Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 3 janvier 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me RAISON 

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me LOIR et Me BOKOBZA 


■


8ème chambre 
3ème section

 
N° RG 18/12057 - 
N° Portalis 352J-W-B7C-CN7FY

N° MINUTE : 




Assignation du :
12 Octobre 2018







JUGEMENT 
rendu le 03 Janvier 2025 
DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE BT 1, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874


DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET DEBIEVRE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2416

S.A.S. FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444
Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
 N° RG 18/12057 - N° Portalis 352J-W-B7C-CN7FY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024, tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BT 1 est propriétaire non occupante des lots n°11 (à usage de bureaux) et n°51 (cave) dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Le règlement de copropriété régissant l'immeuble est en date du 27 mai 1977 et le syndic nommé par l'assemblée générale du 10 mars 2016 était la SAS Foncia Franco Suisse. La Sas Foncia Franco Suisse (devenue Foncia [Localité 8] Rive Droite) a convoqué l'assemblée générale annuelle du 7 juin 2017 par courriers recommandés du 2 mai 2017.

Statuant sur l’action en justice introduite par la SCI BT 1 à l’encontre du syndicat des copropriétaires, par jugement en date du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] du 7 juin 2017.

Par acte d’huissier en date du 12 octobre 2018, la SCI BT 1 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2019, la SCI BT 1 demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10-1 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions des articles 11, 15,17 du décret du 17 mars 1967, 

- Dire la SOCIETE BT 1 recevable et bien fondée en ses demandes, 
 
Y faisant droit, 
A titre principal : 
Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
 N° RG 18/12057 - N° Portalis 352J-W-B7C-CN7FY

 
- Prononcer l’annulation de la résolution n° 1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2018, 
 
En conséquence, 
 
- Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 dans son ensemble, 
 
A titre subsidiaire : 
 
- Prononcer l’annulation des résolutions n° 2, 4 et 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2018, 
 
En tout état de cause : 

 - Débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société BT 1, 
 
- Dire et juger que la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE ne peut prétendre à aucune rémunération depuis le 31 mars 2017, 
 
- Condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à restituer la somme de 11.148,78 € TTC au titre des honoraires et frais qu’elle a facturés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 7] pour la période du 1 er avril 2017 au 25 avril 2018 ; 
 
- Dire et juger que la SOCIETE BT 1 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure générés par la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 
 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] et la Société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE au paiement au profit de la SOCIETE BT 1 la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] et la Société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LOIR avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de: 

« Vu la liste des pièces ci-après annexée 
 
Concernant la demande formée par la SCI BT1 d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 st subsidiairement de la demande d’annulation des résolutions n° 2, 4 et 8 de ladite assemblée 
 
Vu le jugement rendu le 28 février 2020 prononçant l’annulation de l’assemblée générale du 7 juin 2017 lequel a autorité de la chose jugée 
 
Vu l’article 480 du code de procédure Civile 
 
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 29 du décret du 17 mars 1967 
 
Constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic la SARL CABINET DEBIEVRE s’associe aux demandes de la SCI BT1 tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 par la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, 
 
Constater que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic la SARL CABINET DEBIEVRE s’associe à la demande subsidiaire de la SCI BT1 d’annulation de la des résolutions n° 2, 4 et 8 de ladite assemblée, 
 
Concernant la demande formée par la SCI BT1 de restitution par la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE des honoraires perçus entre le 25 avril 2018 et le 30 septembre 2019, 
 
A titre principal, 
 
Vu les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 122 du Code de procédure Civile, 
 
Déclarer la SCI BT1 irrecevable en sa demande des restitutions des honoraires, 
 
Vu l’article 1302 du code Civil et la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, 
 
Débouter la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE de toutes demandes au titre des prestations fournies au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 7], 
 
Accueillir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 7] représenté par la SARL Cabinet DEBIEVRE en ses demandes reconventionnelles, 
 
Y faisant droit 
 
Condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de : 
 
o 8.974,00 € pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017. 
o 4.487,00 euros pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, 
o 4.794,46 euros pour la période du 1er octobre 2017 au 25 avril 2018, 

La condamner aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la SCI BT1 du 25 juillet 2018, 
 
Condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts suite à l’annulation de l’Assemblée du le 7 juin 2017, 

Décision du 03 Janvier 2025
8ème chambre 3ème section
 N° RG 18/12057 - N° Portalis 352J-W-B7C-CN7FY

Débouter la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE de toutes demandes plus amples ou contraires, 
 
Débouter la SCI BT1 de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens, 
 
A titre subsidiaire, 
 
Vu les articles 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 et suivants du Code Civil, 
 
Condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à garantir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 7] représenté par la SARL Cabinet DEBIEVRE, de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée tant en principal, frais qu’accessoires dans le cadre de la demande d’annulation de l’assemblée des 25 avril 2018, incluant les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des dépens. 

A titre très subsidiaire, ordonner la compensation entre : 
 
-les sommes dont le syndicat sollicite la restitution ainsi que les honoraires particuliers qu’elle a pu facturer au syndicat des copropriétaires sur le fondement de la répétition de l’indu savoir : 

o 8.974,00 € pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017. 
o 4.487,00 euros pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, 
o 4.794,46 euros pour la période du 1er octobre 2017 au 25 avril 2018 
 
- et l’indemnité compensatrice équivalente aux honoraires perçus par le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à hauteur du montant qui sera retenu par le Tribunal, faute de chiffrage par la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, 
 
En toutes hypothèses condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
Condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE aux dépens qui seront recouvrés directement par SELARL NEXT STEP agissant par Maître Stéphane BOKOBZA conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juin 2023, la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite demande au tribunal de: 

« Vu la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le décret du 17 mars 1967, 
Vu le Décret 2005-240 du 14 mars 2005, 
Vu les articles 122, 699 et 700 du CPC ; 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées aux débats 
 
Il est demandé au Tribunal de Grande Instance de : 
 
A TITRE PRINCIPAL : 
- DECLARER la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] irrecevables et, en toutes hypothèses, non fondés en leurs demandes, fins et prétentions ; 
 
- DECLARER que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 est devenue sans objet à raison du non renouvellement du mandat de syndic du Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE lors de l’assemblée générale de 2019 ; 
 
En conséquence : 
 
- DEBOUTER purement et simplement la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL : 
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser au Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE une indemnité compensatrice équivalente aux honoraires perçus et dont la liquidation s’opère par compensation avec les sommes déjà perçues par le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE ; 
 
En toutes hypothèses : 
 
- CONDAMNER la société BT1 à payer au Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE la somme de 5.000 au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la société BT1 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à payer au Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la société BT1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024, prorogé au 3 janvier 2025.


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en restitution d’honoraires formée par la SCI BT 1

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. 

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI BT1 formule une demande de restitution d’honoraires au profit de la copropriété sans justifier en droit et en fait de sa qualité à agir à ce titre.

Il convient donc de constater que la SCI BT 1 est sans qualité pour exercer une action en restitution d’honoraires au lieu et place du syndicat des copropriétaires et par conséquent de la déclarer irrecevable en cette demande. 

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018

La SCI BT 1 sollicite l’annulation de l’ assemblée générale du 10 juillet 2018 en raison de l’annulation des assemblées générales du 7 juin 2017 et 25 avril 2018. Elle indique que compte tenu des nullités prononcées à l’encontre de ces assemblées générales, l’assemblée qui a été convoquée par la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite pour se tenir le 10 juillet 2018 sera inévitablement annulée pour avoir été convoquée par un syndic dépourvu de mandat.

La SCI BT 1 soutient en second lieu que M. [V] [K] a été désigné comme président de séance alors que seule la société ABM Immobilier dont il est le représentant légal, et qui est copropriétaire, pouvait être désignée à ce titre. Elle en conclut qu’il s’agit d’un deuxième moyen de nullité de l’assemblée générale. En réponse au moyen en défense soulevé par la SAS Foncia [Localité 8] Rive droite, elle indique que la société ABM Immobilier est une société civile immobilière et non une société d’attribution.

La SCI BT1 expose qu’il existe une erreur dans le décompte des voix. Elle explique que le procès-verbal de l’assemblée mentionne qu’un copropriétaire est arrivé en cours de séance sans préciser pour le vote de quelle résolution il est arrivé et donc à quelle résolution le décompte des tantièmes a donc été modifié. Elle fait valoir qu’une autre erreur affecte le décompte des voix dans la mesure où les résolutions n° 1 à 3 relatives à la désignation du président et des membres du bureau ont été votées sur la base de 6.385 tantièmes. Or selon elle, ces résolutions auraient dû être votées sur la base de : 
- soit 5.960 tantièmes ce qui représente selon le procès-verbal de l’assemblée générale les tantièmes des présents ou représentés ; 
- soit 6.680 tantièmes ce qui correspond aux 5.960 tantièmes des copropriétaires présents ou représentés énoncé en tête du procès-verbal auxquels s’ajoutent les 720 tantièmes du copropriétaire arrivé à un moment indéterminé en cours de séance. 

Elle explique que les résolutions suivantes n° 4 à 11 ont, quant à elles, été votées sur la base de 7.105 tantièmes ce qui est également incompréhensible. Elle expose qu’aucun nouveau copropriétaire n’étant mentionné comme arrivé en cours d’assemblée, le décompte des tantièmes participant aux votes aurait dû demeurer constant (5.960 tantièmes ou 6.680 tantièmes), mais pas 7.105 tantièmes qui ne sont pas expliqués. Elle en conclut qu’il s’agit d’un troisième moyen de nullité de l’assemblée générale. 

Le syndicat des copropriétaires soutient les demandes formées par la SCI BT 1. 

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’assemblée générale du 25 avril 2018 a été annulée à la date de la présente décision. Par conséquent, il convient de rejeter le premier moyen de nullité soulevé.

Il est constant que M. [V] [K] est associé gérant de la société ABM Immobilier et qu’il a été désigné président de séance en sa qualité de représentant de cette société qui est une société civile immobilière, étant rappelé, comme le relève la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite qu’une société d’attribution est une forme spécifique de la société civile immobilière. 

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967, M. [V] [K] pouvait être élu comme président de séance. Il y a donc lieu de rejeter le second moyen de nullité soulevé.

En l’espèce, comme l’indique à juste titre la SCI BT1, les tantièmes mentionnés dans les votes ne correspondent pas à la réalité des votants dans la mesure où les résolutions n° 1et 3 sont adoptées sur la base de 6 385 tantièmes représentant 10 copropriétaires et les résolutions n°4 à 11 sur la base de 11 copropriétaires représentant 7 105 tantièmes sans explications mentionnées dans le procès-verbal et sans raisons énoncées par la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite.

Néanmoins, force est de constater que cette erreur n’entraînant aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée, elle est dépourvue d’incidence sur le sens de celles-ci. Par conséquent, elle ne peut à elle seule entraîner l’annulation de la résolution n°1 et de l’assemblée générale dans sa totalité. 

Il convient donc de rejeter les demandes d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale litigieuse et la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 2, 4 et 8 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018

La SCI BT1 sollicite l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 au motif que la personne désignée comme scrutateur était absente lors de l’assemblée. Le syndicat des copropriétaires s’associe à la demande de la SCI BT 1.

Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale que M. [P] [O] était absent. 

Néanmoins, l’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, « s'il y a lieu », un ou plusieurs scrutateurs, de sorte que la désignation d'un scrutateur n'est pas impérative sauf stipulation du règlement de copropriété.

Or en l’espèce, l’existence d’une stipulation du règlement de copropriétaire imposant la désignation d’un scrutateur n’est pas démontrée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale litigieuse.

La SCI BT 1 sollicite l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 compte tenu de l’absence de communication d’un état comparatif des comptes en pièce jointe de la convocation à l’assemblée générale. Elle conclut à une violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires s’associe à la demande de la SCI BT 1.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des documents joints à la convocation qu’ils comprennent un état financier et le compte de gestion général avec des éléments comparatifs concernant l’exercice précédent. Il est constant, comme l’indique légitimement la SCI BT1, que les comptes de l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 ont été rejetés par l’assemblée générale du 7 juin 2017. Néanmoins, ce seul constat ne suffit pas à prononcer la nullité de la résolution litigieuse étant rappelé que même en l’absence de l’ensemble des documents exigés par l’article 11 précité, la nullité n’a pas à être prononcée si les copropriétaires étaient néanmoins en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété. Or en l’espèce, la SCI BT 1 échoue à démontrer un défaut d’information à ce titre.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018. 

La SCI BT1 sollicite l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 au motif que le montant de la rémunération du syndic n’est pas déterminé ; que le montant exact de la rémunération aurait dû être mentionné dans la résolution ; que les pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale ne permettent pas de déterminer ce montant ; que le contrat de syndic n’a pas été joint. Elle invoque l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires s’associe à la demande de la SCI BT1. 

La SAS [Localité 8] Foncia Rive Droite oppose à juste titre que la résolution concerne une ratification des honoraires du syndic et que le contrat de syndic a été voté par l’assemblée générale du 25 avril 2018.

La SCI BT 1 se fonde sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché. En l’espèce, la résolution ne consiste pas à approuver le contrat de syndic d’ores et déjà approuvé mais à ratifier, et non à fixer, les honoraires du syndic dans le cadre d’une procédure judiciaire dont l’existence n’est pas contestée.

La SCI BT 1 ne démontre pas suffisamment le défaut d’information allégué. Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale.

S’agissant du moyen soulevé relatif au décompte des voix, il convient de se référer aux développements ci-dessus sur l’absence d’incidence concernant le sens de la décision.

Sur la demande de restitution d’honoraires

Le syndicat des copropriétaires demande la restitution des honoraires suivants : 

- 8974 euros pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, 
- 4487 euros pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, 
- 4794, 46 euros pour la période du 1er octobre 2017 au 25 avril 2018. 

Le tribunal relève que plusieurs demandes sont formées pour la période comprise entre le 1er avril 2017 et le 30 septembre 2017 sans explication de la part du syndicat des copropriétaires.

La seule décision dont peut se prévaloir le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de restitution d’honoraires fondée sur l’annulation rétroactive du mandat du syndic est le jugement précité de 2020 ayant annulé l’assemblée générale du 7 juin 2017.

Il est constant que la nullité d’un mandat exécuté doit entraîner des restitutions réciproques ou des remises à l’état d’avant cette exécution. Lorsque la remise en état n’est pas matériellement possible, la partie qui a bénéficié de la prestation qu’elle ne peut restituer, doit s’acquitter de la valeur de celle-ci. Si le commencement d’exécution du contrat est réciproque, les restitutions en valeur, conséquences nécessaires de l’annulation, doivent elles-même être réciproques.

Il est par ailleurs constant qu’il y a compensation entre les honoraires de syndic qui devraient être remboursés du fait de l’annulation rétroactive du mandat de syndic, et l’indemnité due au syndic au titre des prestations en nature qu’il a réalisées au profit de la copropriété.

En conséquence, il doit être considéré qu’il y a effectivement compensation entre les honoraires versés et le fait que le syndic a toutefois réalisé des nombreuses prestations en application de son mandat.

La demande tendant au remboursement des frais d’honoraires du syndic sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

La demande du syndicat des copropriétaires concerne une action en responsabilité contre la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite dans une instance à laquelle elle n’a pas été appelée en intervention forcée et n’a donc pas pu exposer ses moyens en fait et en droit.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande. 

Sur la demande formée en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : «Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. »

L’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties n’ayant aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile au profit du Trésor public à l’encontre de l’adversaire.

La présente juridiction n’estime pas devoir en l’espèce prononcer une amende civile à l’encontre de la SCI BT 1.

Par ailleurs, la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite ne forme pas de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires 

La SCI BT 1 qui succombe sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Next Step agissant par Maître Stéphane Bokobza et de la SELARL Raison Avocats.

Tenue aux dépens, la SCI BT 1 est condamnée à verser à la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter la SCI BT 1 de sa demande formée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

DÉCLARE la SCI BT1 irrecevable en sa demande de restitution d’honoraires ; 

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 ; 

REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 ; 

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n° 2, 4 et 8 de l’assemblée générale du 10 juillet 2018 ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande de restitution d’honoraires et de sa demande de dommages et intérêts ; 

DÉBOUTE la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite de sa demande formée en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI BT 1 à verser la somme de 2000 euros à la SAS Foncia [Localité 8] Rive Droite en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l’exécution provisoire ; 

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties.


Fait et jugé à Paris le 03 Janvier 2025.


La Greffière La Présidente