Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 6 janvier 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 06 JANVIER 2025









N° RG 23/00256 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCL5







[T] [R]

[N] [W] épouse [R]



c/



[J] [D]

[C] [V]



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de LIBOURNE (RG : 21/00279) suivant déclaration d'appel du 18 janvier 2023





APPELANTS :



[T] [R]

né le 07 Mars 1969 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]





[N] [W] épouse [R]

née le 30 Octobre 1969 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]



Représentés par Me Thierry RACINAIS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[J] [D]

né le 17 Octobre 1976 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]





[C] [V]

née le 08 Avril 1980 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]



Représentés par Me Charlotte DE LAGAUSIE de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Présidente, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,





Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Reprochant à leurs locataires de s'être maintenus dans les lieux malgré le congé pour vendre qui leur a été délivré, M. [T] [R] et Mme [N] [W] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont, par acte du 25 novembre 2021, assigné Mme [C] [V] et M. [J] [D] (ci-après les consorts [V] [D]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins, principalement, de voir valider le congé signifié par acte du 28 janvier 2021, d'ordonner leur expulsion et de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour occupation abusive de leur logement. 



Par jugement contradictoire du 02 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a : 

- prononcé la nullité du congé pour vente signifié le 18 janvier 2021 par les époux [R] aux consorts [V] [D], 

- débouté en conséquence les époux [R] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamné les époux [R] aux dépens et à payer aux consorts [V] [D] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les époux [R] ont interjeté appel de l'ensemble des chefs de cette décision par déclaration du 18 janvier 2023. 



Par dernières conclusions déposées le 04 novembre 2024, les époux [R] demandent à la cour de : 

Vu les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu le congé aux fins de vente signifié le 28 janvier 2021,

- Réformer le jugement entrepris rendu le 2 décembre 2022 en toutes ses dispositions.

 Et statuant à nouveau :

- Valider le congé signifié à la requête des époux [R] à Mme [V] et M. [D], selon acte de Maître [L] [K], huissier de justice à [Localité 8], du 28/01/2021.

- Constater que Mme [V] et M. [D] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 2 août 2021.

 En conséquence :

- Voir dire que faute par Mme [V] et M. [D] d'avoir, dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, quitté, vidé, rendu libre de disposition, les locaux qu'ils occupent [Adresse 1] (anciennement [Adresse 2]) à [Localité 6], ils y seront contraints par tous voies et moyens de droit et notamment par l'expulsion de leur personne et de toute celle qui s'y serait trouvée dans les lieux, où qui y aurait été placée, par l'éjection dans la rue des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux, le tout même avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique ;

- Condamner solidairement Mme [V] et M. [D] à leur verser, en deniers ou quittances pour les termes échus à la date de la décision à intervenir, des indemnités d'occupation mensuelles égales au montant des loyers et charges, soit 700 € à compter du 2 août 2021 jusqu'à vidange effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance sur le fondement de l'article 1155 du code civil ;

- Condamner solidairement Mme [V] et M. [D] à leur payer une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par les bailleurs pour occupation abusive de leur logement ;

- Débouter Mme [V] et M. [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement Mme [V] et M. [D] à leur verser à la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Mme [V] et M. [D] aux entiers dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions déposées le 05 juillet 2023, Mme [V] et M. [D] demandent à la cour de : 

A titre principal : 

- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; 

A titre subsidiaire, si la Cour réformait le jugement et ne prononçait pas l'annulation du congé : 

- leur octroyer un délai de 36 mois pour quitter les lieux. 

En tout état de cause : 

- débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes ; 

- condamner les époux [R] à leur verser la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et l'audience fixée au 25 novembre 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION



Pour prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 18 janvier 2021 aux consorts [V] [D], le tribunal a retenu, d'une part, qu'en l'absence de production du bail liant les parties, il était impossible de vérifier si l'offre de vente contenue dans le congé litigieux correspondait au bien donné en location et si le congé avait bien été donné au moins six mois avant le terme du bail, d'autre part, que le congé délivré manquait de précision quant aux conditions de la vente projetée puisque la contenance exacte du terrain n'était pas indiquée. 



Les époux [R], appelants, sollicitent l'infirmation de cette décision, faisant valoir sur le fondement de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu'ils ont délivré un congé pour vente aux locataires lequel est régulier en la forme et en son bien-fondé. Ils indiquent que le congé a été signifié aux locataires par acte d'huissier avec avis de passage le 28 janvier 2021 pour un terme du contrat de bail fixé au 1er août 2021, soit plus de six mois avant le terme, en respect du délai légal de préavis. Ils soutiennent en outre que le congé contenait le motif pour lequel il a été délivré, à savoir la vente de l'immeuble. Par ailleurs, les bailleurs réfutent toute erreur matérielle liée à l'adresse à laquelle a été délivrée l'acte, faisant valoir que l'adresse indiquée sur celui-ci, à savoir le [Adresse 2], correspond bien à celle du logement litigieux, dont seule la dénomination a été modifiée suite à une décision de la municipalité de [Localité 6]. Ils affirment que le congé ne présentait aucune ambiguité quant au bien concerné par la vente et à ses caractéristiques. Enfin, ils s'opposent à la demande subsidiaire d'octroi de délais pour quitter les lieux et sollicitent, en sus de l'indemnité d'occupation, une indemnité de 10.000 euros pour maintien abusif dans les lieux. 



Les consorts [V] [D] concluent de leur côté à la confirmation de la décision entreprise, faisant valoir en premier lieu la nullité du congé pour vente au motif que l'acte n'a pas été régulièrement porté à leur connaissance. Cet acte ne mentionnerait pas le domicile du destinataire, conformément aux exigences de l'article 648 du code de procédure civile, puisque l'adresse qui y est inscrite, à savoir [Adresse 2], ne correspond pas à la leur, laquelle est [Adresse 1]. Ils ajoutent que cette nullité ne saurait être régularisée par la remise dans leur boîte aux lettres du congé de vente par lettre simple fin février 2021, le congé devant être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Or, cette nullité leur causerait grief dans la mesure où ils ne pouvaient avoir de certitude sur le bien vendu, qui aurait pu être la parcelle voisine, appartenant aux mêmes propriétaires. Par ailleurs, les intimés invoquent la nullité du congé pour vente pour défaut de mention concernant les caractéristiques du bien, la description de celui-ci étant selon eux erronée, puisqu'elle comporte une erreur dans l'adresse, et incomplète, en ce qu'elle ne fait pas mention, dans les éléments d'équipement extérieurs, de terrains en plus du parc clôturé et sur lesquels se trouve un poulailler. A titre subsidiaire, les consorts [V] [D] sollicitent un délai pour quitter les lieux.



Sur ce, 



Sur la validité du congé



Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : 



'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

(...)

II. ' Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.'



En l'espèce, les époux [R] ont fait signifier à leurs locataires un congé aux fins de vente par acte d'huissier du 28 janvier 2021. 



Le bail liant les parties, produit aux débats, venait à terme le 1er août 2021, en sorte que la signification du congé est bien intervenue six mois avant le terme du bail, conformément aux dispositions précitées. 



Le congé vise en outre le motif pour lequel il a été délivré, à savoir l'intention de vendre les lieux loués, et la notice d'information prévue à l'article 15 susvisé a bien été jointe au congé.



Si l'adresse des locataires ([Adresse 1] [Localité 6]) n'est certes pas exactement celle figurant dans le congé ([Adresse 2] [Localité 6]), il apparaît :

- d'une part, qu'il s'agit d'un simple changement d'adressage opéré en cours de bail par la municipalité, 

- d'autre part, que l'huissier expose que la certitude du domicile des destinataires de l'acte remis à l'étude est caractérisée par la présence du nom des consorts [V] et [D] sur la boîte aux lettres, la confirmation du domicile par le voisinage et la circonstance que les destinataires étaient déjà connus de l'étude. 

Il n'est donc pas rapporté la preuve d'un quelconque grief causé par le prétendu vice de forme relatif à l'adresse des consorts [V] [D].



Le congé pour vente indique que les conditions de la vente projetée sont les suivantes : 



'* Désignation du bien : 



Une maison mitoyenne de plein-pied surmontée d'un étage, située à [Localité 6], [Adresse 2], comprenant : 

Au rez-de-chaussée : 

- 1 entrée

- 1 séjour

- 1 couloir

- 1 cuisine aménagée (comportant éléments de rangement, une plaque chauffante et une hotte)

- 1 WC

- 1 buanderie



A l'étage : 

- 3 chambres

- 1 couloir

- 1 salle de bains

- 1 WC



A l'extérieur : 

- 1 parc clôturé sur trois côtés de la maison

- 1 garage

(...)



* Prix de vente fixé à 210.000 euros'



Contrairement à ce que soutiennent les consorts [V] [D], l'offre ainsi comprise dans le congé correspond bien aux locaux tels que décrits dans bail signé par les parties le 2 août 2012 et versé aux débats en appel. 

Si les intimés prétendent que l'offre est incomplète en ce qu'elle ne fait pas mention, dans les éléments d'équipement extérieurs, de terrains en plus du parc clôturé et sur lesquels se trouve un poulailler, il convient d'observer que le contrat de location décrit l'extérieur loué de la manière suivante :

- un portail, une boîte aux lettres

- un jardin pourvu d'allées, d'une pelouse, de haies et d'arbres

- un garage

Il n'est donc aucunement mentionné dans le bail l'existence de 'terrains en plus du parc clôturé, sur lesquels se trouve un poulailler', la seule production d'un courrier daté du 17 août 2017 émanant des dénommés époux [O], voisins des consorts [V] [D], selon lequel le poulailler serait loué à ces derniers, étant dépourvu de toute force probante et ne pouvant remettre en cause l'objet du bail tel que défini dans le contrat de location. 

Le moyen selon lequel il n'existerait aucune certitude quant à l'identité exacte du bien vendu sera donc écarté.





Aucun motif de nullité du congé pour vente délivré le 28 janvier 2021 n'étant caractérisé, il convient de valider celui-ci et de constater que les consorts [V] et [D] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 2 août 2021. Ils seront en conséquence condamnés à quitter les lieux, leur expulsion étant ordonnée en tant que de besoin, ainsi qu'à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 août 2021 jusqu'à la date de la liberation effective et définitive des lieux. Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la demande de délais



Les consorts [V] [D] sollicitent subsidiairement l'octroi de délais de trois années pour quitter les lieux, faisant valoir la durée de la location (plus de 10 ans), leur difficulté à retrouver un nouveau logement, notamment parce qu'ils n'ont pas été en mesure de faire valoir leur droit de préemption sur l'immeuble litigieux, ce qu'ils envisageaient pourtant de faire. 



Cependant, outre le fait qu'ils ne justifient pas de leur recherche d'un nouveau logement, il convient d'observer que les intimés ont déjà bénéficié, de fait, de larges délais pour quitter les lieux. Leur demande en ce sens sera par conséquent rejetée. 



Sur la demande de dommages et intérêts pour maintien abusif dans les lieux 



Les époux [R], qui échouent à démontrer la réalité de leur préjudice, faute de preuve d'un quelconque empêchement pour vendre ou d'une baisse de prix du bien litigieux, seront déboutés de leur demande en ce sens. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les consorts [V] [D], qui succombent, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel et seront condamnés à payer aux époux [R] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement entrepris, 



Statuant à nouveau, 



Valide le congé délivré par acte du 28 janvier 2021 à Mme [C] [V] et M. [J] [D] par M. [T] [R] et Mme [N] [R], 



Constate que Mme [C] [V] et M. [J] [D] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 02 août 2021, 



Condamne Mme [C] [V] et M. [J] [D] à quitter les lieux sis [Adresse 1] (anciennement [Adresse 2]) à [Localité 6], 



Dit qu'à défaut pour Mme [C] [V] et M. [J] [D] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,



Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 02 août 2021 au montant des loyers et charges selon les conditions contractuelles, soit 700 euros par mois, 



Condamne solidairement Mme [C] [V] et M. [J] [D] à payer à M. [T] [R] et Mme [N] [R] les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 02 août 2021 jusqu'à la libération des lieux, 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



Condamne in solidum Mme [C] [V] et M. [J] [D] à payer à M. [T] [R] et Mme [N] [R], ensemble, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum Mme [C] [V] et M. [J] [D] aux dépens de première instance et d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,