Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 octobre 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/01244 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755HP

N° de Minute : 24/00233

JUGEMENT 

DU : 07 Novembre 2024





[H] [P]
[R] [X]


C/

[H] [Y]
[B] [U] épouse [Y]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
du 07 Novembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [H] [P]
né le 15 Août 1967 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
représenté par Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE


Mme [R] [X]
née le 26 Novembre 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [H] [Y]
né le 17 Janvier 1946 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9] - [Localité 12]
comparant


Mme [B] [U] épouse [Y], demeurant [Adresse 9] - [Localité 12]
Régulièrement représenée par son mari muni d'un pouvoir spécial de représentation



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 OCTOBRE 2024 

Guy DRAGON, Juge des référés, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des référés, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier








EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [P] et Mme [R] [X] sont propriétaires de deux immeubles contigus, à usage locatif, situés [Adresse 5] à [Localité 12]. Ce dernier a été donné à bail à M. [H] [Y] et à son épouse née [B] [U] suivant acte sous seing privé daté du 13 mars 2018.

A la suite du départ du locataire du [Adresse 6] une humidité excessive a été découverte dans le mur mitoyen des logements sans qu’à ce jour son origine ait pu être déterminée amiablement.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, M. [H] [P] et Mme [R] [X] ont fait citer M. [H] [Y], Mme [B] [Y]-[U] et la SAS LUKO COVER devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer, statuant en référé, aux fins :

de voir désigner un expert avec pour mission notamment de rechercher l’origine de ce désordre, les responsabilités encourues et les travaux propres à y remédier ;d’entendre condamner sous astreinte les époux [Y] à laisser visiter leur habitation par les bailleurs accompagnés de leur huissier de justice ;de dire et juger que les frais d’huissier de justice pour la visite de la maison seront à la charge des locataires dans la limite de 600,00 euros ;de voir condamner les défendeurs à leur payer la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance, sauf ceux de référé qui seront réservés.
Ils exposent qu’ils justifient du manque d’entretien généralisé de la salle de bain et du reste de l’habitation louée aux époux [Y]-[U] constaté lors de l’établissement du constat d’état des lieux de sortie des occupants de l’immeuble mitoyen, pouvant être à l’origine des désordres affectant celui-ci ;

Qu’ils sont ainsi bien fondés, sur le fondement des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 1231-1, 1728 et 1729 du code civil, de solliciter à leurs frais avancés la désignation d’un expert aux fins de constater lesdits désordres et d’en chiffrer le coût de la remise en état, au contradictoire de leurs locataires et de leur assureur MRH ;

Qu’au regard des refus de rendez-vous de leur locataire pour les laisser visiter l’immeuble, objet du bail et tel que cela est prévu dans celui-ci, ils en sollicitent l’autorisation de le faire sous astreinte.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

M. [H] [P] et Mme [R] [X], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

M. [H] [Y], comparant et Mme [B] [Y]-[U], représentée par son mari muni d’un pouvoir, ne s’opposent pas à la demande d’expertise, ni à la visite de leur logement par le bailleur ; ils précisent que depuis qu’ils sont dans les lieux ils ne peuvent pas utiliser la douche.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 7 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 450 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise 
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

En l’espèce il résulte du constat amiable de dégât des eaux du 3 mai 2024, du procès-verbal de constat dressé par Me [N], commissaire de justice, le 23 mai 2024 et des échanges de courriers entre les parties, que des phénomènes d’humidité affectent une salle de bain située dans le logement loué aux défendeurs susceptibles de causer également des désordres dans l’immeuble mitoyen et qu’à ce jour toutes tentatives pour en déterminer l’origine et les remèdes sont demeurées vaines. 

Dans ce contexte la mesure d’expertise sollicitée par les bailleurs pour y parvenir est légitime et bien fondée. Elle est en conséquence ordonnée, au contradictoire des preneurs et de leur assureur dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, aux frais avancés des demandeurs, tous droits et moyens des parties étant réservés.

Sur la demande de visite de l’immeuble loué
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce le contrat de bail du 13 mars 2018 liant les parties prévoit en son article 10 que « le bailleur aura un droit de visite de l’immeuble présentement loué au moins une fois par an à condition de prévenir préalablement le preneur de sa visite. Si toutefois le preneur refuse cette visite celle-ci sera faite par un huissier de justice et les frais seront entièrement à la charge du preneur. » 

Au soutien de sa demande le bailleurs produit deux tentatives de visite amiable des lieux, proposées le samedi 6 mai 2023, puis le 8 juin 2023, cette dernière date étant dans les créneaux de date souhaités par les preneurs, lesquelles n’ont pas été honorées par M. [H] [Y] et Mme [B] [Y]-[U].

Dans ce contexte le bailleur est bien fondé à solliciter que sa demande de visite annuelle soit organisée sous astreinte pour rendre effective cette disposition contractuelle. Elle est en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif de la présente ordonnance, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte, conformément aux dispositions de l’article 491 du code de procédure civile.

Par contre l’assistance du bailleur par un commissaire de justice et la prise en charge des frais de ce dernier par le preneur n’est contractuellement prévu que dans l’hypothèse où la visite serait refusée par M. [H] [Y] et Mme [B] [Y]-[U].


En l’espèce c’est librement et avant tout nouveau refus des preneurs que M. [H] [P] et Mme [R] [X] entendent se faire assister par un commissaire de justice. 

En conséquence leur demande de prise en charge des frais d’un commissaire de justice par les défendeurs est, en l’état, rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, sur la demande de référé, l’ensemble des dépens seront réservés.

Consécutivement, il n'y pas lieu, à ce stade de la procédure, à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS : Monsieur [K] [E]
Ingénieur - Expert
[Adresse 11]
[Localité 8]


afin de :

* convoquer les parties ;

* entendre les parties et tous sachant ;

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 12] ;

* décrire les désordres affectant les lieux précités, notamment ceux dénoncés dans l’assignation des demandeurs et des pièces visées dans celle-ci ;

* déterminer les causes des désordres, malfaçons ou défaut de conformité et indiquer les moyens d’y remédier ainsi que la durée et le coût des travaux à effectuer ;

* se prononcer sur l'origine des désordres constatés ;

* se prononcer sur les préjudices éventuellement subis par le bailleur ;


* donner tous éléments techniques permettant au tribunal pouvant être saisi ultérieurement de déterminer les responsabilités encourues ;


DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer dans le délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l'expert devra, dès l’acceptation de sa mission, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

FIXONS à la somme de 1500,00 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par M. [H] [P] et Mme [R] [X] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [H] [Y] et Mme [B] [Y]-[U], sous astreinte de 150,00 euros par refus constaté dans la limite de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à laisser visiter leur habitation par leur bailleur, sous réserve d’être prévenus 15 jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ;

REJETONS la demande de prise en charge des frais de commissaire de justice pour la présente visite annuelle du logement ;

REJETONS toutes autres demandes des parties ;

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

RESERVONS les dépens ;

DISONS n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 07 novembre 2024 et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,