Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 3 — 6 janvier 2025

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COUR D’APPEL DE PARIS
 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


AFFAIRE N° RG 21/09362 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VSGY
N° de MINUTE : 25/00004
Chambre 6/Section 3 


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025


DEMANDEURS

Monsieur [T] [E]
[Adresse 2]
[Localité 21]
représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [Z] [C] [E]
[Adresse 2]
[Localité 21]
représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Madame [Y] [E]
[Adresse 2]
[Localité 21]
représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

Monsieur [K] [E]
[Adresse 2]
[Localité 21]
représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251


C/

DEFENDEURS

SCCV [Localité 21] [Adresse 18]
[Adresse 1]
[Localité 13]
représentée par Me Nadia COUTANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0288

SA D’HLM SEQENS
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 15]
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344

S.A.S. [P]
[Adresse 5]
[Localité 16]
défaillant

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, ès qualité d’assureur de la société [P]
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentée par Me Chantal MALARDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J073

Compagnie d’assurance SMABTP, en qualité d’assureur TRC, dommages ouvrages et CNR
[Adresse 14]
[Localité 11]
représentée par Me Florence CASANOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 232




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge (absent lors des débats)
Monsieur François DEROUAULT, Juge 

Assistés de : Madame Maud THOBOR, greffier


DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 28 Octobre 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, présidente de la formation de jugement, et Monsieur François DEROUAULT, Juge, assistés de Madame Maud THOBOR, greffier.

Madame Charlotte THIBAUD a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. Elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 Janvier 2025.


JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [K] [E], Madame [Y] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [Z] [E] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 21], édifiée sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 10]. 

Cette parcelle est issue de la division des parcelles initialement cadastrées n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 21], situées au [Adresse 2], [Adresse 2] et [Adresse 3], qui appartenaient initialement aux mêmes propriétaires (les consorts [G]) et formaient un ensemble foncier sur lequel a été construit la maison dont sont aujourd’hui propriétaires les consorts [E]. 

Les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ont été réunies et renumérotées sous le numéro [Cadastre 10], avec la même adresse au [Adresse 2] à [Localité 21].

En juin 2020, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] a acquis la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6] ainsi que d’autres parcelles avoisinantes aux fins de réaliser un projet de promotion immobilière par la construction de plusieurs immeubles d’habitation avec parking en sous-sol. 

Pour la réalisation de cette opération de construction immobilière, la société AEGEFIM, aux droits de laquelle intervient la SCCV [Localité 21] [Adresse 18], a souscrit auprès de la SAM SMABTP un contrat d’assurance DELTA ACCORD CADRE. 

La SAS [P] est également intervenue à cette opération de construction, en qualité de maître d’œuvre, assurée auprès de la SAM Mutuelle des architectes français. 

Selon acte authentique en date du 6 novembre 2020, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] a vendu à la SA HLM SEQENS 48 logements et 47 parkings en sous-sol au sein de l’ensemble immobilier en cours de construction [Adresse 3] à [Localité 21]. 

Par ordonnance en date du 25 mai 2020, le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés, saisi par la SCCV [Localité 21] [Adresse 18], a ordonné une expertise judiciaire préventive, confiée à Monsieur [W] [U], aux fins de constater l’état des ouvrages et réseaux avoisinants et de donner un avis sur l’imputabilité ou non à l’activité du chantier des désordres qui pourraient survenir ultérieurement pendant la période de réalisation des travaux. 

Ces opérations d’expertise ont été étendues à plusieurs reprises et notamment aux consorts [E] par ordonnance en date du 7 mai 2021. 

L’expert judiciaire a déposé son pré-rapport le 09 août 2021. 

Parallèlement, se plaignant de l’apparition de désordres du fait du démarrage des travaux sur la parcelle voisine de la leur et du non-respect d’une servitude non aedificandi, d’une servitude de vue et des règles légales de distances, les consorts [E] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins notamment d’ordonner le rétablissement de leur évacuation des eaux usées ainsi que la suspension des travaux. 

Par ordonnance en date du 24 février 2021, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] a été 
condamnée à rétablir l’évacuation des eaux usées. En revanche, il n’a pas été fait droit à la 

demande des consorts [E] d’ordonner la suspension des travaux. 


C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 3 septembre 2021, Monsieur [K] [E], Madame [Y] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [Z] [E] ont fait assigner la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à démolir les ouvrages et constructions, en sous-sol ou sur le sol, réalisés à moins de 4 mètres de la façade de leur immeuble, à titre principal en violation d’un servitude non aedificandi et à titre subsidiaire, en violation d’une servitude de vue par destination du bon père de famille, à titre très subsidiaire en violation d’une servitude de vue trentenaire. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21-9362. 

Par actes d’huissier de justice en date du 11 avril 2022, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] a fait assigner en intervention forcée la SAS [P] et la société d’assurance à forme mutuelle la Mutuelle des Architectes Français devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance introduite par les époux [E] et enregistrée sous le numéro RG 21-9362.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 avril 2022, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] a fait assigner en intervention forcée la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), en sa qualité d’assureur devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance introduite par les époux [E] et enregistrée sous le numéro RG 21-9362. 

Par acte d’huissier de justice en date du 3 juin 2022, les consorts [E] ont fait assigner la société SEQENS Immeuble Be Issy devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis. 

Ces trois procédures ont été jointes à la procédure enregistrée sous le numéro RG 21-9362.

Selon une ordonnance en date du 21 juillet 2022, le juge de la mise en état a rejeté les demandes des consorts [E] aux fins de suspension des travaux litigieux et de communication d’une garantie à première demande relative à la démolition de l’ouvrage.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mars 2023 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 juin 2023 où elle a été appelée et mise en délibéré au 18 septembre 2023. 

Par jugement en date du 18 septembre 2023, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 22 mars 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 mai 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 octobre 2024. 

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 avril 2024, les consorts [E] demandent au tribunal de : 
« À titre principal 

- CONSTATER que les travaux exécutés par la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) méconnaissent :
-la servitude non aedificandi grevant la parcelle A [Cadastre 6] établie à la fois par l’autorisation préfectorale de division et l’acte de vente du 13 septembre 1956 ;

-la servitude de vue par destination du bon père de famille acquise par l’immeuble du [Adresse 2] sur la parcelle A [Cadastre 6] ;
-la servitude de vue par prescription trentenaire acquise par l’immeuble du [Adresse 2] sur la parcelle A [Cadastre 6] ;
-la servitude de canalisation d’égout établie par l’acte de vente du 13 septembre 1956

- CONDAMNER in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à démolir tous les ouvrages et constructions, en sous-sol ou sur le sol, réalisés à moins de 4 mètres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2] en violation de la servitude non aedificandi ;

- CONDAMNER à défaut in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2] en violation de la servitude de vue par destination du bon père de famille ;

- CONDAMNER à défaut in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2] en violation de la servitude de vue trentenaire ;
- CONDAMNER in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés en violation de la servitude de canalisation d’égout, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement ;

- DÉBOUTER la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des consorts [E], principales et accessoires ;

À titre seulement subsidiaire :

- CONSTATER la violation de la zone non aedificandi, la perte de vue, la perte d’ensoleillement, l’extinction de la servitude de vue, l’extinction de la servitude de canalisation avec droit d’accès, la perte de la valeur vénale, ainsi que tous les désordres subis pendant la durée d’exécution des travaux;

- CONDAMNER in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à payer une indemnité de 1.099.568,25 euros à M. [T] [E], Mme [Z] [C] [E], Mme [Y] [E] et M. [K] [E] en réparation des préjudices qu’ils ont subis, assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022 et de leur capitalisation lorsqu’ils seront dus pour une année entière ;

Et en tout état de cause :

- CONDAMNER in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS à payer une somme de 15 000 euros à M. [T] [E], Mme [Z] [C] [E], Mme [Y] [E] et M. [K] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum la société [Localité 21] [Adresse 18] (AEGEFIM) et la société SEQENS aux entiers dépens de l’instance. ».

***


Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 mars 2024 et à la SAS [P], partie défaillante par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] demande au tribunal de : 

« Sur les demandes formées à titre principal et subsidiaire par les demandeurs :

- DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande, à titre principal, de condamnation de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à démolir tous les ouvrages et constructions, en sous-sol ou sur le sol, réalisés à moins de 4 mètres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], en l’absence de violation de toute servitude non aedificandi ;

- DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande, à titre subsidiaire, de condamnation de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], en l’absence de toute violation de la prétendue servitude de vue par destination du bon père de famille ;

- DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande, à titre très subsidiaire, de condamnation de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], en l’absence de violation de la prétendue servitude de vue trentenaire ;

- DEBOUTER les Consorts [E] de toutes leurs demandes d’indemnisation, en principal frais et accessoires, en ce inclus celles formées à titre subsidiaire de celle en démolition des ouvrages ;

Sur les demandes reconventionnelles formées par la concluante :

- CONDAMNER les Consorts [E] au paiement de la somme de 339.948 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la SCCV [Localité 21] [Adresse 18], contrainte de payer des pénalités de retard de livraison de l’immeuble en application de l’acte de VEFA conclu avec SEQENS, article 14.3 ;

- CONDAMNER les Consorts [E] au paiement de la somme de 208.455 euros (à parfaire) en réparation du surcoût de l’opération immobilière qui n’est toujours pas achevée à ce jour ;

CONDAMNER les Consorts [E] au paiement de dommages intérêts d’un montant de 150.000 euros au titre du préjudice commercial et de l’atteinte à l’image commerciale de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] ;

A titre subsidiaire,

Sur le bien-fondé des appels en garantie à l’encontre du maître d’oeuvre et de son assureur : 

- CONDAMNER la société [P] à supporter le coût de toute condamnation prononcée au détriment de la concluante ;

- CONDAMNER la société [P] à relever et garantir indemne la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, qu’intérêts, frais, accessoires et dépens ;

- CONDAMNER la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS au paiement des mêmes sommes, c’est à dire toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, qu’intérêts, frais, accessoires et dépens, mais dans le cadre du droit d’action directe de la concluante;

- CONDAMNER in solidum la société [P] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à réparer l’entier préjudice de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] en cas de condamnation prononcée à son encontre tant au titre de la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires formées par les Consorts [E] ;

Et en tout état de cause :

- CONDAMNER la SMABTP à relever et à garantir indemne la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] de toutes condamnations, tant au titre de la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance introduite par Monsieur [T] [E], Monsieur [Z] [E], Madame [Y] [E] et Monsieur [K] [E] à l’encontre de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18], en principal, frais et accessoires ;

- RENDRE COMMUN ET OPPOSABLE à la société [P] et son assureur la MAF, ainsi qu’à la SMABTP, le jugement à intervenir ;

- ECARTER L’EXÉCUTION PROVISOIRE de la future décision, 
- d’une part, en raison du caractère irréversible des mesures réclamées à titre principal, soit la démolition d’ouvrages et, 
- d’autre part, compte tenu des conséquences manifestement excessives qui résulteraient d’une indemnisation des Consorts [E], en l’absence de toute garantie de récupérer la moindre somme en cas d’appel et d’infirmation ;

A tout le moins, PRONONCER UN AMÉNAGEMENT DE L’EXÉCUTION PROVISOIRE en cas de condamnation de la SCCV [Localité 21] JAURES à verser la moindre somme aux Consorts [E] et donc AUTORISER la concluante à placer lesdites sommes entre les mains d’un séquestre spécialement désigné à cet effet ;

- CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER tout succombant à supporter les dépens de l’instance. ». 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 05 décembre 2023, la SAM SMABTP demande au tribunal de : 
« A titre principal, 
Juger que la société AEGEFIM a souscrit auprès de la SMABTP une police TRC, dommages ouvrages et CNR, 

Juger que les griefs allégués sont des dommages aux tiers et ne peuvent donc mobiliser les garanties des polices souscrites, 

Par conséquent, 
Juger que les garanties de la police souscrite par la société AEGEFIM auprès de la SMABTP, ne sont pas mobilisables, 

Prononcer la mise hors de cause de la SMABTP, es qualité d’assureur TRC, dommages ouvrages et CNR, 

Débouter la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] de l’ensemble de ses demandes et toutes autres parties de leurs appels en garantie, 



A titre subsidiaire, 

Débouter les consorts [E] de leurs prétentions et toutes autres parties de leurs appels en garantie, 

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la SMABTP, es qualité, ne saurait être tenue que dans les limites contractuelles (plafonds et franchises) des polices souscrites par son assuré, 

Condamner la société [P], la MAF (es qualité d’assureur de la société [P]), la société SEQUENS à relever et garantir la SMABTP, es qualité, de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, 

Condamner tout succombant à payer la somme de 3.000 € à la SMABTP, es qualité, au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, 

Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florence CASANOVA, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er décembre 2023, la SAM Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur de la SAS [P] demande au tribunal de : 
« DEBOUTER la SCCV [Localité 21] [Adresse 18], la société SEQUANS et la SMABTP de l’ensemble de leurs demandes et appels en garantie à l’encontre de la MAF ; 

METTRE hors de cause la MAF ;

SUBSIDIAIREMENT, 

DECLARER la MAF bien fondée à opposer le cadre et les limites de police d’assurance ; 

REJETER toute demande qui excèderait le cadre et les limites de sa police d’assurances dont sa franchise ; 

POUR LE SURPLUS 

REJETER toute demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MAF seront purement et simplement rejetées ; 

CONDAMNER la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à verser à la MAF une somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] aux entiers dépens dont distraction sera fait au profit de Maitre Chantal Malardé, agissant pour le compte de la SELAS LARRIEU & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; ». 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 avril 2024 et à la SAS [P] partie défaillante par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la société d’HLM SEQENS demande au tribunal de : 
« A titre principal ; 
DIRE et JUGER que les Consorts [E] ne rapportent pas la preuve que les travaux exécutés méconnaissent : 

La servitude non aedificandi grevant la parcelle A372; 
La servitude de vue par destination du bon père de famille 
La servitude de vue par prescription trentenaire acquise par l’immeuble du [Adresse 2] 

En conséquence,

DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande principale, de condamnation à procéder à la démolition de tous les ouvrages et constructions, en sous-sol ou sur le sol, réalisés à moins de 4 mètres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], 

DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande, à titre subsidiaire, de condamnation de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], en l’absence de toute violation de la prétendue servitude de vue par destination du bon père de famille ; 

DEBOUTER les Consorts [E] de leur demande, de condamnation de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] à démolir tous les ouvrages et constructions réalisés à moins de 1,90 mètre des fenêtres de la façade de l’immeuble du [Adresse 2], en l’absence de violation de la prétendue servitude de vue trentenaire ; 

DIRE ET JUGER que les Consorts [E] ne caractérisent pas le trouble de voisinage à l’appui de leurs demandes d’indemnisation formée à titre subsidiaire ; 

DEBOUTER les Consorts [E] de leurs demandes d’indemnisation formées à titre subsidiaire notamment sur le fondement du trouble anormal de voisinage ; 

CONSTATER que le montant sollicité à titre d’indemnisation n’est fondé ni ne son principe ni en son quantum 

LES EN DEBOUTER ; 

Subsidiairement RAMENER le montant sollicité à de plus justes proportions 

En tout état de cause ; 

ECARTER le principe d’une condamnation in solidum à la charge de la société Seqens, cette dernière n’ayant pas participé à l’opération de la construction et aucun manquement ne pouvant lui être reproché 

En conséquence LIMITER la part incombant à la société Seqens à une infirme proportion cette dernière n’ayant pas concouru au dommage ; 

A titre subsidiaire si le tribunal accueille les demandes des consorts [E] et prononce une condamnation à l’encontre de la société Seqens ; 

DIRE et JUGER la société Seqens recevable et fondée à demander la résolution de la vente conclue avec la SCCV [Localité 21] [Adresse 20] aux torts exclusifs de cette dernière sur le fondement notamment des articles 1103, 1217, 1638 du code civil ;

DIRE et JUGER que la SCCV [Localité 21] [Adresse 20] devra restituer le prix de vente majoré des intérêts de retard, tous les frais notamment d’actes, emprunts, frais de personnel, et indemniser en outre la société Seqens de tous les préjudices générés par la démolition des constructions et l’anéantissement de l’opération (pertes locatives etc.) ; 

DIRE et JUGER que la SMABTP, assureur de la SCCV [Localité 21] [Adresse 20] devra sa garantie à la société Seqens au titre de l’action directe de la victime ; 

En tout état de cause, 

Très subsidiairement, si une condamnation était prononcée à l'encontre de la société Seqens 

RECEVOIR la société Seqens en ses actions récursoires, 

Y FAIRE DROIT, 

CONSTATER en tout état de cause que l’Architecte a commis une faute lors de la conception et l'exécution des travaux, du fait du manquement à son devoir de conseil, s’agissant du respect des servitudes dont la servitude de vue et de distance, 

DIRE ET JUGER que la société Seqens est également fondée à se prévaloir de la théorie du voisin occasionnel ce qui lui permet d'exercer une action récursoire à l'encontre de l’architecte locateur d'ouvrage, sans avoir à rapporter la preuve d'une faute de ce dernier, 

CONDAMNER la société [P] sur un fondement contractuel, du fait de la subrogation intervenue, et subsidiairement sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage à relever et garantir indemne la Société Seqens de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, qu’intérêts, frais, accessoires et dépens ;

CONDAMNER in solidum la société [P] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS sur le fondement de l’action directe de la victime à garantir la Société Seqens en cas de condamnation prononcée à son encontre tant au titre de la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires formées par les Consorts [E] ; 

CONDAMNER en outre in solidum la société [P] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à indemniser la société Seqens de tous les préjudices consécutifs à la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires formées par les Consorts [E] ; 

Et en tout état de cause : 

CONDAMNER la SMABTP, assureur de la SCCV, à relever et à garantir indemne la Société Seqens de toutes condamnations, tant au titre de la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance introduite par les Consorts [E] à l’encontre de la SCCV [Localité 21] [Adresse 20], en principal, frais et accessoires ; 

CONDAMNER en outre la société SMABTP assureur de la SCCV [Localité 21] [Adresse 20] à indemniser la société Seqens de tous les préjudices consécutifs à la démolition de l’ouvrage que des demandes indemnitaires formées par les Consorts [E] ; 

A titre infiniment subsidiaire 
Avant dire droit sur les préjudices subis par la société Seqens, 

ORDONNER une expertise et DESIGNER un expert, avec mission de : se rendre sur place au [Adresse 3] à [Localité 21] (93) et visiter les lieux. 
se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission. 
entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tout sachant. 
donner son avis et fournir les éléments permettant à la juridiction de déterminer et évaluer tous les préjudices matériels et immatériels qui seront subis par la société Seqens 
répondre aux dires des parties qu'il aura provoqués, soit par une note de synthèse, soit par une réunion préalable au dépôt de son rapport. 

DIRE que l'expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile. 

RAPPELER que l'expert peut recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne. 

ECARTER L’EXÉCUTION PROVISOIRE de la décision à intervenir du chef des demandes des Consorts [E], 
-en raison du caractère manifestement irréversible de la demande de démolition sollicitée à titre principal, 
-d’autre part, compte tenu des conséquences manifestement excessives qui résulteraient d’une condamnation au profit des Consorts [E], en l’absence des difficultés de recouvrement de la somme en cas d’infirmation de la décision ; 

Subsidiairement, AMÉNAGER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la Société Seqens et AUTORISER la société Seqens concluante à placer lesdites sommes entre les mains d’un séquestre spécialement désigné à cet effet ; 

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER tout succombant à supporter les dépens de l’instance. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne habilitée, la SAS [P] n’a pas constitué avocat. 

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 771 du code de procédure civile. L'analyse des arguments de la défenderesse conditionne ainsi tant la qualification de ses moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Par ailleurs, il convient d’observer que dans la discussion de ses dernières conclusions, en page 23, la SA HLM SEQENS demande que la SCCV [Localité 21] [Adresse 19] soit condamnée à la garantir de toutes les condamnations en nature, principal, frais, indemnité de toutes natures susceptibles d’être allouées aux époux [E], sans que cette prétention figure au dispositif de ses dernières conclusions, de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’a pas à y répondre. 

Sur les demandes non signifiées à la partie défaillante 

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SAM SMABTP forme des demandes à l’encontre de la SAS [P], partie défaillante, sans justifier de leur signification à cette dernière, de sorte que ces demandes seront déclarées irrecevables. 

Sur la demande avant dire droit de la SA d’HLM SEQENS

En application de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Aux termes de l'article 146 du même code, une mesure d'instruction peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie à l'administration de la preuve.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la SA d’HLM SEQENS forme une demande d'expertise judiciaire afin de « déterminer et évaluer tous les préjudices matériels et immatériels subis » si la démolition de l’ouvrage devait être ordonné. 

La SA d’HLM SEQENS a été assignée le 3 juin 2022, soit il y a plus de deux ans, sans qu’elle saisir le juge de la mise en état de la moindre demande d’expertise.

Par ailleurs, elle ne produit aucun document permettant d’établir l’existence d’un préjudice, ce d’autant plus qu’elle sollicite également la résolution de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCCV [Localité 21] [Adresse 18]. 

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la SA d’HLM SEQENS de sa demande d'expertise. 

Sur les demandes principales des consorts [E] 

sur l’existence d’une servitude non aedificandi 

L'article 637 du code civil définit une servitude comme étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage ou l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

La question de savoir si les stipulations d'un acte engagent les seuls contractants à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d'une charge réelle relève de la recherche de la commune intention des parties à laquelle les juges du fond procèdent souverainement d'après les stipulations de l'acte et les circonstances de la cause.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 13 septembre 1956 entre les consorts [G] d’une part et les consorts [O] d’autre part, contient au paragraphe intitulé « urbanisme », une mention manuscrite ainsi libellée : « Les acquéreurs déclarent s’obliger à supporter la zone non aedificandi telle qu’elle est indiquée au plan ci-après annexé ». 

Sur le plan annexé à cet acte authentique de vente figure une partie hachurée, intitulée « zone non aedificandi » de 4 mètres de large à partir et le long de la maison d’habitation située sur la parcelle aujourd’hui cadastrée section A n°[Cadastre 10] et appartenant aux consorts [E]. Cette zone se trouve donc à cheval sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 10] et sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6]. 

La rédaction de cette clause ne fait référence à aucun des deux fonds, ni aux terrains, ni aux parcelles, mais uniquement aux acquéreurs. 

En outre, aux termes de l’acte de vente du 13 septembre 1956, les vendeurs déclarent qu’ils n’ont conféré, ni laissé prendre sur le terrain présentement vendu, aucune servitude et qu’à leur connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des anciens titres de propriété ou des servitudes d’urbanisme. 

De surcroît, aucun des actes postérieurs à celui de 1956 ne reprend cette interdiction de construction, le paragraphe « urbanisme » n’étant jamais repris in extenso. 

Ainsi, l’acte authentique de vente du 20 mars 1974 signé entre les époux [O] et les consorts [A]-[V] relativement à la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], indique au paragraphe intitulé « servitude conventionnelle », que : « la propriété présentement vendue faisait autrefois partie d’une plus importante, ainsi qu’il résulte d’une autorisation de division annexée à la vente reçue par Me [H], notaire à [Localité 22], le treize septembre mil neuf cent cinquante six, dont il sera ci-après parlé en l’origine de propriété et ci après littéralement rapporté (…) » et vise l’autorisation de division ainsi que les conditions particulières relatives à une servitude de canalisation, mais sans reproduire ni le paragraphe « urbanisme », ni la clause relative à la zone aedificandi. 

L’acte de vente authentique du 5 juin 2020 conclu entre la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] et les époux [S]-[R] relativement à l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 9] et à Madame [A] relativement à l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], mentionne certes une servitude de passage ainsi qu’une servitude de cour commune, mais elles ressortent de l’acte notarié du 9 octobre 1974 et non de celui du 20 mars 1974 et ne concernent que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 9] et non la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6]. Ce même acte du 5 juin 2020, mentionne également l’acte de vente notarié du 13 septembre 1956, mais tout comme celui du 20 mars 1974, dans les mêmes termes, en visant uniquement l’autorisation de division et les conditions particulières relatives à une servitude de canalisation et sans reproduire ni le paragraphe « urbanisme », ni la clause relative à la zone aedificandi. 

Par ailleurs, le fait que la division parcellaire de 1956 ait été approuvée par le Préfet conformément au plan qui fait apparaître une zone non aedificandi, ne permet pas d’établir la commune volonté des parties de créer une servitude non aedificandi conformément aux dispositions de l’article 637 du code civil susmentionnées. 

De la même manière, la publication au livre foncier de l’acte de vente du 13 septembre 1956, ne démontre pas qu’aux termes de cet acte les parties ont entendu créer une servitude conformément aux dispositions de l’article 637 du code civil susmentionnées.

L’ensemble de ces éléments démontre qu’il n’était pas dans l’intention des parties initiales de protéger l’héritage vendu mais des personnes, de grever le bien d’une servitude mais d’établir un lien d’obligation entre les parties, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une charge imposée à un fond consistant en une interdiction de construction concernant la parcelle vendue et ce, pour l’usage et l’utilité du fonds conservé par les consorts [G], mais d’un simple engagement personnel des époux [O]. 

En conséquence, le moyen tiré de l’existence et du non-respect d’une servitude non aedificandi sera rejeté. 

Sur l’existence d’une servitude de vue par destination du bon père de famille

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. 

Selon l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. 

Aux termes de l'article 692 du code civil la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. 

L’article 693 du même code dispose qu’il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. 

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Ainsi, la destination de père de famille est l'acte par lequel le propriétaire d'un héritage destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l'usage ou à l'utilité d'un autre fonds lui appartenant ou d'une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l‘aménagement existant entre eux et qui ne constituait jusqu'alors que l'exercice du droit de propriété, deviendra, par l'effet de la loi et sous certaines conditions, une servitude. 




Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’existence d’une servitude par destination du père de famille soit reconnue :

- identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ; 

- auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ; 

- maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ; 

- absence de volonté contraire : il faut, enfin, que ne se soit pas manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé. Il n’y a servitude que si, de l’état de fait créé par l’auteur commun, résulte l’intention de celui-ci d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie d’un fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie d’un même fonds ; à cet égard, la clause indiquant qu’il n’avait pas été créé ou laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu contenu dans l’acte de division constitue une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille (3ème Civ. 06 septembre 2018 pourvoi n°17-21527). 

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats en particulier des photographies datant de 1950 et de photographies récentes de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 21], du plan de masse annexé au permis de construire délivré le 10 mai 1957 à Monsieur [O], premier acquéreur de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 6] qui indique que le bâtiment existant sur la parcelle voisine « (…) comporte plusieurs fenêtres (5 ou 6) éclairant des pièces d’habitation et prenant vue directement sur le jardin de M. [O] », de l’acte authentique de vente du 13 septembre 1956 et du plan de division annexé à celui-ci que : 
-les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 6] et section A n°[Cadastre 10] appartenaient originellement aux mêmes propriétaires à savoir Mesdames [L] JEAN épouse [G] et [J] [G] ; 

- que l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 10] l’a été en 1926 par leur auteur, Madame [D] [I] épouse [G] et qu’il comporte 5 fenêtres par étage sur chaque façade dont l’une donne directement sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], ce qui constitue une servitude de vue, laquelle est une servitude apparente et continue ; 

- que ces fenêtres n’ont pas été obstruées ou modifiées lors de la division du 13 septembre 1956 ni ensuite ; 

- que néanmoins aux termes de l’acte authentique de vente du 13 septembre 1956, les consorts [G] déclarent « qu’elles n’ont conféré ni laissé prendre sur le terrain présentement vendu aucune servitude et qu’à leur connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des anciens titres de propriété ou des servitudes d’urbanisme », de sorte que l’acte de division contient une stipulation contraire à l’existence d’une servitude de vue par destination du père de famille. 

En conséquence, le moyen tiré de l’existence et du non-respect d’une servitude de vue par destination du père de famille sera rejeté. 






Sur l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire 

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. 

Aux termes de l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. 

Selon l'article 678 du même code, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

L’article 690 du même code prévoit que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contredite. La prescription acquisitive s'applique donc à une servitude de vue.

Le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de vue droite est tenu de ne pas édifier de construction qui, en un endroit, se trouverait à moins de dix-neuf décimètres d'un point quelconque du parement extérieur du mur où l'ouverture est faite.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats en particulier des photographies datant de 1950 et des photographies récentes de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 21], du plan de masse annexé au permis de construire délivré le 10 mai 1957 à Monsieur [O], premier acquéreur de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 6] qui indique que le bâtiment existant sur la parcelle voisine « (…) comporte plusieurs fenêtres (5 ou 6) éclairant des pièces d’habitation et prenant vue directement sur le jardin de M. [O] », de l’acte authentique de vente du 13 septembre 1956, du plan de division annexé à cet acte ainsi que de l’attestation établie le 04 juillet 2021 par Madame [F] [B] épouse [X], que l’immeuble situé sur la parcelle cadastré section A n°[Cadastre 10] a été édifié en 1926, à une époque où cette parcelle et celle cadastrée section A n°[Cadastre 6] appartenaient aux mêmes propriétaires, les consorts [G], qu’il comporte 5 fenêtres par étage sur chaque façade dont l’une donne directement sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6]. 

Il ressort par ailleurs du plan annexé à l’acte authentique de vente du 13 septembre 1956 et de l’autorisation de division accordée par le Préfet le 4 avril 1956 que le fait que les fenêtres de l’immeuble appartenant aujourd’hui aux consorts [E] se situent à moins d’1,90 mètre de la parcelle voisine cadastrée section A n°[Cadastre 6] est la conséquence de la division de la propriété intervenue en 1956 soit il y a plus de 68 ans. 

En conséquence, les fenêtres existent probablement depuis la construction du bâtiment en 1926 et de manière certaine depuis 1950, soit depuis plus de trente ans, sur la façade de l’immeuble des consorts [E] qui donne sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] et elles constituent bien une servitude vue qui a été acquise par prescription trentenaire.

Il appartient aux consorts [E] de démontrer que l’immeuble construit par la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] et propriété de la société d’HLM SEQENS dont ils réclament la démolition est situé à moins de 19 décimètres de leurs fenêtres. 

Il résulte du plan établi le 27 août 2021 par le cabinet [N], géomètre expert, corroboré par le rapport d’expertise privé du 15 décembre 2020, que l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 21] sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] se trouve entre 1,39 mètre et 1,41 de la façade de l’immeuble appartenant aux consorts [E] et qu’il la longe sur 9,78 mètres. 

Dès lors, il est suffisamment démontré que cet immeuble a été édifié à moins de dix-neuf décimètres (soit moins de 1,9 mètres) des fenêtres de l’une des façades des consorts [E]. 

Sur l’existence d’une servitude d’égout 

Selon l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Aux termes de l’article 688 alinéa 3 du même code, les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

L’article 689 alinéa 3 du même code prévoit que les servitude non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. 

L’article 691 du même code prévoit que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

En l’espèce, l’acte authentique de division et de vente du 13 septembre 1956, intervenu entre les consorts [G] et les époux [O], prévoit au paragraphe intitulé « conditions particulières » qu’: « en dehors de ce qui a été dit ci-dessus dans le paragraphe urbanisme, les parties conviennent en outre, que les acquéreurs auront le droit de se brancher à leurs frais sur la canalisation d’égout desservant la propriété des venderesses, s’obligeant à en supporter l’existence. Les frais d’entretien de cette canalisation seront à frais communs dans la partie d’usage privatif. – Les taxes de tout à l’égout seront à frais communs par moitié. Tous travaux nécessaires à la bonne marche de l’ensemble des canalisations du tout à l’égout dans la partie commune, y compris ceux sur la voie publique, seront à parts communes, chacun par moitié. – Chacune des parties sont autorisées dès à présent à pénétrer sur la propriété respective de chacun d’eux, pour effectuer toutes réparations nécessaires aux dites canalisations. ». 

Les actes authentiques de vente successifs de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], à savoir l’acte authentique de vente du 20 mars 1974 entre les époux [O] et les consorts [A]-[V] et celui du 05 juin 2020 entre Madame [A] et la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] reprennent intégralement le paragraphe « conditions particulières » susmentionné. 

Ainsi, il est suffisamment démontré l’existence d’une servitude d’égout sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], fonds servant, au bénéfice de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 10], fonds dominant. 

Il appartient aux consorts [E] de démontrer que l’immeuble construit par la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] et propriété de la société d’HLM SEQENS dont ils réclament la démolition contrevient à cette servitude conventionnelle d’égout. 

Il résulte de plusieurs procès-verbaux de constat d’huissier de justice et en particulier de celui du 3 février 2021, qu’« en limite séparative, au niveau de la bande de terrain qui sépare la maison des requérants du terrain voisin en chantier […] le regard est bouché […] il est complètement rempli notamment par un mélange de boue et de matières fécales. Une très forte odeur d’excréments se dégage du regard. Une canalisation reliée à ce regard part en direction du terrain voisin en chantier ». 

Ces mêmes documents établissent que les travaux de construction de la SCCV [Localité 21] [Adresse 18] sont à l’origine de ces désordres, de sorte que le ju