Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Y] [T]
Préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZYM

N° MINUTE : 5







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2025


DEMANDEUR 

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT-OPH, 
[Adresse 1]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [T], 
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZYM

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 février 2019, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [Y] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 652,02 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2814,85 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 
- condamner Madame [Y] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 5676,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi. 
- condamner Madame [Y] [T] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 janvier 2024.

A l'audience du 5 novembre 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3060,34 euros, selon décompte en date du 7 octobre 2024. Elle précise que la locataire a repris partiellement le paiement des loyers. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office. 

Bien que régulièrement assignée à son domicile, Madame [Y] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, au regard des dispositions applicables au cas d’espèce. 

En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2019 contient une clause résolutoire (article 16-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 2814,85 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Madame [Y] [T] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. 

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [Y] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [Y] [T] étant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [Y] [T] reste lui devoir la somme de 3060,34 euros à la date du 7 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [Y] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 3060,34 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2814,85 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [Y] [T] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2019 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [Y] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3060,34 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 2814,85 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; 

ORDONNONS la communication à Monsieur le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, La juge des contentieux de la protection