Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [H] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Julien BERBIGIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/07980 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WYA

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 03 janvier 2025


DEMANDERESSE

S.C.I. LOGEMENT, 
[Adresse 1]

représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [W], 
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier







Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07980 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WYA


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 30 juin 2005 avec prise d’effet au 1er juillet 2005, la SA SAGGEL GESTION, agissant au nom et pour le compte de LA POSTE GIC, a consenti à Monsieur [H] [W] un contrat d’occupation précaire portant sur un appartement meublé, sis [Adresse 2], pour une durée d’un an, moyennant une indemnité d’occupation initiale de 150 euros, outre 62 euros au titre des charges récupérables. 

Des redevances étant demeurés impayées, la SCI LOGEMENT venant aux droits de la SA SAGGEL GESTION a fait signifier à Monsieur [H] [W] par acte d'huissier du 30 avril 2024 un commandement de payer la somme de 2324,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.
 
Par exploit d'huissier du 22 août 2024, la SCI LOGEMENT a fait assigner Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux à titre principal et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [W] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner Monsieur [H] [W] à lui payer la somme de 2324,73 euros et indemnités d’occupation dues au jour de l’audience avec intérêts légal, et une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle jusqu'à libération, 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SCI LOGEMENT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sollicite le paiement de l'arriéré de loyers d’un montant de 2085,71 euros. Elle expose que le bail relève des dispositions du code civil et a été conclu pour une durée d’un an reconductible tacitement chaque année. Elle précise que le locataire a opéré un règlement intégral du loyer le 5 octobre 2024. Elle s’oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par délivrance de l’acte à étude, Monsieur [H] [W] n’est ni présent ni représenté sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 janvier 2025. 







MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail consenti à Monsieur [H] [W] est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil. 

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

Enfin, aux termes de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements

En l'espèce, les conditions générales du contrat de bail conclu le 30 juin 2005 contiennent une clause résolutoire (article I D) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 2324,73 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

Monsieur [H] [W] étant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.





Sur le montant de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI LOGEMENT produit un décompte actualisé faisant apparaît que Monsieur [H] [W] restait devoir la somme de 2085,71 euros à la date du 28 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Il convient néanmoins de déduire les frais de contentieux qui apparaissent au décompte d’un montant de 176,39 euros. 

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [W], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1909,32 euros arrêtée au 28 octobre 2024 qui portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du commandement de payer.

Monsieur [H] [W] sera également condamné au paiement, en lieu et place de la redevance, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement 

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de deux années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise intégrale du loyer avant l’audience et de la baisse de la dette locative entre l’assignation et l’audience, des délais de paiement seront octroyés à Monsieur [H] [W] conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [H] [W] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible.



Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2020 entre la SCI LOGEMENT et Monsieur [H] [W], concernant l’appartement, sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [W] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT qu'à défaut pour Monsieur [H] [W] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à payer à la SCI LOGEMENT au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 28 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse la somme de 1909,32 euros, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 30 avril 2024 ; 

AUTORISE Monsieur [H] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités d'un montant d'au moins 80 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à verser à la SCI LOGEMENT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Fait à Paris, le 3 janvier 2025. 

Le greffier La juge des contentieux de la protection