1 958.96 euros (déduction faite du dépôt de garantie),
- l’octroi d’un délai biennal de paiement à raison de 24 échéances de 82 euros par mois, outre une dernière échéance venant solder le reste des sommes mises à leur charge,
- la conservation par chaque partie de ses dépens et frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024, prorogé au 11 octobre 2024. 




MOTIFS


Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

- Sur le montant de l’arriéré locatif :

En l’espèce, les parties s’accordent pour chiffrer l’arriéré locatif au montant de 2 438.96 euros se décomposant comme suit :
- 2 776.68 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés (corroboré par le décompte produit par les défendeurs),
- déduction faite de la somme totale de 337.72 euros au titre des soldes créditeurs de régularisation de charges pour les années 2021 à 2023.

Cependant, les époux [D] s’opposent à la demande de déduction du dépôt de garantie formulée par [F] [K] et [P] [E] au motif de dégradations locatives imputables aux défendeurs.

Pour rappel, selon l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie “pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire [...]
Il est restitué [...] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées”.

Cependant, s’ils produisent les deux états des lieux, les époux [D] ne chiffrent pas avec précision le coût des travaux de réfection éventuellement imputables aux défendeurs et ne permettent donc pas, en l’état, une comparaison avec le montant du dépôt de garantie aux fins de compensation. 

En tout état de cause, l’obligation de paiement du loyer et des charges compte parmi les obligations locatives des défendeurs, de sorte qu’ils sont fondés à solliter la déduction du dépôt de garantie pour compenser partiellement l’arriéré locatif susvisé.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 1 958.96 euros.

Par conséquent, [F] [K] et [P] [E] seront solidairement condamnés à verser aux époux [D] la somme provisionnelle de 1 958.96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er mars 2024 (exclusion faite des sommes dont les défendeurs pourraient être tenus au titre d’éventuelles dégradations locatives susceptibles de leur être imputées).

- Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, si les défendeurs invoquent l’état du logement qui a un temps nécessité la réalisation de travaux, il ressort des pièces versées aux débats que les bailleurs se sont montrés particulièrement réactifs à cet égard (les travaux semblant plutôt avoir pris du retard du fait de l’indisponibilité des locataires) et même de bonne foi puisqu’ils auraient accepté de réduire temporairement le montant du terme courant. De plus, les impayés se sont poursuivis après la réalisation des travaux et il résulte des propos mêmes des défendeurs que leurs difficultés financières sont également liées au licenciement économique de [F] [K].

En tout état de cause, les défendeurs ne rapportent pas suffisamment la preuve de la situation familiale et économique alléguées. L’attestation de la CAF produite aux débats ne fait état que d’un seul enfant à charge (et non pas deux) et ne fait mention que des allocations versées à [P] [E] à hauteur de 1 270 euros (en ne tenant pas compte de la retenue temporaire en cours). Aucun élément sur la situation financière d’[F] [K] n’est versé en procédure, ne permettant pas de justifier de ressources cumulées de 2 000 euros par mois pour le couple. Les défendeurs ne justifient pas non plus de leurs charges actuelles, notamment d’éventuels crédits à la consommation en cours et le montant exact de leur loyer résiduel actuel.

Si le montant de la mensualité (environ 80 euros par mois) n’apparaît pas très élevé, il n’est pas inutile de relever que les locataires s’étaient un temps engagés à verser une surmensualité de 30 euros par mois (donc moins élevée que celle actuellement proposée) mais ne semblent pas l’avoir finalement honorée. La juridiction n’est donc pas en mesure, en l’état des éléments produits au débat, de vérifier la capacité effective des défendeurs à assumer la surmensualité proposée aux fins d’apurement.

Par conséquent, il convient de débouter [F] [K] et [P] [E] de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de remboursement des recommandés :

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, si les époux [D] produisent des courriers présentés comme ayant été adressés en recommandé, ils ne démontrent ni l’effectivité d’un envoi en recommandé ni le montant exact déboursé à ce titre.

Ils seront donc déboutés de leur demande de remboursement de ce chef.


Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [F] [K] et [P] [E] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2023. Cependant, les époux [D] seront déboutés de leur demande relative au commandement de payer du 11 octobre 2022, ce dernier ayant été régularisé dans les délais impartis et n’étant donc pas le support nécessaire de la présente procédure.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [D], [F] [K] et [P] [E] seront également condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,


Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNONS solidairement [F] [K] et [P] [E] à verser aux époux [D] la somme provisionnelle de 1 958.96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 1er mars 2024 (déduction faite du dépôt de garantie) ;

DEBOUTONS [F] [K] et [P] [E] de leur demande de délais de paiement;

DEBOUTONS les époux [D] de leur demande de remboursement du coût des recommandés adressés à [F] [K] et [P] [E] ;


CONDAMNONS in solidum [F] [K] et [P] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2023 ;

DEBOUTONS cependant les époux [D] de leur demande relative au commandement de payer du 11 octobre 2022 ;

CONDAMNONS in solidum [F] [K] et [P] [E] à verser aux époux [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier Le Juge