Tribunal Judiciaire · JEX cab 3 — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

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N° RG 24/80892
N° Portalis 352J-W-B7I-C46IH

N° MINUTE : 

CCC LRAR aux parties
CCC Me IMBERT
CE Me MAURICE



SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 
JUGEMENT rendu le 10 octobre 2024
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 2]
[Adresse 6]
[Localité 2]

représentée par Me Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1844



DÉFENDERESSES

La société BIEN EN FAMILLE, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°829 913 987
[Adresse 1]
[Localité 4]

La société OSCARBNB, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°830 094 272
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentées par Me Stéphanie IMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0132




JUGE : Madame Marie CORNET, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA

DÉBATS : à l’audience du 10 Septembre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel




EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné le retour à l’habitation de locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 5] [Localité 3] sous astreinte à la charge in solidum de la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB.

Par actes d’huissier du 14 mai 2024, la Ville de [Localité 2] a fait assigner la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB aux fins de liquidation d’astreinte. 

A l’audience du 10 septembre 2024, les parties ont comparu, représentées par leurs conseils.

La Ville de [Localité 2] se réfère à ses écritures et sollicite : 
- la condamnation in solidum de la SCI BIENS EN FAMILLE et de la SAS OSCARBNB à lui payer 102 080 euros au titre de la liquidation de l’astreinte assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,
- la condamnation in solidum de la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle conteste l’exécution de l’obligation, relevant l’absence de nom de la locataire sur la boîte-aux-lettres, l’erreur dans son nom sur le bail, l’absence de clause sur la sous-location, le voisinage qui maintient les passages, l’affiliation de la locataire à la CPAM d’autres départements.

La SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB se réfèrent à leurs écritures, concluent au rejet des demandes, et sollicitent la condamnation de la Ville de [Localité 2] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elles soutiennent avoir loué le logement à une étudiante pour 1550 euros de loyer et produisent les quittances, des attestations de proches, des factures Uber eats. Elles indiquent que la locataire a ensuite sous-loué le logement sur la plateforme Airbnb entre 189 et 230 euros par nuit en respectant les 120 nuitées par année civile en cas de location de la résidence principale et en confiant à la SAS OSCARBNB la gestion des locations qui récupère une commission. Elles affirment que la SCI BIENS EN FAMILLE bailleresse a donné son accord à la sous-location et qu’elle ne voit pas d’inconvénient à ce que la locataire lui paie environ 52 euros par nuit et sous-loue.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé à leurs écritures visées à l’audience du 10 septembre 2024 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire

En vertu de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé la liquidation.
Selon l’article L.131-4, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Il en résulte que la liquidation de l'astreinte consiste à procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d'infractions constatées ou de jours sans exécution, et à modérer ensuite, dans une proportion que le juge apprécie souverainement, ce montant lorsqu’il y a eu des difficultés d’exécution et/ou que le débiteur a manifesté de la bonne volonté. 
L’article L. 131-4 alinéa 3 permet au juge de supprimer l’astreinte provisoire ou définitive en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient d’une cause étrangère.
Le caractère personnel de l’astreinte s’oppose à ce que deux débiteurs d’une obligation prononcée sous astreinte soient condamnés in solidum ou solidairement (2e Civ., 10 janvier 2013, pourvoi n° 11-26.483, 2e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n° 18-10.285). 

En l’espèce, par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB au paiement d’une amende civile de 50 000 euros sur le fondement des dispositions des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation,
- ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 5] [Localité 3] (bâtiment C, rez-de-chaussée, porte 2, lot n°10) appartenant à la SCI BIEN EN FAMILLE sous astreinte provisoire de 290 euros par jour de retard à la charge in solidum de la SAS OSCARBNB et de la SCI BIENS EN FAMILLE à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour une durée maximale de 12 mois,
- condamné in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB au paiement d’une amende civile de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 324-1-1 III du code de tourisme,
- condamné in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB au paiement d’une amende civile de 9 000 euros au titre des dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme,
- condamné in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB au paiement de 4 500 euros de frais irrépétibles, outre les dépens. 

Ce jugement, assorti de l’exécution provisoire et revêtu de la formule exécutoire, a été signifié le 15 février 2023 aux défenderesses.

En vertu des règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB devaient s’exécuter jusqu’au 17 avril 2023 (le 15 avril était un samedi) et l’astreinte a commencé à courir le 18 avril 2023 pour 12 mois, jusqu’au 18 avril 2024, étant précisé que la Ville de [Localité 2] limite sa demande au 1er avril 2024. Il y a donc lieu d’apprécier l’exécution de l’obligation et les difficultés ou causes étrangères sur la période du 18 avril 2023 au 1er avril 2024 et de préciser que les éléments postérieurs sont indifférents à sa liquidation.

S’agissant d’une obligation de faire, la charge de la preuve de son exécution comme celle de la preuve de difficultés d’exécution ou d’une cause étrangère repose sur la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB, conformément à l’article 1353 du code civil. 

La SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB soutiennent avoir exécuté leur obligation et que le bien est retourné à l’habitation depuis le 1er mai 2023, tandis que la Ville de [Localité 2] conteste cette exécution et affirme que le bien est toujours loué à des touristes.




Sur la période du 18 avril au 30 avril 2023, la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB expliquent le retard dans l’exécution de leur obligation par une cause étrangère, constituée par les désistements, contretemps, manques de garanties suffisantes des candidats à la location.

Néanmoins, les défenderesses sont particulièrement mal fondées à invoquer une cause étrangère expliquant leur retard à louer le logement pour l’habitation alors qu’elles ne produisent aucune pièce justifiant des difficultés invoquées et alors que si la recherche d’un ou une locataire présentant des garanties suffisantes peut être difficile, la décision de sous-location sur une période où l’astreinte avait commencé à courir, les 20 et 26 avril 2023, ne relève que de leur propre chef.

Sur cette période initiale du 18 au 30 avril 2023, l’astreinte doit être liquidée dans sa totalité puisque l’obligation n’a pas été exécutée et que les défenderesses ne justifient d’aucune cause étrangère ni difficulté d’exécution.

A compter du 1er mai 2023, elles produisent le bail d’habitation soumis aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 et résilié au 31 mai 2024, les quittances du 1er mai 2023 au 31 mai 2024, des factures adressées à la locataire attestant de livraison de commandes de repas dans le logement, des attestations de proches de la locataire affirmant qu’elle y vivait bien.

Toutefois, il convient de relever que le bail conclu avec Mme [C] [E] comporte une erreur dans son nom (“[Z] [N]”) et qu’il ne comporte aucune autorisation du bailleur donnée à la locataire de sous-louer le bien alors que selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail est soumis, la sous-location n’est possible qu’avec l’accord écrit du bailleur y compris sur le loyer qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal, avec communication au sous-locataire du bail et de l’autorisation écrite du bailleur.

Or, le contrat conclu entre Mme [C] [X] et la société OSCARBNB pour la gestion des sous-locations touristiques ne mentionne aucune autorisation écrite du bailleur à la sous-location qui devrait pourtant être remise aux sous-locataires et ce contrat indique d’ailleurs Mme [C] [X] comme étant la propriétaire du logement alors que la société OSCARBNB n’ignore pas que c’est la SCI BIEN EN FAMILLE qui est propriétaire puisque les deux sociétés ont le même dirigeant. 

De plus, les factures adressées par la société OSCARBNB à Mme [C] [X] pour la gestion du bien en vue de sa location à des touristes comportent également une erreur dans son nom (“[C] [V]”), de même que les attestations produites de ses proches (“[C] [S]”).

Les attestations des proches ne comportent pas toutes les pièces d’identité de leurs auteurs et la plupart sont imprécises en ce qu’elles ne comportent pas de dates.

Ces différentes considérations diminuent la force probante des éléments de preuve apportés par les défenderesses.

Les défenderesses produisent encore 9 factures Uber eats attestant de la livraison de commandes de repas à l’adresse du logement entre le 2 septembre 2023 et le 8 mai 2024, au nom de Mme [C] [X] et il convient de relever que l’une des attestations d’un ami est précise sur les dates (M. [K] [M]) et que les attestations de la femme de ménage et la dog-sitteuse constituent des éléments allant dans le sens d’une occupation effective des lieux.

Toutefois, les attestations de proches et les seules factures ne peuvent prouver l’habitation par Mme [C] [X] du logement puisqu’il y a lieu de relever que la factrice de l’immeuble indique n’avoir jamais distribué de courrier à son nom et force est de constater qu’aucun courrier ni autre facture relatives au logement ou à la vie quotidienne de Mme [C] [X] ne sont produits pour attester de son occupation effective du logement à titre d’habitation.

De plus, son occupation du logement à titre d’habitation est remise en cause par son affiliation à la CPAM du Val-de-Marne puis à celle des Hauts-de-Seine pendant la quasi-intégralité de la période d’astreinte, puis à celle du Var, étant relevé qu’un domicile dans les Hauts-de-Seine lui permettait de se rendre à ses cours puisqu’elle était scolarisée à [Localité 2]. 

Cette occupation du logement à titre d’habitation n’a d’ailleurs pas été déclarée aux impôts par la société propriétaire puisque la réponse de la DGFIP ne mentionne pas Mme [C] [X] comme locataire et le bien apparaît toujours destiné à la location saisonnière depuis le 01/01/2018.

Ainsi, ces seuls éléments ne sont pas corroborés par d’autres éléments probants et au contraire, la Ville de [Localité 2] apporte des éléments contredisant cette occupation effective.

Par ailleurs, la Ville de [Localité 2] produit des éléments prouvant que le logement a continué à être mis en location pour les touristes, sous le numéro d’enregistrement de M. [O] [J], bénéficiaire effectif des défenderesses, qui avait déclaré le logement comme sa résidence principale. Les défenderesses ne peuvent sérieusement soutenir qu’il était inutile que Mme [C] [X] s’enregistre puisque la gestion des locations touristiques était toujours confiée à la société OSCARBNB alors que le numéro d’enregistrement est celui de M. [O] [J] qui ne se confond pas avec sa société.

Il ressort en outre des constats de poursuites d’infraction dressés par les agents assermentés de la Ville de [Localité 2] que le logement a été loué à des touristes d’avril 2023 à décembre 2023 avec des propositions de dates jusqu’en juillet 2024 et cette location saisonnière a été confirmée par le voisinage.

La SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB reconnaissent les locations à des touristes mais affirment qu’elles sont du fait de Mme [C] [X] qui a sous-loué le logement à destination de touristes, dans la limite des 120 nuitées par an pour une résidence principale, avec l’accord de la bailleresse et la gestion confiée à la conciergerie OSCARBNB. 

Toutefois, il paraît improbable que la bailleresse ait accepté que sa locataire sous-loue son logement pour un prix entre 189 et 230 euros la nuit alors qu’elle-même ne paie que 1 750 euros par mois charges comprises, soit environ 58 euros la nuit, même si la bailleresse récupère 20% du prix de la nuitée puisque la gestion de la location est confiée à la SAS OSCARBNB qui a pour bénéficiaire effectif la même personne physique. Cette sous-location est en outre interdite par principe par la loi du 6 juillet 1989, sauf accord écrit du bailleur qui n’est pas produit, et ne peut être effectuée à un prix supérieur au loyer, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les seuls éléments de preuve apportés par les défenderesses de l’habitation du logement par Mme [C] [X] sur la période du 1er mai 2023 jusqu’au terme de l’astreinte dont la force probante n’est pas affectée par des imprécisions, erreurs ou incohérences sont les factures Uber eats et certaines attestations qui, prises seules, ne permettent d’établir que la présence de Mme [C] [X] dans le logement qu’aux jours indiqués, et non son occupation des lieux à titre d’habitation.

En revanche, les imprécisions, erreurs et incohérences dans les éléments de preuve produits par les défenderesses ajoutées aux éléments que la Ville de [Localité 2] apporte sur la persistance de la location saisonnière constituent un faisceau d’indices remettant en cause l’habitation prétendue des lieux par Mme [C] [X] et attestant de la poursuite de la location à destination des touristes par les défenderesses.

Il convient donc de considérer que les défenderesses n’ont pas exécuté leur obligation de retour à l’habitation du logement situé [Adresse 5] - [Localité 3]. 

Aucune cause étrangère ni difficulté d’exécution ne peuvent être retenues et l’astreinte doit donc être liquidée dans sa totalité sur la période du 18 avril 2023 au 1er avril 2024, soit 350 jours.

Les défenderesses seront condamnées à payer l’astreinte liquidée à 101 500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir comme sollicité.

Si le caractère personnel de l’astreinte s’oppose en principe à ce qu’elles soient condamnées in solidum, il convient de relever, à la suite du jugement rendu le 9 novembre 2022, que les deux sociétés ont le même gérant (la société APYC), que M. [O] [J] est le déclarant de location saisonnière du logement et évoque sa société et ses salariés en parlant de la SAS OSCARBNB. Ainsi, ces deux sociétés sont liées et sont tout autant responsables l’une que l’autre du défaut d’exécution de l’obligation de retour à l’habitation du logement appartenant à l’une et géré par l’autre. 

Elles seront condamnées in solidum au paiement de l’astreinte liquidée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Ville de [Localité 2] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB à payer à Ville de [Localité 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter leur propre demande formée au même titre.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.






PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

LIQUIDE l’astreinte à la somme de 101 500,00 euros,

CONDAMNE in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARNBNB à payer à la Ville de [Localité 2] la somme de 101 500,00 euros au titre de l’astreinte liquidée,

CONDAMNE in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB à payer à Ville de [Localité 2] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI BIENS EN FAMILLE et la SAS OSCARBNB aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



LA GREFFIRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION